Bu çalışmada, genel bilgi ve açıklamalarla, ecrimisil davaları adli, idari ve görevli mahkeme boyutlarıyla, uyuşmazlıklarla ilgili yüksek yargı kararları eşliğinde araştırılmıştır.

2709 s. T.C. Anayasanın 35. maddesinde mülkiyet hakkı; "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz." şeklinde hüküm altına alınmıştır.

 Ecrimisil, malikinin rızası dışında taşınmazının gerçek veya tüzel kişilerce işgal veya tasarruf edilmesi sebebiyle ödenen tazminattır. Malikinin rızası dışında taşınmazı eline geçiren, elinde tutan veya her ne şekilde olursa olsun bu malı kullanan veya tasarrufunda bulunduran gerçek veya tüzel kişilere de fuzuli şagil (işgalci) denir. TMK'nın 995. maddesine göre kötüniyetli zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız olarak alıkoymuş olmasından doğan tazminatı karşılamak zorundadır.

Ecrimisilde; bir malın hak sahibinin izni ve rızası dışında kötüniyetli olarak işgal ve kullanımı söz konusu iken, kira ilişkisinde kiralayan ile kiracının karşılıklı anlaşması ve belli bir bedel karşılığında malın kullanımı söz konusu olup farklı yasa ve koşullara tâbidirler.

Çalışmadan Özetler;

1- Haksız elatma, doğrudan mülkiyet hakkına elatma şeklinde olabileceği gibi, bir vasıta veya başka bir kişi kullanmak suretiyle de gerçekleşebilir. Burada önemle vurgulanmalıdır ki, kanun hükmünde haksız elatmadan söz edilmiş olması karşısında, bütün bu müdahalelerin haksız olması gerekmektedir. Diğer bir anlatımla müdahale "yasadan" veya "sözleşmeden" kaynaklanan "ayni" ya da "şahsi" bir hakka dayanmamalıdır. Elatmanın önlenmesi davalarının büyük çoğunluğu dayanağını 4721 s. TMK' nun 683. maddesinden almakta ise de bu madde kapsamı dışında kalan ve özel maddeler ile düzenlenen elatmanın önlenmesi davaları da mevcuttur. Kanunun genel nitelikli bu maddesi ve özel kanunlardaki öteki hükümleri ile mülkiyet hakkının her türlü zarar verici davranışlara karşı korunması amaçlanmıştır.

2- Mülkiyet hakkının sağladığı yetkilerin malik tarafından gereği gibi kullanılmasını önleyen ve 3. kişilerden gelen etkilere karşı korunma aracı olarak "haksız elatmanın önlenmesi", "taşkınlığın giderilmesi, durdurulması için, elatmanın önlenmesi davası" hakkı tanınmıştır. Burada önemle vurgulanmalıdır ki, Yasa hükmünde “haksız elatmadan” söz edilmiş olması karşısında, bütün bu davranışların haksız olması, davalının bir hakka dayanmaması gerekli ve yeterlidir.

3- Mülkiyet hakkı, gerek Anayasa ve yasalarla, gerekse Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi ve ek protokolleri ile kabul edilmiş temel haklardandır. Eşyaya bağlı ayni haklardan olan "mülkiyet hakkı" herkese karşı ileri sürülebileceği gibi, hakka yönelik bir müdahale durumunda ne zaman gerçekleştiğine bakılmaksızın, ileri sürüldüğü andaki hak sahibi tarafından her zaman koruma istenebileceği de kuşkusuzdur. Anılan korumanın istenmesi durumunda da "hakkın kötüye kullanıldığı"ndan söz edilebilmesine hukuken olanak yoktur.

4- 4721 s. TMK' nun 683. maddesine göre malik, hem "aktif yetki" kapsamında mülkiyet hakkına konu olan eşya üzerinde kanuni sınırları içinde dilediği gibi tasarrufta bulunma hem de "pasif yetki" kapsamında mülkiyet hakkına konu olan eşyayı 3. kişilerce yapılacak saldırılara karşı koruma haklarına sahiptir. Müdahalenin men'ine ilişkin bu dava ayni bir dava olup, tecavüz devam ettiği sürece açılabilir. Davacı dava konusu şeyin maliki olduğunu ve mülkiyet hakkına davalı tarafından el atıldığını ispatla yükümlüdür. Davalı ise, davacının malik olmadığını ya da davacının mülkiyet hakkına elatmadığını, elatmanın sona erdiğini ispat edebilir. Bu madde hükmü dikkate alındığında; mülkiyetin sağladığı aktif yetkiler (mülkiyetin müspet unsurları da denilmektedir), “o şeyde hukuk düzeninin sınırları içinde dilediği gibi tasarruf etme hakkı”dır. Bu tasarruf, malın fiilen kullanılması, semerelerin toplanması, malda değişiklik yapılması, malın tahrip ve tağyir edilmesi gibi fiili tasarrufları içine aldığı kadar, malı başkasına devretme, üzerinde hak tesis etme gibi hukuki tasarrufları da içine alır. Mülkiyeti koruyucu yetkiler (buna mülkiyetin menfi unsurları da denilmektedir) kapsamında; malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini dava edebilir. Bu talepler mülkiyet hakkından kaynaklanır ve varlıklarını mülkiyet hakkına ayrılmaz bir biçimde bağlı olarak sürdürürler (Oğuzman, M. Kemal - Seliçi, Özer - Özdemir, Saibe Oktay: a.g.e., s.229,230,231; Ertaş, Şeref: a.g.e., s.171).

5- Paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan payına vaki elatmanın önlenmesini her zaman isteyebilir. Hatta elbirliği mülkiyetinde dahi paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine elatmanın önlenilmesi davası açabilir (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 2015/8735 Esas - 2018/1212 Karar, Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 2018/4663 Esas - 2020/4307 Karar).

6- Çaplı taşınmazlara yönelik elatmada kural olarak iyiniyet iddiası dinlenemeyeceği gibi davalı tarafından sübjektif iyiniyet iddiası da taşkın yapı inşa edilirken kendisinden beklenen özeni gösterdiğini resmi mercilere başvurarak (Belediye/Kadastro Müdürlüğüne) ölçüm yaptırdığını belirten bir delil gösterilmediğinden kanıtlanamamıştır. Hal öyle olunca bir kısım davalılara ait binanın davacı taşınmazına taşkınlığı haklı bir nedene dayanmadığından davacının ecrimisil talebi yönünden de kabul kararı verilmesi gerekirken davalıların iyiniyetli oldukları gerekçesi ile bu istem yönünden davanın reddine karar verilmesi isabetsiz olmuştur (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 2017/3854 Esas - 2017/4732 Karar).

     Çap kaydı oluşan taşınmazlar üzerine taşkın inşaat yapılması halinde iyiniyetin varlığı kabul edilemeyeceğinden davanın reddine karar verilmesi gerekirken, aksine görüş ve düşünceler ile yazılı şekilde kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bozulması gerekmiştir (Yargıtay14. Hukuk Dairesi, 2016/14362 Esas - 2019/8936 Karar).

      Çaplı taşınmaza inşaat yapılması durumunda kural olarak iyiniyet iddiasında bulunulamayacağından temliken tescil isteminin sübjektif şartı olan iyiniyet koşulu gerçekleşmemiştir (Yargıtay14. Hukuk Dairesi, 2015/ 15056 Esas - 2018/4158 Karar).

Ör. Dava konusu taşınmazın davacı taraflara ait olduğu, davalı şirket ile orman yönetimi arasında yapılan sözleşmenin tabidir ki davacı tarafları bağlamayacağı, mülkiyet hakkının kutsal olduğu, davalı şirketin, daha önce aleyhine açılmış olan ve istinaf incelemesinden de geçmek suretiyle kesinleşmiş karar uyarınca taşınmazı haksız şekilde kullandığının artık sabit olduğu, bunun yanı sıra müdahale edilen alanın da o davada kesinleştiği ancak ek bir kullanımın da ortaya çıkmış olabileceği, kaldı ki fen elemanları tarafından alanın ölçüm cihazları ile ölçülmesi karşısında dava dışı orman yönetimi ile yapılan sözleşmedeki miktarın ya da ilk karardaki miktarın baz alınmasının düşünülemeyeceği, bunun dışında yörede, taşınmaz alım satımı ve kiralanması işlemleri yapılmadığından emsal alınabilecek bir tek işlem bulunduğunun ve davalı şirketin taşınmazı çayır vasfında değil arsa olarak kullandığının anlaşıldığı, ecrimisilin, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarar olup, bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı faydanın (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirlediği, haksız işgalin, haksız eylem niteliğinde olduğunun (YHGK’nın 25/02/2004 tarihli ve 2004/1-120-96 sayılı kararı) anlaşılması karşısında, taşınmazın vasfının çayır olup, değerin fahiş hesaplandığı iddialarının da yersiz olduğu anlaşılmıştır.

Davacının kendi malzemesiyle başkasının arazisine iyiniyetli olarak yapı yapan malzeme sahibi seranın değerinin de arazinin değerinden açıkça fazla olup - olmadığı ve seranın kadastro tespitinden sonra yapılıp - yapılmadığı hususlarında tarafların sundukları delilleri birlikte değerlendirerek sonucuna göre olumlu ya da olumsuz bir karar vermek olmalıdır (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2011/7041 Esas - 2011/8239 Karar, 2014/13443 Esas - 2015/7253 Karar, 2011/4585 Esas - 2011/5562 Karar, 2013/16057 Esas - 2014/3682 Karar, 2013/14935 Esas - 2014/2176 Karar, 2012/9122 Esas - 2012/10016 Karar, 2008/957 Esas - 2008/1031 Karar, 2007/8242 Esas - 2007/8765 Karar, 2007/4701 Esas - 2007/5986 Karar; Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2011/7855 Esas - 2012/4770 Karar).

7- Gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir (YHGK’nın 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı).

8- Yurdumuzda sosyal ve ekonomik nedenlerle kırsal kesimlerden kentlere aşırı akım, nüfus çoğalması, büyük mesken ve işyeri ihtiyacı nedeniyle hızlı yapılaşma karşısında görevli mercilerin aciz kalmaları veya çeşitli nedenlerle göz yummaları sonucu, izinsiz, ruhsatsız, resmi kayıtlara bağlanmayan büyük yerleşim alanları oluştuğu, bu arada paylı taşınmazların tapuda resmi ifrazları yapılmadan paydaşlar arasında haricen veya fiilen taksim edilip üzerlerine büyük mahalleler hatta beldeler yapıldığı bir gerçektir. Bilindiği üzere 4721 s. Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 706., Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 237., Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri hilafına tapulu taşınmazlarda harici veya fiili taksim ile payların mülkiyeti ana taşınmazdan ayrılamaz. Ne var ki, taşınmazın kullanma biçimi tüm paydaşlar arasında varılan bir anlaşma ile belirlenmiş ya da fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemsel olarak (fiilen) bağımsız bu oluşumun tapuda yapılacak resmi taksime veya ortaklığın satış suretiyle giderilmesine yahut o yerde bir imar uygulaması yapılmasına kadar korunması, "ahde vefa" kuralının yanında TMK’nın 2. maddesinde düzenlenen iyiniyet kuralının da bir gereğidir. Aksi halde, pek çok kimse zarar görecek toplum düzeni ve barışı bozulacaktır (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi ESAS NO: 2019/6675 KARAR NO 2021/ 4689).

     Çalışmada bulunan örnek başlıkları yazı içeriğini aynen yansıtmayabilir.

Alihan YENİPINAR’a, en içten duygularımla minnet ve şükranlarımı sunarım.

Eserin basımını üstlenen; ARİSTO YAYINEVİ çalışanlarına ve emeği geçenlere çok teşekkür ederim.

Filiz BERBEROĞLU YENİPINAR

Hakim