Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK)

I Tasarının hazırlanış safhaları ve prensipleri Yurdumuzda, özellikle son on, oniki yıldan beri büyük şehirlerin gelişmesi ve bunlarda nüfusun artması üç önemli sonuç doğurmuştur :

Birincisi : Şehirlerin merkezî bölgelerinde, gerek iş yeri gerek mesken olarak kullanılacak ya- ' pı yapılmasına elverişli arsa fiyatları .alabildiğine artmış,-buna karşılık belediye ve imar tahditleri dolayısiyle ve .şehirlerin güzelliği bakınhndan, her arsaya istenildiği yükseklikte bina yaptırılması mümkün olmadığından, bir tek kişinin pahalı arsa tedarik ederek bunun üzerine apartman yap tırması, malî bakımdan, çok güç hattâ imkânsız hale gelmiştir* İkincisi : Yukarda belirtilen imkânsızlık karşısında, mesken ve iş yeri ihtiyaçlarını sağlamak için, birden ziyade kişinin elbirliğyle hareket etmesi ve malî imkânlarını birleştirerek çok daireli yapılar yaptırması bir zaruret halini almış ve böylece ortak mülkiyete konu olan gayrimenkuller çoğalmıştır. Bunun sonunda da bir yapının kat veya dairelerinin, paydaşlara bağımsız olarak tevzi ve tahsisi için hukukî çarelere başvurulmuş ve böylece halk arasında (kat veya daire mül kiyeti) denilen fakat gerkeçte Medeni'Kanunumuzun müşterek mülkiyet hükümleriyle' şuyuun idamesi mükellefiyeti ve irtifak hakları hükümlerinden faydalanılması ve - tâbir caizse, bunlar karma bir hale getirilip, isviçre'de uygulanan çare ve imkânlara bizde de başvurularak - ortak malikler arasında ortaklığı devam ettîrme (§uyuu; idame) mükellefiyeti konulması ve irtifak hakkı kurulması yoliyle, kat ve daire tahsislerine dair birçok sözleşmeler yapılmış ve bunl'ar tapu kütüğüne de tescil olunmuştur.

Üçüncüsü : Şehir nüfuslarının, çoğalması ve 'köylerden şehirlere hızlı bir şekilde devam eden göçler sonunda, büyük şehir (kenarlarında, belediye sınırlan dışında, hattâ bâzan içinde, tama men kontrolsüz ve sistemsiz bir şekilde 'gecekondu siteleri kurulmuştur. Tek başına bir mesken edinemiyen ve şehirlerdeki arsaların yüksek fiyatları karşısında elbirliğiyle büyük yapılar mey dana getirip 'başını sokacak bir daireye malik olma imkânlarından da ımahrum bulunan bu fakir halk, şehirlerin dışında Hazineye veya özel kişilere ait boş topraklarda ve tepelerde bir iki odalı kulübeler yaparak içine girmiş ve böylece meydana gelen gecekondu mahalleleri, (gerek şehircilik ve belediyecilik, ıgerek fizik sağlık, (gerekse sosyal emniyet, sükûn ve selâmet bakımla rından gittikçe artan mahzurlar, hattâ tehlikeler doğurmaya başlamıştır.

Anahatları ile belirtilen yukarıki sonuçlardan, özellikle ilk ikisi, 20 nci yüzyılın başından beri Avrupa'da da (görüldüğünden, vatandaşları ucuz meskene kavuşturmak içdn çeşitli çarelere başvurulmuş ve birçok memleketlerde, elbirliğiyle ve 'gayet küçük sermayelerle mesken ya pımına ve uzun vadeli ödemelere imkân veren kanunlar kabul edilmiştir.

Yukanki zaruretlere, memleketimiü bakımından, bir de gecekondu meselesi eklenince, yur dumuzda, Özellikle büyük şehirlerde, halkı ucuz mesken sahibi kılaJbilecek hukukî imkânları sağlıyan kanunların bir an önce hazırlanması artık ^esin bir zaruret halinde kendini göster miş bulunmaktadır.

'Bu zaruret, son on yıldan beri ıgöz önüne alınarak bu alanda hazırlıklara başlanmış, Adalet Bakanlığınca, kat mülkiyetine dair çıkan bütün yazılar derlendiği ıgibi, yabancı memleketler deki kanunlardan kat mülkiyetiyle ilgili Fransız, Alman, İtalyan kanunlan ve eski Bulgar Kat Mülkiyeti Kanunu Türkçeye çevrilmiş ve böylece yurdumuzdaki kat satışları durumunun gös terdiği gelişme de takibedilerek, kanunlaştırma hazırlıklarına hız verilmiştir.

Mesken ihtiyacından doğan kat mülkiyeti zarureti, bir taraftan Hükümeti kanunlaştırma haaarlıkları yapılmasına sevk ederken diğer yandan Türk hukukçulannı da düşünmeye ve bu ko nuda eser ve makaleler yazmaya sevk etmiş ve böylece Türk hukuk doktrininde bu konuda oldukça önemli sayılabilecek miktarda değerli kitap ve etütler meydana konmuştur. Aşağıda ki notto anılan bu eser ve etütler Türk hukukçulannın 1944 yılından beri bu konu üzerinde ge niş ölçüde düşünüp fikir yorduklannı (göstermektedir (1).

(1) Kitap olarak merhum Ordinaryüs Profesör Ebülûlâ Mardin'in Kat Mülkiyeti (İstanbul 1948) ve Doçent Dr. Kemal Oğuzman'ın Kat Mülkiyeti Meselesi ve Hal Çaresi (İstanbul 1958) adk kıymetli eserleri mevcuttur. Bu mevzudaki mühim etüd fve makaleler de soyadı alfabe sırasiyle §unlardır: Nihat Bartu, Kat ve Apartman mülkiyeti (İstanbul Barosu Dergisi. 1949 8. 155) Suat Bertan ve Fikret Arık, Kat Mülkiyeti hakkında rapor (Adalet Dergisi 1949 8. 314); Tahir Çağa, Kat Mülkiyeti ihtiyacını tatmin edebilecek hukuM tedbirler (Adalet Dergisi 1952 8. 587);

Dündar Devres, Sözde kat malikleri arasındaki münasebet (İstanbul Barosu Dergisi 1950, S. $46);

Samim Gönemay, Kat ve Daire Mülkiyeti (İstanbul ffukuk Fakültesi Mecmuası, Cilt X, 1944, S.

534); A. Pulat Oözübüyük, Yeni kat mülkiyeti sis temleri hakkında mukayeseli inceleme ı (Adalet Dergisi, 1952 8. 1055); Dr. Adil Izveren, Daire mülkiyeti ve sürekli ikamet hakkına mütedair 15 Mart 1951 tarihli Alman Kanunu (A. Dergisi^ 1963 8. 594 ve S. 721); Ebülûlç Mardin, Kat Mül kiyeti (İstanbul Barosu Dergisi, 1948. 8, 98); Kemal Oğuzman, Kat Mülkiyeti ve kanuna karşı hile (İstanbul Barosu Dergisi 1951, 8. 385); aynı müellifin: 6217 sayik kanunla kat mülkiyeti ka bul edilmiş \midirf Tapu Kanununun 26 ncı maddesinde yapılan değişikliğin tahliM (İstanbul Ba losu Dergisi 1954. 8. 3); Yine aynı müellifin, Kat Mülkiyeti Kanunu tasarısı hakkında (Yozgat Mebusu Ömer Lûtfî Erzurumluoğlu'nun Kat Mülkiyeti Kanun teklifinin tetkiki). (İstanbul Hukuk Fakültesi Mecmuası, Cilt XXIII Sayı 3-4), Yine aynı müellifin, Kat Mülkiyeti Hakkında tsvic- Eat ve daire mülkiyeti ihtiyacı bir taraftan bir kısım balkı elbirliğiyle bina yapımına, bir kıs mım gecekondu yapmağa zorlarken, diğer taraftan gerek Hükümetin kanunlaştırma hazırlıkları ve gerek memleket hukukçularının uğraşmaları sonucunda bu alanda esaslı bir hukukî temel kurulma sına başlandığı sırada* mesele yasama alanına da intikal ederek, Türkiye Büyük Millet Meclisinin evvelki devresinde Yozgat Milletvekili İhsan Aktürel'i ve geçen devresinde de yine Yozgat Mil letvekili Ömer Lûtfi Erzurumluoğlu'nu, kat mülkiyeti hakkında kanun teklifleri hazırlayıp Yük sek Meclise yermeye ve bu önemli memleket ihtiyacını karşılamak için bu suretle harekete geç meye şevk etmiştir.

Gazetelerimizde son yıllarda devamlı surette görülen (kat »atışı), (daire satışı), (hanlarda oda satışı), şeklindeki ilânlar, halk arasındaki tatbikatta kat. mülkiyetinin fiilî temellerinin çoktanberi hazırlanmış olduğunu açıkça gösterdiği -gibi, yukarıda zikredilen eserler ve kanun teklifleri de me selenin ilim ve yasama yönlerinden temellerini hazırlamış bulunmaktadır.

Blitün bu âmiller gözönüne alınarak, bir taraftan Avrupa memleketlerinde olduğu gibi ilmî ve sistematik, diğer taraftan da, yurdumuzun özellikleri gözönünde tutularak realist bir kanun tasarı sı hasırlama zarureti duyulmuş, böylece (Kat [Mülkiyeti Kamımı Lâyihası) adı akında bir tasarı hazırlanarak '1059 yılında Türkiye Büyük Millet MedLine arz olunmuştur.

Tasarı, Meclisin Adalet Komisyonunda uzun boylu incelenerek kabul edilmiş, fakat Meclis Ge nel Kuruluna arz edilmeden önce, 27 Mayıs'da Meclisin feshedilmesi üzerine Millî Birlik Komi tesine, oradan* da Kurucu Meclise intikâl etmiştir. Fakat bu meclislerde de görüşülmesi ve ka nunlaşması mümkün olmadığından, yine tasan halinde kalmıştır.

1959 yılından beri geçen ızaman içerisinde ve "fürk Tasarısının hazırlanmış olduğu 1959 yılın da İsviçre'de de, Medenî Kanunun .bâzı hükümlerinin değiştirilmesi -ve Medenî Kanuna ilhak edil mesi-, suretiyle, kat mülkiyetine ait bir kanun tasarısı hazırlanmış ve yayınlanmıştır. Henüz kanunlaşmamış olan bu tasarı, Türk Tasarlında olduğu gibi, kat mülkiyetini müstakil bir mülkiyet ola rak jdeğil, ortak (müşterek) maliklerden herbirine tahsis olunan ortak pay (şayi hisse) şeklinde düzenlenmiş ve bu ortak paya tapu kütüğünde ayrı bir sahife açılmasını kabul etmiş bulunmak tadır.

Yine bu tarihlerde, Türkiye'de yayınlanımış ve Büyük Millet Meclisine sevkedilmiş bulunan Türk Tasarısını, İsviçre'deki hukukî düzenleme açısından inceleyen ilmî tenkid yazılan da çık mıştır (2).

Bu tenkidler şöylece özetlenebilir (3):

1. Tasarının prensibi bakımından, kat mülkiyeti yerine, müşterek mülkiyet payına bağlı ola rak, bir kattan daimî faydalanma esasının kabulü, Medeni Kanunun sistemine daha uygun ola caktır. Zaruret olmadıkça Medeni Kanunun, binayı arsaya, tâbi kılan mütemmim cüz prensipine bir istisna getirmemekte fayda vardır. Kaldıki «binanın ana duvarlannın müşterek mülkiyete tâbi olduğu kabul edildiğine göre, kat diye müstakil mülkiyet mevzuu olabilecek bir mal kalmaz. Ger çekten, ana duvarlar müşterek mülkiyete tâbi olunca, kat adı altında müstakil mülkiyet, mevzuu olarak kalan şey, o katın işgal ettiği hava boşluğundan başka bir şey değildir.

re'de ve ^Türkiye'de hazırlanan Kanun tasarûari, tahliU ve'tenkidi (İstanbul Hukuk Fakültesi Mec muası, Cüt XXV, Sayı 1-4, S. 133 ve Mut); Safa Reisoğlu Kat Mülkiyeti ve (Societe )SuisSe des Juristes) in 1956 yılı kongresi (Adalet Dergisi 1956, 8. 1207); O. Njıri tjman, Meskenlerde kat mülkiyeti (İdare Dergisi, 1944, 8. 92); Aynı müellifin: Kat Mülkiyeti (Adalet Dergisi 1946, S. 39).

(2) Bunlardan en önemlisi, 1960 yUinda İstanbul Hukuk Fakültesi ı/Mecmuasının \XXV. cildi nin 133 ncü ve mütaakip sahif elerinde yayınlanan ve yukarıda (No î de) zikrolunan mukayeseli etüddür.

(3) Yukarıda (Not 2 de) zikrolunan etüdle rde de bu noktalar ele aknmıştır.

M. Meclisi ( S. Sayışı: 524) Hava tabakası üzerinde ise hakikî mânası ile bir mülkiyet bahis konusu olamıyacağma göre, mülkiyet mevzuu olarak kattan bahsedilmesi doğru olmaz. Haddizatında gayrimenkul deki bir şayi hissenin hattâ sağladığı müstakil ve münhasır istifade salâhiyeti, psikolojik tesiri bakımından, İsviç re tasarısında olduğu gibi, kat mülkiyeti diye isimlendirilebilir; fakat müstakil bir mal olarak mevcu diyeti olmıyan katlara tapu kütüğünde sayfa açılması doğru olmaz. Nitekim isviçre tasarısını hazır layanlar bu hususu ehemmiyetle göz önünde'tutmuşlardır». «Hülasa kat mülkiyetinin esası ve tapuya tescili bakımından isviçre tasarısı hem mantıkî hem de bugün mevcut esaslara kolayca intibak edecek hükümleııi hâvidir. Bizim tasarı ise bu hususta' hem nazari hem de tatbikî bakımdan mahzurlar arz etmektedir. Aynen isviçre tasarısındaki hal tarzının benimsenmesi, bu mahzurları önliyecektir» (4).

2. Tapuya tescil bakımından arsa payı esas /utulmalı ve kat mülkiyeti veya bir kattan istifa de hakkı ona bağlı olarak tescil edilmelidir. Bunun pratik faydası, bilhassa binanın kısmen veya tamamen yıkılması halinde görülür : Tescil kat mülkiyeti esas tutularak yapıldığı takdirde., ka tın veya binanın tamamının yıkılması halinde tescile mevzu teşkil eden şey ortadan kalktığından tapu kaydı mevcut durumu akscttrrıniyecektir.

0. Tapu kütüğünde bir kata sayfa açılabilmesi için her şeyden evvel bunun hiç değilse mevcu diyetinin kontrol edilmesi gerekir. Kat mülkiyeti tasarısında kontrol vazifesi belediyelere verilmiş tir. Belediyelerin kontrolda gösterecekleri bir ihmal yüzünden hakikatte mevcudolmıyan veya sonra dan ortadan kalkan bir kata kütükte sayfa açılmasından ise Devlet mesul olacaktır. (M/K. m. 917).

4. Kat. mülkiyeti tasarısında, bir gayrimenkulde şüyuun izalesi dâvalarında, mirasçılardan ve ya müşterek maliklerden birinin talebi üzerine hâkimin kat mülkiyeti tesisine karar vererek kat ve ya daireleri müşterek maliklerden herbirine tahsis -etmesi suretiyle taksimi yapması mecburiyeti konulmuştur. Bu hüküm izalei şüyu müessesesinin, gayesine aykırıdır.

5. Tasarıda kat maliklerinden birinin kendi katını satması halinde diğer kat maliklerine şüf'a hakkı tanınmamıştır.' Halbuki bu cihet İsviçre tasarısında önemle göz önüne alınmıştır. Binaenaleyh isviçre tasarısında olduğu gibi şüf'a hakkım tanımalıdır. Kat • malikleri isterlerse, kanun hükümle rine göre şüf'a hakkından feragat ederler.

6. Taşandaki (tarifler) kenar başlığını taşıyan maddeye lüzum yoktur. Bu tariflerle gösterilmek istenen hususlar esasen diğer maddelerden anlaşılmaktadır.

7. Kat mülkiyeti arasında-bir "karara varılamıyan hallerde daima hâkime müracaat imkânı tanın malıdır. Nitekim isviçre tasarısında durum böyledir.

8. Her katta bağımsız bölümleri ayıran duvarların ne s'ebeple bütün kat maliklerinin müşterek mülkü sayıldığını anlamak kabil değildir. Ana duvarlar meyanmda yer almadığı takdirde, iki daire vi birbirinden ayıran duvarı (M. K. m. 647 ye) kıyasen o iki dairenin maliklerimin müşterek mül kü saymak doğru olursa da, bu duvarla, hiç alâkası bulunmıyan ve bundan istifadesi olmıyan diğer kat maliklerine de hak tanımak ve kendilerini bu duvarın bakim, korunma ve tamir masrafı ile mü kellef tutmak içıin sebep yoktur.

Hükümet tarafından evvelce Yasama Meclisine sevk edilmiş olan (Kat Mülkiyeti kanunu lâyi hası), söz konusu tenkitler de göz önünde tutularak esaslı surette incelenmiş ve bunlar üzerinde, yukardaki numara sıralanma göre şu neticelere'varılmıştır' :

1. Türk Kat Mülkiyeti kanunu tasarısı, İsviçre tasansıııda olduğu gibi, Medeni Kanunun müş terek mülkiyete ait maddelerinin tâdili suretiyle katlar ve başlı başına kullanılmaya elverişli di ğer bağımsız bölümler üzerinde, müşterek mülkiyete bağlı daimî bir faydalanma, yani bir irtifak tesisi esasını değil, Medenî Kanuna hiç dokuhmaksızm, tamamen ayn bir kanunla katlar üzerinde müstakil mülkiyet esasını kabul etmiştir. .*fy**• • isviçre tasarısına nazaran prensipte görülen bu ayrılığın, memleketimiz bakımından, sayılamıy'aca-k kadar büyük faydaları vardır. Katlarda (bağımsız mülkiyet) esası kabul edilmekle ezcümle;

a) Kat malikleri psikolojik bakımdan tatmin edilmiştir. Zira her kat maliki kendi katının, tapu ku f i; istanbul Hukuk Fakültesi Mecmuası 1960, Cilt : XXV, Sayfa 178/179.

tüğünde ayn bir sayfaya tescil edilmiş tapu kaydın aksettiren müstakil tapu senedini alacak ve böylece müstakil mülkiyet esasına göre sahip btıunduğu katın tek başına maliki olduğunu göre cektir. 'Bu psikolojik inanç, elbirliğiyle inşaatı teşvik, halkın müstakil mesken ihtiyacını tatmin ve kat malikine bir emnıiyet duygusu temin edecektir.

>b) Ana gayrimenkulde bağımsız mülkiyete konu olan haklar ve bölümler üzerimde kat ma liklerine müstakil mülkiyet esasının tanınması, her kat malikini, Medeni Kanunun bütün mâlik lere tanıdığı (mülkiyete has istihkak ve müdahalenin men'i) dâvalaniyle müstakili en teçhiz ede-, rek ona, tek başına müracaat edeceği hukukî bir. teminat da sağlıyacaktır.

•e) Her kat maliki, müstakil mülkiyete konu olan katını veya bağımsız bölümünü, diğer hak larla takyit, meselâ müstakillen rehnederök, katından iktisaden dilediği gibi faydalanabilecek tir.

d) Türk tasarısında kabul edilen sistem, isviçre tasarısında olduğu gibi, Medeni Kanunun müşterek mülkiyet hükümlerini tadil ve kat mülkiyetini Medeni Kanuna ilhak etmediği için, da ha sade, uygulanması daha kolay bir sistemdir.

fîstanbtil Hukuk Fakültesi Mecmuasının 1960 tarihli XXV ned cildinin 134 - 146 ncı sayfaların da tam Türkçe tercümesi bulunan isviçre tasarısındaki bal tarzı ise, Türkiye'de uygulanmasına inikan olmıyan ve Medeni Kanunun bünyesi içine, yabancı bir cisim gibi ilhak edilmiş bir sis tem niteliğini göstermektedir. Bu sistem Türkiye'de kabul olunursa, kat mülkiyeti meselesi, zaman la içinden çıkılmaz, çapraşı'k bir mahiyet alır ve ikide birde Medeni Kanun gibi bir ana kanunun değiştirilmesi zaruretini doğurur. Bundan kaçınmak için kat mülkiyetini, Medeni Kanundan ayrı olarak özel bir kanunla düzenlenmek gerekmektedir.

e) Türk tasarısına göre kat mülkiyeti gerçekte, Medeni Kanunun (G-ayrimenkul mülkiyeti) başlığını taşıyan 19 ncu babı içinde 65ı2 nci maddede düzenlenmiş olan üst hakkı (ıriıâmı diğerle inşaat hakkı) gibi, bir nevi (ıhak mülkiyeti) dir. Nitekim 652 nci maddenin birinci fiikrası"bun|in «tapu siciline irtifak hakkı diye tescil edilmek üzere başka bir malikin mülkü 'Olabileceği» .kaide sini koyduğu gibi, aynı -kanunun 632 nci maddesinin (2) numaralı bendi, «Tapu siciline müsta kil ve dâimıi olmak üzere ayrıca 'kaydedilen halklar» in gayrimenkul mülkiyetine koıyı olabilece ğini; '7$1 nci maddesinin son cümlesi ve 911 nci maddenin (2) numaralı bendi de müstâıkil ve dai^i hak mahiyetinde kurulan üst haklannm tapu sicilinde ayrı bir sayfaya «tescil eç^eceğini kabul etmiştir. Bu suretle Medeni Kanun, «Binaların, kâin bulunduğu arızın mütemmim cüzü ol duğu» hususunda 644 ncü maddenin 2 nci fıkrasiyle konulmuş olan ana kaideye bir istisna, getir miş, yadııız Ö52 nci maddenin son fıkrası bu istisnayı münhasıran tek katlı binalar için "kabul edere'k, bir yapının birden ziyade katlarının üst hakkına mevzu olâmıyaeağı esasını koymuştur, ^ğer buttu koymasaydı, bir binanın yalnız ilk katı değil, daha üstündeki katları da, müstakil ve daimî bir •frakolarak, gayrimenkul mülkiyetine konu olacak ve tapu-kütüğünün ayrı bir sayfasına böyleee teıseil edilebilecekti, İşte Türk Kat Mülkiyeti Kanunu tasarısı gerekçenin başında izafe olunan mahzur ve Miraç lar selbeibiyle, Medeni Kanunun 652 nci maddesinin, prensibini, değil, •sadece:son fı&rasuıdfakittahdidi kaldıracak, 4>ir binanın, arsanın mütemmim- cüzü almaksızın, yakın dik katının değil, daha üstündetei katlarının da miista'kil mülkiyete konu olabileceği esasını doymuştur.

Şu -halde ,müteaawnim eüz prensibinden ayrılmayı Mtdeni Kanun, üst (inşaat) ve /kaynak hak larında (.Madde 652, 679/cümle 2 ve 752/son fıkra hükümleriyle) esasen kabul etmiş olduğundan, Türk Kat Mülkiyeti Kanunu tasarısının, katlar ve başhbaşma kullanılmaya elverişli bölümler üzerinde müstakil mülkiiyet esasını kabul etmesi, Türk Medeni Kanununun prensiplerini ihlâl ve ya hu prensiplerden ayrılma mahiyetini taşımaz.

f) Tünk tasarısına göre Kat Mülkiyeti yalnız bir malzeme, bir eşya üzerindeki müıikiyet de ğil, aynı zamanda - tâbir eaiızse - bir boşluk mülkiyetidir. Kat maliki kendi katının' ontafe duvar, ortak tesisat, tavan ve tabanı müstesna olmak üzere, diğer bütün duvar, bölme, '«kapı, pencere ve tesisafmm 'müstaJkil maliki olduğu gaibi, ö katin kendine ait iç boşluğunun da malikidîir ve bu bo§- 'toktan malik sıfatiyle faydalanmakladır. Medeni Kanununtuısfun 644 neü maddesinin birinci fık rası aynen: «Bir arza malik olmak onu kullanmakta faydalı olacak derecede altına ve üstüne ma lik olmayı tazammun eder», diyerek arzın üzerindeki ((boşluğu) da gayrimenkul mülkiyetinin şü mullüne sokmuştur. Bu da pek tabiidir. Böyle olmasaydı 20 - 30 hattâ 40 - 50 katlı binalar yapıla masına imkân olmazdı. Menkullerde de durum böyledir. (Bir şişenin, bir kayığın maliki tabiatiyle onların içindeki boşluğun da malikidir; zira şişeden ve kayıktan faydalanmak ancak bu suret le mümkündür. Tam mânasiyle maddi nitelik taşımıyan şeyler üzerindeki mülkiyet, Medeni Ka^ nunumuizun, (hava-veya buhar tazyiki, elektrik gibd temellüke elverişli tabiî kuvvetleri menkul mülkiyetinin şümulüne sokan) 686 ncı maddesinin hükmünde dahi görülmektedir.

Şu halde mülkiyet hakkını sadece mücessem eşya üzerinde kabul eden bâzı Fransız müellifle* ninin ve onların tesiri altında kalan bâzı Türk müelliflerinin, «iboşluk üzerinde mülkiyet tasav^ vur edilemez ki, ana duvarları müşterek olan katlar, müstakil mülkiyete mevzu olabilsin», tarzın daki görüşleri* Medeni Kanunumuzun kahul etmiş olduğu mülkiyet sistemi karşısında asla varit değildir.

Hulâsa Türk Kat mülkiyeti tasarısı, Medeni Kanunumuzun müşterek mülkiyet hükümlerini tâdil ve mütemmim cüz hususundaki prensibini ihlâl etmiyerek bu hüküm Ve prensibe Medeni Kanunun - yukarda izah olunan müstakil ve daimî haklarla - esasen kabul etmiş olduğu istisna ya, 652 nci maddenin son fıkrası hükmünü kaldıracak mahiyette diğer bir istisna eklemiştir;

Memleketimizdeki ihtiyaçlar karşısında bu suretle hareket etmek zaruridir, 2. «Tescilde arsa payı (yani mütemmim cüz prensibi) esas tutularak katlar üzerindeki hak bir müstakil mülkiyet hakkı değil, arsanın mütemmim cüzü olarak tescil edilmelidir» tarzındaki görüşün de vâridolmadığı yukarda (1) numaralı bendde verilen izahattan yeter derecede anlaşıla cağı cihetle, bunun üzerinde ayrıca durmaya lüzum yoktur. Bununla beraber şu noktanın Önem le belirtilmesi gerekir ki, aı»sa payının, kat mülkiyetinde Önemli bir rolü vardır ve her kata veya bölüme ne miktar arsa payı bağlandığı gösterilmedikçe kat mülkiyeti esasen kurulamaz.

Katların hepsi veya bir kısmı harabolursa, mülkiyet mevzusuz kalmayıp, sadece kat mülkiyeti sona ermekte, fakat arsanın mülkiyeti, müşterek mülkiyet esaslarına göre tapuda asıl kütüğe naklolunmaktadır. Tasarıda gerek bu hususta ve gerek katlardan yalnıü birinin veya birkaçının harabolması halinde arsa payının ne olacağına dair mufassal ve acık hükümler vardır. (Tasan madde 47).

3. Tasarıya konulan hükümlerle, bir katın Veya birkaç bolümün1 haraboİması halinde tapu idaresine derhal ihbar yapılması ve bunu yapmiyanların sorumluluğu esası kabul edilerek, Dev letin mutlak mesuliyeti bu hususta kabul edilmemiştir, Hazırlanan Ön tasarıyı inceliyen eski ve yeni ilmî komisyonlara gerek 1959 tarihinde ve gerek bu defa katılan tapu mütehassıslar}, kat mülkiyetinin tescili için ayrı bir (kat mülkiyeti kütüğü) nün tesisini zaruri görmüşler, aksi takdirde, asıl kütükte müşterek mülkiyet esâsına göre, İsviç re'de olduğu gibi her kat için açılması teklif edilen sayfaların zamanla karışıklığa meydan vere ceğini belirtmişlerdir.

Gerçekten, tasarıda görüldüğü veçhile, kat mülkiyetinin tapuya tescili çok sağlam ve pratik bir esasa bağlanmış ve katların, kat mülkiyeti kütüğünde tescil edildiği sayfalarda, anagayrimenkulün asıl kütükteki sayfası arasında tam bir bağlantı sağlanmıştır. Kat mülkiyeti, alelade mül kiyete kıyasla, birçok özellikleri olan bir mülkiyet nev'i olduğundan, bu mülkiyetin tescili için ayrı bir kat mülkiyeti kütüğünün tesisi zaruridir. Tasarı kanunlaştıktan altı ay sonra yürürlüğe «gireceği için, bu altı ay içerisinde yeni kütüklerin bastırılıp tapu teşkilâtına dağıtılması müm kün olacaktır.

4. Müşterek bir gayrimenkulde taksimin, kat mülkiyeti tesisi ve her katın, ortak maliklerin den birine tahsisi suretiyle yapılması hususu da tasarıda meveudolan hükmün, izalei şüyu müesse sesinin ruhuna aykırı ve mahzurlu olduğu hakkındaki mütalâaya gelince :

ölen bir kimsenin mirasçı olarak yalnız dört oğlu varsa ve safi terekesinden az çok eşit değer* de dört evi kalmışsa, mirasçılar arasında şüyuun giderilmesi, bu evlerin değerleri - ivaz ilâvesi sıiretiyle * dentiestirÜereİc DUhİarİatt i er biriniri bir mirasçıya* anlatmaya #are Veya itür^a ile" verilmesi imkânını Medeni Kanunumuz kabul etmiş bulunmaktadır. .Safi terekede dört müstakil ev kalmayıp da yalnız dört katlı bir afcartman kalmışsa, her katının aynı suretlö bir mirasçıya tahsisi çok faydalı olur. Her mirasçı, taksim sonunda kendi katma müstakil mâlik olarak sahibolduktan sonra isterse ohtt satabilir. Niçin ailenin babadan kalma apartmanının tâmâmi başlangıç ta satılsın? JKaldı ki Medeni Kaitunumuz 59? - 602 nci maddelerinde, zifai gayrimenkullerin şüyuuhuıi giderilmesi hususunda da birçok tahditler koymuştur. Şu halde tasaniun, katların tahsisi suretiyle şüyuuiı giderilmesine dair hükmü de Medeni Kanun bünyesine yabanci değildir; mahzuru yok, ilakat faydası çoktur. Kaldı İri bu hüküm ancak ortak maliklerin adedi göz önünde bulundu rularak katların değerlerinin denkleştirilmesi suretiyle taksimin yapılmasının mümkün olduğu naltere hasr ve tansis olunmuştur;

5. Türk tasarısı kat mülkiyetini (müstakil mülkiyet) esasinâ, İsviçre tasarısı ise (müşterek mülkiyet) esasına dayandırmıştır. Bu sebeple İsviçre tasarısında şüf'a hakkının kabulü zaruri idi. Türk tasarısında ise bunun kabulü, kanunun bünyesine, ruhuna, mânasına ve kuruluşuna ay kırı olurdu. Bir kimse nasıl ki, arsa komşusunun müstakil mülkü üzerinde kanuni şüf'a hakkına sahip değilse, apartmandaki müstakil katının üstünde veya altında veya karşısındaki kat komşu sunun müstakil mülkiyet mevzuu olan katı üzerinde de kanuni şüf'a hakkına sahibolamaz. Söz leşme ile şüf'a hakkı kurulması tabiatiyle her zaman mümkündür. Bu hususta kanuni bir engel yoktur. îstiyenler bu yola başvurabilirler.

6. Tasarıda (tarifler) kenar' başlığını taşıyan ikinci madde, Kat mülkiyeti Kanununun uygu lanmasında karışıklığa meydan verilmemesi için bu kanunda yer almış olan kavramların izahı ba kımından hem lâzım, hem faydalıdır.

7. Kat malikleri arasındaki ihtilâflarda suin hâkimine başvurulması esası, tasarının, kat mül kiyetinin yönetimine ait bütün maddelerinde belirtildiği gibi, umumî hükümlere göre de cari bulunan bir esastır.

8. Kat maliklerinin katlarını ayıran müşterek duvarlar ekseriye — özellikle yığma inşat ta —, bütün yapıyı taşıyan duvarlardandır. Bunların, mülkiyetini sadece bitişik kat maliklerine inhisar ettirerek diğer kat maliklerini bu mülkiyetin dışında bırakmak mümkün değildir. Bitişik kat malikleri veya bitişik iki katın tek maliki olan kimse, duvarı kaldırarak bütün binaya za rar verecek yetkiye sahip almamalıdır. Bu sebeple katlan ayıran duvarlarda da bütün kat malik lerinin ortak mülkiyeti tanınmıştır.

Tasan aleyhinde ileri sürülen söz konusu tenkitler, yukardaki sebepler muvacehesinde kabul olunamamışsa da, prensibe dpkunmayan ve haklı görülen diğer tenkitler nazara alınmış ve tasarı gerek bu noktalardan gerekse yeniden tetkik sırasında ortaya çıkan sair hususlardan esaslı bir revizyona tâbi tutulmuştur.

Aynca yeni Anayasanın, Devlet dilinin türkçeleştirilmesi hususunda atmış olduğu adım, ka nun dilinin Anayasa deyimlerine uygunluğu zaruretini doğurduğu İçin, tasarı bu yönden de esaslı surette gözden geçirilmiş ve bunun dili, ilk şekline kıyasla, önemli denecek derecede sadeleşti rilmiştir. Bu arada (bina) kavramı yerine (yapı) kat mülkiyetine konu olan esas bina için (anayapı), (müşterek mülkiyet) yerine (ortak mülkiyet) denilmiştir. Böylece Medenî Kanundaki (müşterek mülkiyet) ve (iştirak halinde mülkiyet) kavramlan da terim itibariyle vuzuha kavuş turulmuş olmaktadır. Bunlann her ikisi de birden ziyade kimsenin bir şey üzerindeki birlikte mül kiyetini ifade ettiğinden, her ikisine birden (birlikte mülkiyet), bunlardan (müşterek mülkiyet) e (ortak mülkiyet) ve bir şey üzerinde birden ziyade kimsenin henüz paylar ayrılmadan toplu ola rak malik olmalarını ifade eden (iştirak halinde mülkiyet) e de (toplu mülkiyet) demek doğru olacaktır. Zaten arapça manalan itibariyle, (müşterek ile) (iştirak halinde) tâbirleri arasında bir fark yoktur. Halbuki bunlann ifade ettiği mefhumlar ayrı ayn olduklan cihetle Türkçede, mefhumlan belirtecek terimlerin konulması zaruridir.

Bundan başka çok eskimiş bulunan (şüf'a hakkı) tabiri yerine de İsviçre ve Almanya Medenî Kanunlarında olduğu gibi (öncelikle satınalma hakkı) denilmiştir. Zira bu hak, müşterek bir ma- İm bir hissesinin başkasına satılması halinde ortak'maliklerin o hisseyi, üçüncü şahıslara nazaran öncelikle satmalması hususundaki hakkıdır ve bu sebeple tabir, bu kavramı gayet güzel ifade et tiği halde, eskiden kalma (şüf'a) terimi bunu hiçbir suretle belirtmemekte ve kalıp halinde kal maktadır.

Yeni tasarının incelenmesinden ve eskisiyle karşılaştırılmasından anlaşılacağı gibi, gerek terim lerde ve gerek deyimlerde aşırıya kaçılmamış, Anayasanın kabul ettiği terimler dışında bir terim uydurulmamış. Meselâ tasarıda (tahsis, küllî halef, cüzi halef) gibi henüz Türkçesi bulunmamış olan tâbirler için yeni ıstılahlar konulmasına teşebbüs edilmemiş, tasarı dilinin sadeleştirilmesinde itidal ile hareket olunmuştur.

II - Tasarının bölüm ve maddelerine ait Gerekçe 50 maddeden ibaret olan tasarı 7 bölüme ayrılmıştır.

BlRlNCl BÖLÜM (Madde : 1 - 9) Genel hükümler başlığını taşıyan bu bölümde önce İcat mülkiyetine ve kat irtifakına ait genel kaide konulduktan sonra bu kanunda geçecek olan bütün kavramlar ikinci maddede tarif edilmiş, kat mülkiyetinin ve kat irtifakının niteliği, kat mülkiyetine konu olan ana gayrimenkuldeki ortak yerlerin durumu ve gayrimenkulun müstakil mülkiyete konu olan bölümleriyle arsa payı, ortak yerler ve eklentiler arasındaki bağlantılar ve nihayet ortaklığın giderilmesi ve öncelikle satmalına (şüf'a) hakkı düzenlendikten sonra genel kanunlardaki hükümlerin kat mülkiyetinde hangi ölçü de uygulanabileceği ayrıca belirtilmiştir.

Mevcut bir binanın başlıbaşma kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde kurulan mülkiyete - bu bölümler ister kat, ister daire, ister »oda veya mağaza olsun - halk arasında ve hu kuk doktrininde yerleşmiş olan bir deyimle (kat mülkiyeti) denilmiş ve henüz üzerine bina ya pılmamış olup da kat mülkiyeti esasına göre bina yapılmak için bir arsanın ortak maliklerinin kur dukları haklara ((kat irtifakı) adı verilmiştir. Kat irtifakı kurulurken esas alman kat değerinin, binanın kat mülkiyetine çevrilmesi halinde aynen muhafaza edilmesi .tabiî bulunmuştur.

Şunu önemle belirtmek lâzımdır ki, bu tasarı (arsa payı) mihveri üzerine düzenlenmiştir; zira bütün masraf ve yükümler kat mâliklerinin sahiboldukları (arsa payı) oranlarına göre ayarlan mıştır. Bu hususta katlara kıymet takdir edilerek masraf ve yükümler için bu kıymeti esas almak, içinden çıkılmaz anlaşmazlık, güçlük ve hattâ suiistimallere sebeb olacağından, (arsa payı) esas alınmıştır.

Bir kanunun gereği gibi ve pürüzsüz olarak uygulanabilmesi için her şeyden önce o kanunla dü zenlenmek istenen münasebetlere ait kavramların açıkça ve hiçbir karışıklığa meydan vermiyecek surette belirtilmesi zaruri olduğundan, tasarının ikinci maddesindeki tariflerle beşinci ve altıncı maddelerindeki bağlantıların tasarıda yer alması gerekli ve faydalı görülmüştür.

Tasarının birinci maddesinde açıkça belirtildiği gibi kat mülkiyeti özel bir gayrimenkul mülki yeti nevidir. Bununla beraber bu kanundaki hükümler saklı kalmak üzere, gayrimenkul mülkiye ti hakkındaki genel hükümlerle özel kanunların gayrimenkul mülkiyeti ile ilgili diğer hükümle rinin kat mülkiyeti hakkında da uygulanabileceği tasarının 9 ncu maddesinde belirtilmiştir.

Kat mülkiyeti tamamen bağımsız bir mülkiyet olarak kabul edilmiş olduğu için, anagayrimenkulde müstakil bir bölümün satılması halinde o gayrimenkuldeki diğer kat maliklerinin öncelikle satmalma (şüf'a) hakkı kabul edilmemiş ve bu nokta tasarının 8 nci maddesinde belirtilmiştir.

Bununla beraber kat mâliklerinin kendileri arasında yapacakları bir sözleşme ile şuf'a hakkını kabul etmelerine bir engel yoktur.

İKİNCİ BÖLÜM (Madde : 10 - 14) Bu bölümde kat mülkiyetinin ve kat irtifakının kurulmasına ait hükümler konulmuştur.

Kat mülkiyeti, ortak arsadaki paya ve ana gayrimenikulün ortak yerlerine bağlı olan ve Mede ni Kanundaki mülkiyete kıyasla özellikler gösteren bir mülkiyet nev'i olduğu ve nitelik bakımın dan çok çeşitli anlaşmazlıklara konu olabileceği için, bunun daha başlangıçta, yani kuruluşunda sağlam esaslara dayandırılması zaruridir. Bu noktayı göz önünde bulunduran tasarı bu hususta te ferruatlı ve esaslı hükümler Ikoymuş ve kat mülkiyetinin •tesciline mahsus bir (Kat mülkiyeti kütüğü) tesis etmiştir. Bir kimse apartmanının Ibir dairesini veya iş hanının -bir odasını satmak isterse, önce o apartman üzerindeki mülkiyetini, bu kanundaki şekil ve şartlara ıgöre (kat mül- •kiyeti) ne çevirtmek ve onu (Kat mülkiyeti kütüğü) ne tescil ettirmek zorundadır. Böylece ge nel mülkiyete ait Ikütük defterleriyle kat mülkiyeti kütüğü birebirinden açık bir şekilde 'ayrıl mıştır. (Böyle yapılmazsa, genel kütükler üzerinde her bağımsız 'bölüm için işlenecek kat mül kiyeti kayıtları 'birbirine karışacak, bu durum, gerek kişileri ve gerek tapu kütüğünün yanlış tutulmasından doğan zararları Medeni Kanunun 917 nci maddesine ıgöre tazminle yükümlü olan Hazineyi büyük zararlara uğratacak, mahkemelerimizi de bu anlaşmazlıklardan doğan dâvalar la beyhu4e yere işgal edecektir. Bu sebeple kat mülkiyetinin, buna mahsus olan ayrı bir kütü ğe tescil edilmesi zaruridir. Bu tescil yapıldıktan sonra genel kütüğün hangi sayfasından bu raya nakil yapıldığı işaret 'olunarak, ve genel kütüğe de kat mülkiyeti kütüğünün sayfası ya zılarak, ilgili gayrimenkulun her iki kütükteki kayıtları arasında bağlantı sağlanacak ve böy lece genel kütükteki sayfa kapatılıp ondan son raki işlemler kat mülkiyeti kütüğü üzerinde ya pılacaktır. i Kat mülkiyeti kütüğünün kurulması iiçin gcrdken belgeler tasarının 12 nci maddesinde gös terilmiştir. Bu belgelerin hepsi ilerde kat mülkiyeti bacımından çıkması muîıtemel anlaşmazlık ları önlemek veya kolayca çözümlenmek için düşünülmüştür. ;Anaıgayrimenkulün ıgenel taksi mat plânından başka bir de cephelerinin tasdikli tofoğrafı ve ayrıca her müstakil îbölümün arsa payı organımı 'ihtiva eden ve iç taksimatını gösteren plânı <ve ayrıca her müstakil bölümün kat, daire, oda ilh.. gîbi nevini ve bunun numarasını gösteren bir liste ve nihayet anagayrimenkülün yönetim tarzını düzenliyen ve kat malîkl erince imzalanan bir yönetim plânı verilmedik çe kat mülkiyeti kurulmasına müsaade olunmıyaoalktır. öerçi yönetim plânının sonradan da düzeniemebileceği ve binaenaleyh kat mülkiyetinin kuruluşu sarasında mevcudiyeti zaruri bir belge olmadığı düşünülebilirse de, yönetim plânı alınmadan kat mülkiyetinin kurulmasının çok büyük mahzurları vardır. Zira kat mülkiyeti kurulduktan sonra kat malikleri toplanıp hır yö netim plânı yapmazlarsa, kat mülkiyetine konu olan igayrimenkulün yönetiminden 'çdk çeşitli anlaşmazlıklar doğacak ve mahkemeler hu yüzden açılan dosyalarla dolup taşacaktır. Bu se beple kat mülkiyetinin kuruluşu sırasında yönetim plânı verilmesi bir kuruluş şartı olarak fca- * bul edilmiştir. Bu yönetim plânı bir kuruluş belgesi olarak verilmeli ve tapudaki evrakı müsbite anasırda bulunmalıdır ki, bir kat veya daireyi veya bir başka 'bağımsız bölümü sonradan iktisabedenler de yönetim plânı hükümlerini bilsinler ve onunla hağlı 'Olsunlar. Böyle yapılmaz sa, yukarda, belirtilen mahzurlar, kat mülkiyetinden beklenen faydayı ortadan kaldırır.

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM (Madde : 15 - 17) Bu kısımda kat maliklerinin kendi bağımsız (bölümleri üzerindeki haklarından başka, bağım sız 'bölüme bağlı ortak yerler üzerindeki hakları ve nihayet kat irtifakı sahiplerinin ha'kları dü zenlenmiştir. Kat maliki kendi müstakil bölümü üzerinde her hangi bir malik ıgibi tasarruf 'hakkına sahib olmakla beraber, o bölüme bağlı arsa payı ve ortak yerler ve eklentiler üzerinde müstakil bir tasarruf hakkına sahib olmayıp, bunlar bağımsız bölüme bağlı olduklarından, ıbu M.:: Meclisi; ; ;';•(";S. SayMh-S£4):

*** 10 ,<MS> fgibi yerler üzerindeki İııafkİarıh çevresi ve ölçülünün düzenlenmesi lâzımdık Meüik bık* İDih'â Sa pılmamış olam arsa üzerinde bir kat irtifakı kurulmuşsa, TMI irtifaka sahibolanlann birbirine karşı olan hakları da yine bu bölümde düzenlen'mistir. Arsa üzerindeki mülkiyet ortak mülkiyet olduğundan, kat maliklerinin arsa payları üzerindeki hakları içtin ayrıca bir kaide konulması na lüzum yoktur. Fa'kat onların bağımsız bölümler* ortak yerler ve eklentiler üzerinde'ki hakla rının .şümulü açık ve kesin olarak belirtilmek lâzımdır ki, işte tasarının '15 ve 16 nci maddeleri bu noktaları düzenlemiş bulunmaktadır. .

Şunu Önemle belirtmek yerinde olur ki, kat mülkiyetüne konu olan bir binanın üzerine, bu mülkiyet kurulurken belediyece tasdik edilmiş ve tapuda evra'kı müslbrte arasına konulmuş plân dışında hiçbir suretle kaçak kat yapılamaz. Buma aykırı olarak yapılan kaçak kat üzerinde 'kat mülkiyeti hükümleri uygulanamaz.

•Bir bina üzerimde kat mülkiyeti kurulduktan sonra* madîkin ibu binada mevcut katlara ilâ veten kat çıkma hakkını kendinde alıkoyması açıkça menedilmîştir. Eğer kat malikleri arala rında anlaşıp yeni bir kat çıkmak isterlerse, tasarının 44 ncü maddesinde yazılı esaslara gö re hareket ederler. Kanun 'buma mâni değildir.

D Ö R D Ü N CÜ B Ö L ÜM ' " (Madde : 18 - 26) Kat maliklerinin kat irtifakı sahiplerinin (borçların düzenliyen bu bölümün en başında, yükümlere ait genel kaide (konduktan sonra, kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulun bakımı, korunması, genel masraflarına iştirak edilmesi, sigorta ettirilmesi gibi özel durumlara geçilmiş ve ayrıca ortaklaşa yapılması gereken masrafların 'bâzı hallerde kiracıdan alınmasına dair hü kümler konulmuştur.

Anagayrimenkulün en üstündeki katın malikinin kendi teatini tamamen yıktırma hususunda kanun o malike bir hak tanımamıştır. Ancak 19 ucu madde hükümleri mahfuz olmak üzere, bir bağımsız bölümün tamiri için diğer bir bölüme girme zarureti doğarsa o bplüm malikinin veya kiracısının buna müsaade ile mükellef bulunduğuna dair (bir hüküm konulmuştur.

Kanuni mükellefiyetlere uymamakta ve borçlarını yerine getirmemekte ısrar eden kat maliki nin (bağımsız bölümünün cebrî temellükü esası tasarının 25. nci maddesinde, bir çok kayıt ve şart lara »(bağlanmak suretiyle bir müeyyide olaralk kafbul edilmiştir. Kat mülkiyetine dair en yeni ka nunlardan biri olan 15 JMCart 1951 tarihli Alman-Kanununda da bu hüküm mevcuttur. Mahkeme nin gayet istisnai hallerde ve son derece zaruri olan durumlarda uyulabileceği bu hükmün, kat mülkiyetinin iyi işlemesi için, kanunda yer alması bir zarurettir.

Kat maliklerinin hak ve yükümleri bu tasarıda, komşuluk hakları da Medeni Kanunun 661 nci maddesinde gösterilmiştir. Kat maliklerinin birbirini rahatsız etmesinden bir zarar meydana geldiği takdirde haklimin (müdahalesini istemek (tasarının 33 ncü maddesiyle) zarar görene ta nındığı gibi, zararın tazmini hususunda da (bu kanunun hükümlerinden başka, genel hükümlerin de uygulanacağı tabiî görülmüştür. « Kat maliklerinin yapmaları yasak olan işler 24 ncü maddede gösterilirken zikrolunan misal ler tadadî mahiyette değildir, özellikle maddenin birinci fıkrasında mesken veya iş veya tica ret yeri olarak kullanılan lanagayrimenkulde hangi müesseselerin Ikurulup kurulmıyacağının ince lenmesi hakımından, anagayrimenkulün genel durumunun göz önüne alınması ve açılacak iş yerlerinin biribiriyle olan alâkası ve 'bunların binanın durumu ile bağdaşıp bağdaşamıycağı nokta lan incelenmek lâzımdır. Bir anlaşmazlık çıktığı takdirde bütün bu cihetler göz önüne alınarak bir karara varılması hâfldme düşmektedir.

M, Meelisd (a Seyisi: 624) auhı \\ »ant.

B E Ş İ N Cİ B Ö L ÜM ' . " V! (Madde : 27-46) «Ânagayrimenkulün yönetimi» başlığını tanıyan ibu bölüm 19 maddeden meydana gelmiş oİütJ tasannm en uzun bölümünü teşkil etmektedir. Ve bu da pek tabiîdir. Yönetim plânının hangi hususları ihtiva etmesi lâzımgeldiği, kat malikleri kurulunun toplantısı, yönetici tâyini ve onun göffev, yetki ve sorumluluğu ve hakları, yöneticinin denetlenmesi* doğacak anlaşmazlık dolayısiyle hâkimin müdahalesi hep bu bölümde düzenlenmiş bulunmaktadır; Bütün bunlar dan başka kat mülkiyetine konu olan gayrimenkule sonradan yapılacak ilâvelerle tamir ve saire işleri yine bu bölümde bir hal tarzına bağlanmış ve ayrıca temliki tasarruflara dair hükümler konulmuştur. Bu hükümlerin hepsi teferruatlı olarak kaleme alınmıştır. Zira kat mülkiyetinin işlemesinin en önemli şartlarından birisi bunun kuruluşu sırasındaki vuzuh ise* ikinci ve çok önemli bir şartı da, yönetim tarzının, birçok hususları önceden halledecek surette mümkün mertebe teferruatlı olarak tanzimidir. Bugün mahkemelere gelmeye başlamış olan kat intifaları gösteriyor ki, bugünkü hukukî imkânlara göre 'kurulmuş olan kat haklarının idaresi için özel hükümler bulunmadığından ve birçok hallerle kat irtifakı sahipleri toplarüp bir yönetim plânı yapmadıklarından, çıkan anlaşmazlıklar dallanıp budaklanmakta ve mahkemelerimizin iş lerini çoğaltmaktadır. Bu sebeple kat malikleri kurulunun verecekleri kararların noterlikçe tasdikli bir deftere geçirilmesi ve belgelerin saklanması, işletme projesi yapılması gibi çeşitli mecburiyetler tasarıda yer almış bulunmaktadır. Böylece birçok anlaşmazlıkların mahkeme ye gitmeden halledilmesine imkân hâsıl olacak, iş mahkemeye intikal ederse, hâkimin elin* de bu anlaşmazlığı hal için sağlam dayanaklar bulunacak, tezvirat yapmak istiyen kat sahip lerinin kötü niyetleri böylece önlenmiş olacaktır. Bu bakımdan kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulun idaresi ile ilgili seçimlerin teferruatlı olması tabiî sayılmalıdır. i ALTINCI BÖLÜM . ^ (Madde ; A6-49) Bu bölümde kat mülkiyetinin ve kat irtifakının sona ermesinin sebepleri ve neticeleri düzen' lenmiştir. Gerçi Medeni Kanunda gayrimenkul mülkiyeti hakkının nasıl sona ereceğine dair hü* kümler varsa da kat mülkiyetinin özelliği karşısında o hükümlerin yetmiyeceği, tasarının 46 ve 47' nci maddelerinin gözden geçirilmesi ile kendiliğinden anlaşılır. Binanın kısmen harabolması halinde ne suretle hareket edileceğine dair teferruatlı hükümler koymak zarureti vardır ki, bu hükümler 47 nci maddede konulmuştur. Ayrıca 48 nci madde, kat mülkiyetinin sona ermesi halinde bunun tapu idaresine bildirilmesi ve kaydın sildirilmesi mükellefiyetini düzenlemiş bulunmaktadır.

YEDİNCİ BÖLÜM ;

5" "' ".. ' ' (Madde t 50 - 58) Tasannm son bölümünü teşkil eden bu bölümde Medeni Kanundan önceki (Hava naMan! oda mülkiyeti) gibi haklar Medeni Kanundan sonraki (kat irtifakları) hakkında .tasfiye hükümleri yer almıştır. Bundan başka Kat Mülkiyeti Kanunu yürürlüğe girdikten sonra artık Medeni Kanuna gö re eski usul dairesinde kat irtifakı kurulanııyacağınıa ve tam kârgir olmıyan binalarda kat mülki yeti tesis edilemiyeceğine dair yasaklar konulmuştur.

Harç ve vergilerin kimlerden tahsil edileceğine dair malî hükümlerle kanunun yürürlük hüküm- .

leri de yine bu bölümde yer almış bulunmaktadır. Bütün bu hükümlenin içinde, Medeni Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra, kat mülkiyeti adı altında kurulan hakların, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uydurulması hususundaki 50 nci madde ile Medeni Kanunun yürürlüğe girdiği 4 Ekim 1926 .tarihinden önce kurulmuş olan hava hakları gibi hakların kat mülkiyetine uydurulmasına da- M. Meclm ( S. Styısi: 624) ir olan 52 nci madde hükümleri bilhassa önem taşımaktadır. «Tasfiye Maddeleri» ismi ile adlandı rılabilecek olan bu hükümlerle bilhassa şu noktalar düzenlenmiştir :

Medeni Kanuna göre 'burulmuş olan kat irtifaklarının, Kat Mülkiyeti Kanununun yürürlüğe girdiği tarihten bağlıyarak üç yıl içinde kat mülkiyeti Kanununa uydurulması ve Medeni Kanun dan önceki haklar için de aynı müddetin konulması ile güdülen gaye, kat mülkiyeti alanında müm kün mertebe kısa bir -zamanda hukukî birliği sağlamaktır.

Medeni Kanuna göre kurulmuş olan bugünkü kat irtifaklarının .tasfiyesine ve yemi duruma inti bak ettirilmesine kadar geçecek üe yıllık müddet içerisinde gayrimenkulun idaresi bakımından Kat Mülkiyeti Kanununun, yönetimle ilgili hükümlerinin uygulanması zaruridir. 53 ncü maddede kabul edilmiş olan bıî hüküm, kat irtifaklarının bir an önce tasfiyesi ve yeni duruma uydurulması mec buriyetini doğuracak, diğer taraftan mahkemelere gelecek anlaşmazlıkların- daha kolay çözümlenme si ve karara bağlanması imkânını sağlıyacaktır.

Kat Mülkiyeti kanunu tasarısı kanunlaşıp yürürlüğe girinceye kadar yapılmış ve üzerinde kat irtifakı kurulmuş ve tescil edilmiş olan bağımsız bölümlerden birçoğu bu kanunla istenilen evsafa belki do uymıyacalktır. Ancak kanunun koymuş olduğu bütün şartlann gerçekleştirilmesini iste mek ve gayrimenkul maliklerini buna zorlamak, bugün mevcudolan kat irtifaklarını tanımayıp bir çok adaletsizliklere sebebolmak gibi arzu edilnıiyen ağır neticeler doğuracağından bu husustaki müktesep halklar saklı tutulmuş ve 53 ncü madde bu noktalar göz Önüne alınmak suretiyle sevk edilmiştir. • * Hulâsa, Kat Mülkiyeti kanunu tasa ramı kanun tekniği ve açıklık yönünden ve kat mülkiyetinin işlemesi için gereken hükümlerin teferruatlı ve en az ihtilâf yaratacak şekilde konulması ve anlaş mazlık çıkan hallerde de bu anlaşmazlığın mümkün olduğu kadar kolay ve çabuk çözümlenmesi bakamından gereken hükümleri ihtiva etmesine titizlikle itina gösterilmiştir. Hâkimin müdahale hakkı, hafiften ağır müeyyideye gidecek şekilde kademeli olarak düzenlenmiştir.

Kanunun kolayca incelenebilmesi için Medeni ve Borçlar Kanunumuzda olduğu gibf, her bölüm kendi içinde ayraca sistematik 'bir şekilde tasnife tâbi tutularak her maddeye kenar başlık eklen miştir. Bu suretle bir bölümün ana bahisleri (A, B, C, ilâh gibi) harflerle ve bunların içindeki bağ lantılı bahisler ise (I, II, I II ilâh ve 1, 2, 3, ilâh) gibi rakamlarla numaralandınlmıştır. Böylece tasalının fihristine bakıldığı zaman açıkça görüleceği gibi numaralı kenar başlıklar, kanunun esas çatısını açık bir-şekilde göz önüne koymaktadır.

Kırşehir Milletvekili Ahmet Bilgin ve 8 arkadaşının, kat mülkiyeti kanun teklifi <2/288) Yüksek Başkanlığa Kat mülkiyeti hakkındaki kanun teklifimiz ve gerekçesini ilişik olarak takdim ediyoruz.

Gereğinin yapılmasına müsaadelerinizi saygılarımızla rica ederiz.

Kırşehir Kırşehir Yozgat Ağrı 4- Bilgin ' H. özrnen 1. H. Akdoğan R. Polat Bolu Çankırı Yozgat Erzurum K. İnal H. Arar t. Kapısız C. önder Erzurum T. Bilgin GEREKÇE 1. Umumi mülâhazalar Yurdumuzda, bilhassa son sekiz on yıldan beri, büyük şehirlerin gelişmesi ve bunlarda nüfu sun artması üç mühim netice doğurmuştur :

Birincisi, şehirlerin merkezî yerlerinde gerek iş yerleri ve gerek mesken olarak kullanılacak bina inşasına müsait arsa fiyatları alabildiğine artmış, buna mukabil belediye ve imar tahditleri dölayısiyle ve şehirlerin güzelliği bakımından her arsaya istenildiği yükseklikte bina inşası mümkün olmadığından, bir tek şahsın pahalı arsa tedarik ederek bunun üzerine apartman yap tırması, malî bakımdan çok güç ve hattâ imkânsız hale gelmiştir.

tkincisi, yukarıki imkânsızlık karşısında, mesken ve iş yeri ihtiyaçlarını temin için birden ziya de şahısların elbirliği ile hareket etmeleri ve malî imkânlarını birleştirerek inşaatta bulunmaları bir zaruret halini almış ve böylece müşterek mülkiyete mevzu teşkil eden- gayrimenkuller çoğal mıştır. Bunun sonunda da, binanın kat veya dairelerinin hissedarlara müstakillen tevzi ve tahsisi için hukukî çarelere başvurulmuş ve böylece halk arasında (kat veya daire mülkiyeti) denilen fa kat hakikatte Medeni Kanunumuzun müşterek mülkiyet hükümleri ile şüyuu idame mükellefi yeti ve irtifak hakları hakkındaki hükümlerden istifade edilmek ve tâbir caiz ise bunlar meczedilmek suretiyle isviçre'de tatbik edilen çare ve imkânlara bizde de müracaat olunarak, müşte rek mâlikler arasında şüyuu idame mükellefiyeti konulması ve irtifak hakkı tesisi yolu ile kat ve ya daire tahsislerine dair birçok mukaveleler yapılmış ve bunlar Tapu Siciline de tescil edilmiş tir.

Şehirlerin nüfus çoğalmasından doğan üçüncü netice, büyük şehir kenarlarında, belediye hu dutları dışında, tamamen kontrolsuz ve sistemsiz gecekondu siteleri kurulmasıdır. Tek başına bir mesken edinemiyen ve şehirlerdeki arsaların yüksek fiyatları karşısında elbirliği ile de inşaat ya pıp başını sokacak bir daireye mâlik olma imkânlarından mahrum bulunan fakir halk, şehirlerin dışında Hazineye veya hususi eşhasa ait boş topraklarda ve tepelerde bir iki odalık kulübeler inşa ederek içine girmiş ve böylece meydana »elen gecekondu mahalleleri. gerek şehircilik ve be lediyecilik ve gerek fizik sağlık, gerekse içtimai emniyet, sükûn ve selâmet bakımlarından git tikçe artan mahzurlar doğurmaya başlamıştır. . .

Ana hatları ve belirtilen yukarıki neticelerden bilhassa ilk ikisi yirminci asrın başından beri Avrupa'da da görüldüğünden, vatandaşları ucuz meskene kavuşturmak için çeşitli çarelere başvu rulmuş ve birçok memleketlerde, elbirliği ile ve gayet küçük sermayelerle mesken inşasına ve uzun vadeli ödemelere imkân veren kanunlar kabul edilmiştir. Memleketimiz bakımından yukar.ıki zaruretlere bir de gecekondu meselesi ilâve edilince yurdumuzda bilhassa büyük şehirlerde, hal kı mesken sahibi yapabilecek hukukî imkânları sağlıyacak. kanunların bir ân evvel hazırlanması artık tam bir zaruret halinde kendini göstermiş bulunmaktadır.

Bu zaruret on senedenberi gözönüne alınarak bu sahada hazırlıklara başlanılmış, kat mülki yetine dair çıkan yazılar toplandığı gibi yabancı memleketlerdeki Kanunlardan kat mülkiyeti ile ilgili Fransız, Alman, İtalyan Kanunları ve eski Bulgar Kat Mülkiyeti Kanunu tercüme edilmiş veböylece, memleketimizdeki kat satışları durumu um arz ettiği gelişme de takip edilerek tedvin hazırlıkları ikmal edilmiş bulunmaktadır.

Mesken ihtiyacı ve kat mülkiyeti zarureti: Bh- taraftan tedvin hazırlıkları yapmaya sevkederken, diğer yandan Türk Hukukçularını da düşünmeye ve bu mevzuda eser ve makaleler yazmaya scvketmiş ve böylece Türk Hukuk Doktrinide bu mevzuda oldukça mühim sayılabilecek miktarde değerli kitap ve etüdler yer almıştır. (1) Aşağıdaki notta zikredilen bu eser ve etütler, memle ketimiz hukukçularının 1944 senesindenberi bu mevzu üzerinde düşünüp fikir yorduklarını gös termektedir.

(1) Kitap olarak merhum Ordinaryüs Profesör Ebülûlâ Mardin'in Kat Mülkiyeti (İstanbul 1948) u ve Doçent Dr. Kemal Oğuzman'm Kat Mülkiyeti Meselesi ve Hal Çaresi (İstanbul 1958) adlı kıy metli eserleri mevcuttur. Bu mevzudaki mühim etüt ve makalelerde soyadı alfabe sırasıyle şunlar dır: Nihat Bartu, Kat ve Apartman mülkiyeti (İstanbul Barosu Dergisi, 1949 8. 155); Suat >Bertan ve Fikret Arık, Kat Mülkiyeti hakkında rapor (Adalet Dergisi 1949 8. 314) ;Tahir Çağa, kat mülki yeti ihtiyacını tatmin edebilecek hukukî tedbirler (Adalet Dergisi 1952 8. 587); Dündar Devres, sözde kat mâlikleri arasındaki münasebet (İstanbul Barosu Dergisi 1950 8. 546); Samim Gönensay, kat ve daire mülkiyeti (İstanbul Hukuk Fakültesi Mecmuası. Cilt. X, 1944, 8. 534); A. Pulat Gözübüyük, yeni kat mülkiyeti sistemleri hakkında mukayeseli inceleme (Adalet Dergisi, 1952 8. 1055);

Dr. Adil Izveren, daire mülkiyeti ve sürekli ikamet hakkına mütedair 15 Mart 1951 tarihli Alman Kanunu (A. Dergisi, 1953 8. 594 ve 8. 721); Ebülûlâ Mardin, Kat Mülkiyeti (İstanbul Barosu Der gisi, 1948 8. 98); Kemal Oğuzman Kat Mülkiyeti ve Kanuna karşı hile (İstanbul Barosu Dergisi 1951 8. 385); aynı müellifin: 6217 Sayılı Kanunla kat mülkiyeti kabul edilmiş midir? Tapu Kanu nunun 26 ncı maddesinde yapılan değişikliğin tahlili (İstanbul Barosu Dergisi 1954, 8. 3); yine aynı müellifin, Kat Mülkiyeti Kanunu Tasarısı hakkında (Yozgat Mebusu Ömer Lütfi Erzurumluoğlu'- nun Kat Mülkiyeti Kanun teklifinin tetkiki) (İstanbul Hukuk Fakültesi Mecmuası Güt. XXIII. Sayı 3 -4); Safa Reisoğlu - kât mülkiyeti ve (Societe Suİsse des juristes)in 1956 yıllık kongresi (Ada let Dergisi 1956 8. 1207); O. Nuri Uman, meskenlerde kat mülkiyeti (İdare Dergisi, 1944 8. 92); ay nı müellifin: Kat mülkiyeti (Adalet Dergisi 1946, 8. 39) Kat ve daire mülkiyeti ihtiyacı bir taraftan bir kısım halkı elbirliği ile bina inşasına, bir kısmmı gecekondu yapmaya sevkederken, diğşr taraftan gerek Hükümetin tedvin hazırlıkları ve gerek mem leket hukukçularının uğraşmaları neticesinde bu sahada esaslı bir hukukî zemin teminine başlanmış ve nihayet mesele teşriî sahaya da intikal ederek Türkiye B.M. Meclisinin geçen devresinde Yozgat Mebusu İhsan AktüreVi ve bu devresinde de Yozgat Mebusu Ömer Lütfi Erzurumluoğlu"nu kat mülkiyeti hakkında Kanun tasarıları hazırlayıp Yüksek MecMse vermeye ve mühim bir memleket ihtiyacım karşılamak için bu surette harekete geçmeye sevk eylemiştir.

. Gazetelerimizde son yıllarda devamlı surette »Mlen (Kat satışı), (Daire satışı), (Hanlarda oda satışı) ilâh şeklindeki ilânlar, halk arasındaki tatbikatta kat mülkiıyeti ihtiyacının fiilî zemi ninin çoktan beri hazırlanmış olduğunu açıkça gösterdiği gîbi, gerek bu mevzudaki on yülük çalısmalar ve gerek Türk hukuk doktrininde'M çeşidi eser ve makaleler bu mevzudaki hukukî zemi nli ve nihayet sayın mebusların yukarda zikredilen kanun teklifleri de teşriî zemini hazırlamış bultmtnaktadur.

(Bütün bunlar göz önüme alınarak bir taraftan Avrupa'dakiler gibi ilmî ve sistematik şekilde diğer taraftan da memleketimizin hususiyetleri göz önünde tutulmak suretiyle realist bir kanun tasarısı hazırlama zarureti hissedilmiş, böylece yurdumuzda kat mülkiyeti ihtiyacını karşılayaca ğına kaanî bulunduğu/muız (Kat mülkiyeti kanunu tasarısı) meydana gelmiştir.

Tasarının tertip ve tasnifi ve hususiyetleri 56 maddeden ibaret olan bu tasan yedi bölüme ayrılmıştır :

BÎRÎNCt BÖIİÜM (Madde : 1 * 8) Umumi hükümler başlığını taşıyan bu bölümde kat mülkiyetine, kat irtifakına ve kat mülki yetine mevızu teşkil* eden gayrimenkullerdeki çeşitli mevhumların tarifine ve bunların birbiri ile olan münasebetleri de, kat mülkiyetindeki şüyuun izalesine ve §ufa hakkına ve nihayet diğer ka nunlardaki umumi hükümlerin tatbik sahasına dair maddeler konmuştur.

Mevcut bir binanın başlı başına kullanılmaya elverişli müstakil bölümleri üzerinde tesis edilen mülkiyete bu bölümler ister kat, isıter daire, ister oda veya mağaza olsun - halle arasında ve hukuk — li — doktrinime yerleşmiş olan bir ifade ile (kat mülkiyeti) denilmiş ve henriiz üzerine bina yapılma mış olup da, kat mülkiyeti' esasına göre bina yapılmak için bir arsanın mfüşterek maliklerinin te sis ettikleri haklara da (.kat İrtifakı) ismi verilmiştir. Kat irtifakı tesis edilirfken esas alınan kat değerinin, binanın kat mülkiyetine inkılâbı halinde, aynen muihafaza edilmesi tabiî bulunmuştur.

Arsası da dâhil olmaık üzere kat mülkiyetine ınevızu teşkil eden gayrimenkulun bütününe (ana gayrimenkul); bunun kat veya daire veya mağaza ıgübi müstakil tasarrufa mevzu teşkil edecefk fos>- rama (Muştaki!); bu bolüme isabet eden ama hissesine (arsa payı); kat maliklerinin müştereken kullanacakları kısımlara da (müşterek yerler) denilmiştir.

Şunu ehemmiyetle belirtmek lâzımdır M, bu tasarı (arsa payı) mihveri üzerine tanzim edil miştir; zira bütün masraf ve müikeilefiyetler kat maliklerinin (arsa payı nfebetlerine) göre ayar lanmıştır. Bu hususta katlara kıymet takdir ettirilerek onu esas almak, içinden çıkılmaz ihtilâf, güçlük ve hattâ suiistimallere sebebolurdu.

Bir tanesi kat «mülkiyetine tabi olan mütaaddit gayrimenkuMer arasındaki müşterek tes hin yerleri, müşterek garaj ve saire gibi kısımların Medeni Kanun hükümlerine tabi ol ması tabiîdir.

Bir kanunun lâyıkı ile ve pürüzsüz olarak tatbik edilebilmesi için her şeyden evvel o ka nunda tanzim edilmek istenen münasebetlere ait mefhumların açıkça ve hiçbir karışıklığa mey dan vermiyeeek surette belirtilmesi zaruri olduğundan, tasarının birinci bölümündeki tarîf ve tanzim tarza lüzumlu ve faydalı görülmüştür.

Birinci maddede sarahaten belirtildiği üzere, kat mülkiyeti hususi bir gayrimenkul mülkîye ti nevidir. Bununla beraber bu kanundaki hükümler mahfuz olmak üzere, gayrimenkul mülkiyeti hakkındaki umumi hükümlerin ve hususi kanunların ve ezcümle Tapu ve Köy ka nunlarında yazılı gayrimenkul mülkiyeti ile alâkalı sair hükümlerin kat mülkiyeti hakkında da tatbik edileceği izahtan varestedir.

s ' ' -. ÎKÎNOÎ BÖLÜM "/ (Madde . - 9 - 1 3) B« bölümde kat mülkiyetinin ve kat irtifakının tesisine ait hükümler sevk edilmiştir.

Kat mülkiyeti, müşterek arsadaki hisseye (yani arsa payına) ve .binanın müşterek yerlerine bağlı olan ve Medeni Kanunumuzdafei mülkiyete nazaran ayrılıklar ve hususiyetler arz eden bir mülkiyet nevi olduğundan ve mahiyeti itibariyle çok çeşitli anlaşmazlıklara mevzu teş kil edebileceğinden bunun daha başlangıçta, tesisi, sırasında sağlam esaslara bağlanmasını g5z önünde bulunduran lâyiha, bu hususta teferruatlı ve esaslı hükümler koymuş ve kat mülki yeti hakkının tesciline mahsus bir (kat mülkiyeti kütüğü) eylemiştir. Bu suretle bir kimse apartmanının bir dairesini veya bir1 katını satmak isterse, evvelâ o apartman üzerindeki mül kiyetini bu kanundaki şekil ve şartlar dairesinde, (kat mülkiyeti) ne çevirtmek ve bunu (kat mülkiyeti kütüğü) ne tesçit ettirmek mecburiyetindedir. Aksi takdirde mevcut kütükler üze rinde işlenecek kat mülkiyeti kayıtları birbirine karışacak, bu durum, gerek şahısları ve gerek tapu kütüğünün yanlış tutulması yüzünden doğacak zararları Medeni Kanunumu zun 927 nci maddesine göre tanzim etmekle mükellef olan Hazineyi büyük zararlara uğrata cağı gibi, mahkemelerimizi de bu ihtilâflardan doğan dâvalarla beyhude yere işıgal edecek tir. Bu sebeple kat mülkiyetinin buna mahsus olan ayrı bir kütüğe tescil edilmesi zaru ridir. Bu kayıt yapıldıktan sonra umumi kütüğün hangi sayfasından buraya nakil yapıldığı işaret olunarak umumi kütükteki sayfaya da kat mülkiyeti kütüğünün sayfası yazılarak ilgili gayrimenkulun her iki kütükteki kayıtlan arasında bağlantı tesis olunacak ve böylece umumi kütükteki sayfa kapatılacaktır. * » - * - — — - - -— — ~ * nr Kat mülkiyeti kütğünün tesisi için verilmesi gereken belgeler tasarının 11 nci maddesinde yazılmıştır. Bu belgelerin hepsi kat mülkiyetinde ilerde çıkması muhtemel olan anlaşmazhklaıı önlemek için tasarıya konulmuştur. Binanın umumi taksimat plânından başka bir de cephelerinin tasdikli fotoğrafı ve ayrıca her müstakil bölümün arsa payı nisbetini ihtiva eden ?e iç taksimatını gösteren müstakil plânı ve ayrıca her müstakil bölümün nevini ve numarasını gösteren liste ve nihayet gayrimenkulun idaresini tanzim eden kat mülkiyetini tesis edenlerce imzalanan bir idare yönetmeliği verilmedikçe kat mülkiyetinin tesisine müsaade olun maz. Gerçi yönetmeliğin sonradan da tanzim edilebileceği ve binaenaleyh kat mülkiyetinin tahsisi esnasında mevcudiyeti zaruri bir belge olmadığı düşünülebilirse de, böyle bir düşünce yerinde değildir, zira kat mülkiyeti tesis edildikten sonra, kat malikleri toplanıp bir yönetme lik yapmazlarsa, kat mülkiyetine mevcut teşkil eden gayrimenkulun idaresinden en çok çeşitli ihtilâflar doğacak ve mahkemeler bu yüzden açılan dâvalarla dolup taşacaktır. Bu sebeple kat mülkiyetinin hini tesisinde yönetmelik bir tgsis şartı, ve belgesi olarak verilmeli ve tapu daki evrakı müsbite meyanmda bulunmalıdır ki; bir kat veya daireyi sonradan itkisabeden ler de yönetmelik hükümlerini bilsinler ve onunla bağlı olsunlar, böyle yapılmazsa, yukarda belirtilen mahzurlaT kat mülkiyetinden beklenen faydayı ortadan kaldırır.

ÜÇNCÜ BÖLÜM (Madde : 14 - 17) Bu kısımdan kat maliklerinin kendi müstakil bölümleri üzerindeki haklarından başka, bu müstakil bölüme bağlı arsa payı ve müşterek yerler üzerindeki hakları ve nihayet bat irtifakı sahip lerinin hakları tanzim edilmiştir.

Kat maliki kendi müstakil bölümü üzerinde aynen bir malik gibi tasarruf hakkını haiz olmakla beraber, o bölüme bağlı arsa payı ve müşterek yerler üzerinde ayrıca bir tasarruf hak kını haiz olmayıp, bunlar müstakil bölüme bağlı olduğundan, bu üçüncü bölümde bu hakların şümulü tanzim edilmiş bulunmaktadır. Ayrıca henüz bir bina yapılmamış olan bir arsa üzerin de kat irtifakına sahibolanlarm birbirine karşı hakları da yine bu bölümde nizamlanmıştır.

Şu noktayı bilhassa belirtmek yerinde olur ki, kat mülkiyetine mevzu olan bir binanın üzerine belediyece tasdikli plân haricinde hiçbir suretle kaçak kat inşa edilemez. Buna aykırı inşa edilen kaçak kat üzerinde kat mülkiyeti hükümleri tatbik edilemez.

Bundan başka bir bina üzerinde sonradan kat mülkiyeti tesis edilirse, artık ilk malikin bu binada mevcut katlara ilâveten inşası mümkün her, hangi bir kata ait hakkın kendi uhde sinde kalması imkânı yoktur. Yeniden bir kat ilâvesini derpiş eden kat malikleri' bu hususu ev* velce aralarında kararlaştırmışlarsa, 44 ncü maddede- yazılı hak ve salâhiyetlere maliktirler.

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM (Madde : 18 - 26) Kat maliklerinin ve kat irtifakı sahiplerinin mükellefiyetlerini tanzim eden bu bölümün en ba şında mükellefiyete ait umumi kaide konduktan sonra, gayrimenkulun bakımı, korunması, umumi masraflarına iştirak edilmesi, sigorta ettirilmesi gibi hususi durumlara geçilmiş ve ayrıca müşterek masrafların kiracıdan tahsiline dair hükümler- konulmuştur. Binanın en üstündeki katın mâlikinin, bu katı tamamen yıktırma hususunda bir hakkı yoktur. Ancak 19 ucu madde hükümleri mahfuz olmak üzere bir müstakil bölümün tamiri için diğer bir bölüme girme zarureti hâsıl olduğu takdir de, bu bölüm malikinin veya kiracısının buna müsaade ile mükellef bulunduğuna dair bir mecburi yet konulmuş ve kanuni mükellefiyetlere riayet etmemekte İsrar eden kat mâliklerinin müsta kil, bölümlerinin cebri temellükü esası, bir müeyyide olarak 25 nci madde ile kabul olunmuştur.

Kat mülkiyetine dair en yeni kanunlardan biri olan 1.5.1951 tarihli Alman Kanununda da bu hü küm. mevcuttur. Mahkemenin gayet istisnai hallerde ve son derece zaruret hâsıl olduğu takdirde tatbik edeceği bu maddenin, kat mülkiyetinin iyi işlemesi için kanunda yer alması bir zaruret tir.

16 ncı maddenin birinci fıkrasında mevcut izaç keyfiyetinin bütün şümulü ile tâyin ve tasrihi kanun tekniğine uygun bulunmamıştır. Kat mâliklerinin hak ve mükellefiyetleri kanunda göste rildiği gibi, komşuluk hakları da Medeni Kanunun 661 nci maddesinde açıklanmıştır. Binaenaleyh bir zarar doğduğu takdirde 33 ncü maddede yazılı hâkime şikâyet mekanizmasının işliyeceği düşü nülmüştür. Zararın tazmini ise umumi hükümlere tabi olacaktır.

Bundan başka 24 ncü maddede memnu tasarruflar gösterilirken zikredilen misaller de tadadi mahiyette değildir. Bilhassa maddenin birinci fıkrasında mesken veya iş veya ticaret yeri olarak kullanılan anagayrimenkulde hangi müesseselerin kurulamıyacağı keyfiyetinin tetkiki bakımından açılacak iş yerlerinin yekdiğeri ile olan münasebetini ve binanın heyeti umümiyesinin durumu ile kabili telif olup olamıyacağmı göz önünde bulundurmak iktiza edecektir.

BEŞÎNCÎ BÖLÜM • (Madde : 27 - 45) «Anagayrimenkulün idare tarzı» başlığını taşıyan bu bölüm 19 maddeden ibaret olup, tasarı nın en uzun bölümünü teşkil etmektedir ve bu da pek tabiîdir. Bu bölümün hazırlanmasında ya pılan kanun tekliflerinden geniş ölçüde istifade edilmiş olmakla beraber, birçok noktalarda ayrı hükümler konulmuş ve birçok boşluklar doldurulmuştur. Yönetmeliğin neleri ihtiva etmesi lâzımgeldiği, kat malikleri heyetinin toplantı zamanı, nispî kararlar. İdarecinin tâyini, vazifeleri ve sorum luluğu hakları ve murakabesi ve doğacak ihtilâflarda hâkimin müdahalesi hep bu bölümde tanzim edilmiştir. Bundan başka kat mülkiyetine mevzu teşkil eden bir gayrimenkule »onradan yapılacak ilâveler meselesi de yine bu bölümde bir hal tarzına bağlanmış ve temliki tasarrufların tarzına da ir kaideler konmuştur.

Bâzıları uzun olan bu 19 maddelik beşinci bölümün hükümleri bilhassa teferruatlı olarak kale me alınmıştır. Zira hâkim olan kanaate göre, kat mülkiyetinin işlemesinin birinci mühim şartı bu nun tesisi esnasındaki sağlamlık ve vuzuh ise, ikinci ve çok mühim şartı da idare tarzjnın mümkün mertebe teferruatlı olarak tanzimidir. Zira bugün mahkemelere gelmiye başlamış olan kat ihtilâf ları gösteriyor ki, bugünkü hukukî imkânlar dairesinde tesis edilmiş olan kat haklarının idaresi için hususi hükümler mevcudolmadığmdan ve birçok hallerde kat irtifakı sahipleri toplanıp ve yö netmelik yapmadıklarından, anlaşmazlıklar dallanıp budaklanmakta ve mahkemelerimizin işlerini çoğaltmaktadır. Bu sebeple, kat mâlikleri heyetinin vereceği kararların, noterlikçe tasdikli bir deftere geçirilmesi ve gayrimenkulun idaresi ile ilgili belgelerin saklanması, idare ve işletme plânı tanzimi gibi çeşitli mecburiyetler konulmuştur. Böylece birçok anlaşmazlıkların, daha mahkemeye gelmeden halledilmesine imkân hâsıl olacak ve iş mahkemeye intikal ettiği takdirde, hâkimin elin de bu ihtilâfı hal için sağlam dayanaklar bulunacak ve tezvirat yapmak istiyen kat maliklerinin kötü niyetleri böylece önlenmiş bulunacaktır. Bu bakımdan kat mülkiyetine mevzu olan gayrimen kulun idaresine mütaalik hükümlerin teferruatlı olmasında zaruret vardır.

ALTINCI BÖLÜM (Madde : 46 - 48) Bu bölümde kat mülkiyetinin ve kat irtifakının sona ermesinin sebepleri ve neticeleri tanzim olunmuştur. Gerçi Medeni Kanunumuzda gayrimenkul mülkiyeti hakkının ne suretle nihayet bu lacağına dair hükümler mevcut ise de; kat mülkiyetinin arz ettiği hususiyet karşısında o hüküm lerin kâfi gelmiyeceği, lâyihanın 46 ve 47 nci maddelerinin mütalâasiyle kendiliğinden anlaşılır.

Meselâ, binanın kısmen harabolması halinde ne yapılacağına dair teferruatlı hükümler koymak zaru reti mevcuttur ki bu hükümler 47 nci maddede konulmuştur.

- 1 8- YEDÎNCÎ BÖLÜM (Madde : 49 - 55)' Lâyihanın son bölümünü teşkil eden bu bölümde, Medeni Kanundan evvelki1 (Hava haklan) ile Medeni Kanundan sonra müşterek mülkiyet esasına göre tesis edilen (Kat irtifakları) hakkında tasfiye hükümleri yer almaktadır. Bundan başka bu kanun yürürlüğe girdikten sonra artık Me deni Kanuna göre eski usul dairesinde kat irtifakı yapılamıyacağma ve tam kagir olmıyan bina larda kat mülkiyeti tesis edilemiyeceğine dair memnuiyet hükümleri ile hare ve vergilerin kimler den tahsil olunacağına dair malî hükümler ve meriyet maddeleri kezalik bu bölümde bulunmakta dır.

Bu bölümde, Medeni Kanunun meriyetinden sonra tesis edilen hakların, bu.mülkiyeti kanunu hü kümlerine uydurulması hususundaki 50 ııci madde ile Medeni Kanunun meriyetinden önce yani 4 Ekim 1926 tarihinden evvel tesis edilmiş olan hava haklarının kat mülkiyeti Kanununca intibak ettirilmesine dair olan 51 nci madde hükmünü bilhassa ehemmiyet arz etmektedir. (Tasfiye mad deleri) ismi ile tavsif edilebilecek olan bu hükümlerle, Medeni Kanuna göre tesis edilmiş olan kat irtifaklarının, bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren üç yıl ve Medeni Kanundan önec tesis edilmiş bulunan hava katlarının ise, beş yıl içinde yeni duruma intibak ettirilmesi ve böyle ce kat mülkiyeti sahasında mümkün mertebe kısa bir zaman içinde hukukî birliğin .sağlanması ga yesi güdülmüştür.

Medeni Kanuna göre tesis edilmiş »olan bugünkü kat irtifaklarının tasfiyesine ve yeni duruma intibak ettirilmesine kadar geçecek üç yıllık müddet içinde, münhasıran idare ve yönetmelik hu suslarında kat mülkiyeti kanununun tatbiki zaruri bulunmuştur. 52 nci madde ile konulmuş olan bu hüküm, iş bu kat irtifaklarının bir an evvel tasfiyesi ve yeni duruma uydurulması mecburiyetini doğuracak, diğer taraftan mahkemelere gelecek ihtilâfların daha kolay halledilmesi ve karara bağ lanması imkânını sağlıyacaktır.

Bu kanun yürürlüğe girinceye kadar yapılmış ve üzerinde kat irtifakı tesis ve tescil edilmiş olan müstakil bölümlerden birçoğu bu kanunla istenilen evsafa belki de uymıyacaktır. Ancak kanu nun koymuş olduğu bütün şartların gerçekleştirilmesini istemek ve gayrimenkul maliklerini buna mecbur kılmak bugün meycudolan kat irtifaklarını tanımamak ve birçok adaletsizliklere sebep ol mak gibi arzu edilmiyen ağır neticeler doğuracağından bu husustaki müktesep haklar mahfuz tu tulmuş ve 52 nci maddfe o suretle sevk edilmiştir.

Hülâsa, kat mülkiyeti tasarısının bilhassa kanun tekniği ve vuzuh yönünden ve kat mülkiyeti-.

nin işlemesi için gereken hükümlerin teferruatlı ve en az ihtilâf yaratacak şekilde konulması ve ihtilâf çıkan hallerde de bunun mümkün olduğu kadar kolay ve çabuk halledilmesi bakımlarından gereken hükümleri ihtiva etmesine titizlikle itina gösterilmiştir. Yine bu sebeple hâkimin müdaha le hakkı, hafif müeyyideden en ağır müeyyideye gidecek şekilde, kademeli olarak nizamlanmıştır.

Kanuna, kolay tetkik ve mütalâası için Medenive Borçlar Kanunumuzda olduğu gibi, her bölüm kendi içinde ayrıca sistematik bir şekilde taksime tabi tutulmuş ve her maddeye karar başlık eklen miştir.

KIRŞEHİR MİLLETVEKİLİ AHMET BİLGİN VE 8 ARKADAŞININ TEKLİFİ Kat mülkiyeti kanunu tasarısı BİRİNİ H BÖLÜM Umumi hükümler A) Kaide ve mefhum MADDE 1. — Mevcut bir binanın kat, daire, iş bürosu yazıhane, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlıbaşma kullanılmaya elverişli olanları üzerinde o bina nın maliki veya müşterek malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre müstakil mülkiyet hakları tesis edilebilir, bu mülkiyet, arsa payına ve müşterek yerlere bağlı bir mülkiyet nevi olup, ancak o binanın her müstakil bölümüne, o bölümün kat mülkiyetinin tesisi zamanındaki rayiç kıymeti ile mütenasibolarak, tahsis edilen arsa payının müşterek mülkiyet esaslarına göre açık ça tâyini suretiyle tesis olunur; kat mülkiyetinin tesisi sırasında tâyin olunan arsa payı nisbeti, müstakil bölümlerde sonradan vâki kıymet tebeddülü sebebiyle değiştirilemez.

Bir arsaya yapılacak binanın yukardaki fıkrada yazılı vasıfları haiz bölümü üzerinde o arsa nın maliki veya müşterek malikleri tarafından, henüz bina yapılmadan önce bu kanunda yazılı şartlar dairesinde kat irtifakları tesis edilebilir; bu irtifak, arsa payına bağlı bir irtifak hakkı nevi olup, bina yapıldıktan sonra arsa malikinin veya irtifak hakkı sahibi olan müşterek malik lerin veya bunlardan birinin tapu idaresine yapacağı yazılı bir taleple ve bu kanunda kat mülki yetinin tesisi için gereken şartların yerine getirilmesi suretiyle kat mülkiyetine çevrilir ve kat mülkiyeti kütüğüne geçirilir.

B) Tarifler MADDE 2. — Kat mülkiyetine mevzu olan gayrimenkulun bütütfüne (ana gayrimenkul); ana gayrimenkulun, bu kanun hükümlerine göre müstakil mülkiyete mevzu teşkil eden kısımlarına (müstakil bölüm); bu bölümler üzerinde tesis edilen mülkiyeti (kat mülkiyeti) ve buna sahibolanlara (kat mâliki) denilir.

Ana gayrimenkulun müstakil bölümleri dışında kalıp, kullanma korunma veya faydalanmaya yarıyan kısımlarına (müşterek yerler ve kat maliklerinin müşterek mâlik sıfatı ile hissedarı bu lundukları bu yerler üzerindeki istifade haklarına da (kullanma hakkı) denilir.

Bir arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine mevzu teşkil etmek üzere yapılacak bir binanın bö lümleri için arsanın mâliki veya müşterek malikleri tarafından bu kanun hükümlerine göre tesis edilecek olanlara da kat irtifakı sahibi denilir.

Kat mülkiyetinin ve kat irtifakının bağlı bulunduğu arsa hissesine (arsa payı) denilir.

(•) Müşterek yerler MADDE 3. — Müşterek yerler ezcümle $unlardır :

a) Temeller ve ana duvarlar, müstakil bölümleri ayrıran müşterek duvarlar, tavan ve taban lar, avlular umumi giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve bun lardaki umumi tuvaletler lâvobalar kapıcı daire veya odaları, umumi çamaşırlık ve çamaşır ku rutma yerleri; umumi kömürlük ve müşterek garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korun masına mahsus ve müstakil bölümler dışında bulunan yuvalar ve kapılı kısımlar, kalorifer daire leri, kuyular, sarnıçlar, binanın umumi su depolan, sığınaklar;

b) Her kat maliklerinin kendi bölümü dışındaki kanalizyon tesisatı ve çöp kanalları ile ka lorifer, su, havagazı ve elektrik, tesisatı, telefon, radyo, televizyon için müşterek şebeke ve anten ye sıcak ve soğuk hava tesisatı;

c) Çatılar, bacalar, umumi dam teraslan, yağmur oluklan, yangın emniyet merdivenleri,

d) Yukardai sayılanlann dışında kalıpta, yine ortaklaşa kullanma korunma veya faydalan maya yanyan diğer şeyler.

D) Münasebetler I - Müstakil b'ölümler ile arsa arasındaki münasebet MADDE 4. — Kat mülkiyetinin temliki veya miras yolu ile intikali, arsa payının da birlikte temlik ve intikalini tazammum eder.

Arsa payı kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayn olarak temlik veya takyidolunmaz ve ayn olarak miras yolu ile de intikal edemez.

Hakkı tesis olunamaz.

Arsa üzerinde bina yapılmadan önce tesis edilen haklar, kat irtifakını veya tesis edilen kat mülkiyetini de, arsa payı nisbetinde kendiliğinden takyideder.

II - Müstakil bölümler ile 'müşterek yerler arasındaki münasebet MADDE 5. — Bir müstakil bölümün dışında olup doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan kömürlük su deposu, garaj, elektrik, su veya havagazı saati yuvalan, tuvalet gibi kısımllar müşterek yer sayılmayıp; doğrudan doğruya, ait bulunduğu müstakil bölümün mütemmim cüzü sayılır ve müstakil bölümün mâliki bu gibi kısımların da yalnız başına maliki olur; bu gibi yer ler kat mülkiyeti kütüğünün (beyanlar) hanesine kaydedilir ve bunlardan, asıl binanın oturduğu arsa kısmının dışında bulunanlar ayrıca çapta gösterilir.

Müşterek yerlerin taksimi ve bunlarda güyuun izalesi istenemez; bu yerlerin mülkiyet hissesi arsa payından ve müstakil bölümlerden ayn olarak temlik veya takyidolunmıyacağı gibi miras yolu ile de intikal edemez.

Müstakil bölüm üzerinde kat mülkiyeti ile ve diğer kat maliklerinin haklan ile telifi müminin olmayan bir irtifak hakkı tesis olunamaz.

Müstakil bölümlerin temlik veya takyidi veya kiralanması bunlara tahsis |edilmiş olan arsa payının ye müşterek yerlerin de temlik veya takyidini veya kiralanmasını tazammun eder.

E) Şüyuun izalesi ve şjifa hakkı I - Şüyuun izalesi MADDE 6. — Kat mülkiyetine tabi anagayrimenkulde şüyuun izalesi istenemez.

Müstakil bölümler, müstakil bir gayrimenkul gibi dâva ve takip mevzuu olabilir; bunlarda şiiyuun izalesi istenebilir.

Müstakil bölümleri iktisabedenler bunlarla birlikte arsa payını ve müşterek yerlerin S>u pay nisbetindeM hissesini ve müşterek yerler üzerindeki kullanma hakkını da /birlikte iktisabetmiş olurlar.

II - Şüf'a hakkı MADDE 7. —'Müstakil bölümlerde birinin satılması halinde diğer kat maliklerinin şüf'a hakkı yoktur.

Hisseli bir müstakil bölümün hissesinin başkasına satılması halinde JO bölümün hissedarlan şüf'a hakkını kullanabilirler.

M. Meclisi (S. Sayısı: 524} - 2i - F) Umumi hükümlerin tatbik sahası MADDE .8. — Kat mülkiyetini ve kat irtifakını tesis eden sicil kaydında veya kat malikleri arasında hüküm bulunmıyan hallerde kat mülkiyetinden doğan anlaşmazlıklar Medeni Kanun ve ilgili diğer kanunlar hükümlerine göre halledilir.

İKİNCİ BÖLÜM Kat mülkiyelinin ve kat irtifakının tesisi A) Umumi kaide MADDE 9. — Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmî senetle tapu siciline tescil ile tesis olunur.

Tescil, anagayrimenkulün malikinin veya bütün hissedarlarının müşterek talepleri üzerine tapu memurunca tanzim edilen resmî senede veya 11 nci maddede yazılı belgelere müsteniden ve rilecek bir mahkeme hükmüne dayanılarak yapılır.

Kat mülkiyetine mevzu teşkil etmeye elverişli olan bir gayrimenkul üzerindeki şüyuun izalesi dâvalarında mirasnlardan veya müşterek maliklerinden bir kat imülkiyetinin tesisi suret ile taksiminin yapılmasını talebettiği takdirde hâkim, o gayrimenkulun mülkiyetinin, 11 nci madde de yazılı belgelere müsteniden kat mülkiyetine çevrilmesine ve müstakil bölümlerin ortaklara tah sisine, bu mümkün değilse her müstakil bölümün ayrıca satılması ısuretiyle şüyuun izalesine ka rar vermekle mükelleftir.

B) Kat mülkiyeti kütüğü MADDE 10. — Kat mülkiyeti, Tapu Sicili Nizamnamesine göre uyulacak (kat mülkiyeti kü tüğü) ne tescil olunur; bu kanununda aksine hüküm olmadıkça tescile 'mütaallik umumi hüküm ler kat mülkiyeti kütüğüne yapılacak tescillerde de tatbik olunur.

Kat irtifaklarının tescili kat mülkiyeti kütüğüne yapılmayıp, bu kanundaki ilgili hükümler na zara alınmak sortiyle, irtifak haklarının tesciline mütedair hükümlere göre yapılır.

Henüz kadastrosu yapılmamış olan yerlerde kat mülkiyeti, Tapu Sicili Nizamnamesindeki for müle göre, aynca tutulacak (kat mülkiyeti zabıt defteri) ne tescil olunur.

C) Kat mülkiyetinin tesisi I - Şartlan MADDE 11. — Anagayrimenkulün mülkiyeti aşağıdaki hükümler dairesinde (kat mülkiyeti) ne çevrilmeden ve kat mülkiyeti kütüğüne tescil yapılmadan o gayrimenkulun yalnız bir veya bir kaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti tesis edilemez.

Kat mülkiyeti tesis edilirken aynı kat üzerinde bulunan birden fazla bölümün tek müstakil bölüm olarak kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilmesi caizdir.

Kat mülkiyetinin tesis fve kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilebilmesi için ana gayrimenkulun mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkul malikinin veya bütün hissedar larının imzasını taşıyan bir dilekçenin tapu idaresine verilmesi lâzımdır; bu dilekçede anagay rimenkulün kat mülkiyetine mevzu teşkil edecek müstakil bölümlerinin ayrı ayn kıymetlerinin ve bölümlere tenasülbolarak tahsisi istenilen arsa paylarının gösterilmesi şarttır.

Dilekçeye hususi kanunlar gereğinee temliki tasarruflar için verilmesi gereken belgelerden başka, aşağıda yazılı belgelerin de eklenmesi lâzımdır.

a) Bir mimar veya mühendis veya Nafıa Bakanlığınca yetkisi kabul edilmiş olan diğer fen adamları tarafından binanın dış cepheleri ve iç taksimatı, müstakil bölümlerinin ve müşterek yerlerinin ölçüleri açıkça gösterilmek suretiyle tanzim ve anagayrimenkulün maliki veya bütün - â â- hissedarları tarafından imza edilen ve muhteviyatının doğruluğu belediyece tasdik olunan ve tak simatı gösteren bir proje;

b) Mevcut binanın ön ve arka cephelerinin ve mümkünse yan cephelerinin en az 13X18 bü yüklüğünde ve doğruluğu belediyece tasdikli ve anagayrimenkulün maliki veya bütün hissedar ları tarafından imzalı ve kat mülkiyetine mevzu olan müstakil bölümler adedi kadar fotoğraf;

c) Binanın kat mülkiyetine mevzu teşkil edecek her müstakil bölümünün payını, bulundu ğu kat veya katları, iç taksimatını ve ölçülerini ve (d) bendindeki cetvele göre müteselsil nu marasını gösteren ve bu bölüme bağlı arsa payı nisbetini ihtiva eden ayrı ayrı belediyece tasdikli plânlar;

d) Her müstakil bölümün kat, daire, iş bürosu ilâh... gibi nevini ve bunların (1) den baş layıp müteselsil olarak verilmiş numarasını gösteren ve her biri anagayrimenkulün maliki ve ya bütün hissedarları tarafından imzalı ve bu imzalar noterlikçe tasdikli, müstakil bölümlerin ade di kadar liste,

e) Anagayrimenkulün idaresini tanzim eden ve kat mülkiyetini tesis edenlerin hepsi tara fından imzalanan bir yönetmelik.

// - Resmî senet ve tescil MADDE 12. — Tapu memuru kendisine veril en belgelerin, tamam ve usulüne uygun ve dilek çeyi verenlerin yetkili olduklarına kanaat getirdikten sonra, kat mülkiyeti veya kat irtifakı te sisine mütâallik resmî senedi tanzim eder; bu senet aynı (Zamanda da tescil talepnamesi sayılır.

Resmî.senet tanzim edilince, anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu tapu kütüğü sayfasındaki (mülkiyet) hanesine (bu gayrimenkulun mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir.) ibaresi yazıla rak sayfa kapatılır ve kat mülkiyetine mevzu te şkil eden (her müstakil bölüm ve buna bağlı arsa payı kat mülkiyete kütüğünün ayrı bir sayfasına, anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu umumi kütükteki pafta, ada, parsel, defter ve sayfa numaralan da gösterilmek Suretiyle, tescil edilir ve anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu umumi kütük sayfasındaki (mülkiyet) hanesine de, müsta kil bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki defter ve sayfa numaralan işlenmek suretiyle kütükler arasında bağlantı temin olunur.

Kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen her müstakil bolüm ayrı bir gayrimenkul mahiyetini îktisabeder ve kütükte o bölümün tasdikli planındaki numarayı alır.

Kat malikine, müşterek ana gayrimenkulun çaplı tasarruf belgesinden başka, 11 nci mad denin (c) bendinde yazılı plânlardan kendi müstakil bölümüne ait olanının tasdikli bir örneği de verilir.

D) 'iCmt irtifakının tesisi MADDE 13. — Henüz bina yapılmamış olan arsa üzerinde kat irtifakının tesis ve tapu sicili ne tescil edilebilmesi için, arsa malikinin veya bütün hissedarlannın, bu hususa mütâallik bir dilekçe ile birlikte, İl nci maddenin a, o ve d bentlerine uygun olarak tanzim ve beledi yece tasdik olunan proje ve plân ile diğer belgeleri tapu idaresine vermeleri lâzımdır.

Bir arsa üzerinde kat irtifakları ancak sözleşmede her kat irtifakına tahsis edilen arsa payı, arsanin kayıtlı olduğu kütük sayfasında belirtilmek suretiyle tesis olunur ve arsanın müşterek maliklerinin, verilen projeye göre binanın inşasından sonra hangi numarada bolüm ve ona bağlı arsa payı ve kömürlük, garaj ve benzeri kısımlar üzerinde kat mülkiyetini iktisabedecekleri; eğer arsa bir tek şahsa ait ise, projeye göre ilerde kat mülkiyetine mevzu teşkil edecek bölümlerin numaralan ve arsa paylan belirtilir.

Binanın inşasından sonra kat irtifaklarının kat mülkiyetine çevrilmesi, irtifak sahiplerinden biri tarafından talebedilince tescil, kat irtifakının tesciline mütâallik eski resmî senede ve 11 nci maddede yapılı belgelere dayanılarak yapılır.

r * ÜÇÜM3Ü iööLüit kai Maliklerinin ve' kat irtifakı »anipİerühiiı haklöi4) Aj Jtai MfttâfcMftMl kıiktdri î - MüsİĞkû bolum üzerinde MADÎDE 14. — Kat malikleri kendilerine ait müstakil bolüm üzerinde Medeni kanunun mâ liklere tanıdığı bütün hak ve yetkileri haizdirler. Bir müstakil bolümün kat maliki tarafından başkasına temlik edilmesine ana gayrimenkuldeki diğer kat mâliklerinin yazılı rızası şartına bağ- İıyan sözleşme muteberdir. Şu kadar ki, haklı ıbir sebep olmadıkça) diğer kat mâlikleri bu rıza yı vermekten imtina edemezler.

Bu sözleşme tapu memurluğuncâ resmî senet şeklinde tanzim ediliı1 ve kat mülkiyeti kütüğü ne şerh yerilir.

İT - Arsa payı üzerinde MADDE 15. — Kat mâlikleri kendilerine ait müstakil bölüme tahsis edilmiş olan arsa payı na, müşterek mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar; dördüncü madde hükmü mahfuzdur.

7/7 - Müşterek yer üzerinde MADDE 16. — Kat malikleri anagayrimenkulün bütün müşterek yerlerine, arsa payları nisbetinde, müşterek mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar;' beşinci madde hükmü mahfuzdur.

Kat malikleri müşterek yerlerde kullanma hakkını haizdirler; hakkın şümulü aksine sözleş me olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile mütenasiptir.

Müstakil bölümler kiraya verildiği veya sükna hakkına mevzu teşkil ettiği takdirde, kul- . lanma hakkı kiracıya veya sükna hakkı' sahibine aidolur.

B) Kat irtifakt sahiplerinin haklan MADDE 17.— Kat irtifakı sahipleri bu irtifaka mevzu teşkil eden müşterek arsaları üzerinde yapılacak binanın sözleşmede yazılı müddet içinde inşası için kendilerine düşen taahhütlerin ifa sını karşılıklı olarak talep ve dâva etmek hakkını haizdirler.

Kat irtifakı sahipleri' binanın inşası işinin gerçekleştirilmesi için aralarından birini veya birkaçını idareci olarak tâyin edebilirler. Bu takdirde kat mülkiyeti idarecisinin haklarına, va zifelerine ve sorumluluğuna dair hükümler kıyasen bu idareci hakkında da tatbik olunur.

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM Kat maliklerinin ve 'kat irtifakı sahiplerinin mükellefiyetleri A) Kat maliklerinin mükeUefiyetleri 1 - Umumi halde MADDE 18. — Kat malikleri gerek müstakil bölümlerini ve gerek müşterek yerleri kullanır ken birbirini iz'aç etmemekle ve birbirinin haklarına ve yönetmelik hükümlerine, karşılıklı olarak ve doğruluk kaideleri dairesinde riayet etmekle mükelleftirler.

Bu kanunda kat maliklerinin mükellefiyetlerine ve sorumluluklarına dair olan hükümler, müs takil bölümlerin kiracılarına ve bu bölümlerdeki sükna hakkı sahiplerine de tatbik olunur; ancak, aksine sözleşme yoksa, bunlar masrafları ve sigortaya şahsan iştirak mecburiyetinde değil dirler.

II - Anagayrimenkulün bakımı, korunması ve zararda/n sorumluluk MADDE 19. — Kat malikleri anagayrimenkulün bakımına ve mimari durumunu, güzelli ğini, sağlamlığını muhafaza itina etmeye mecburdurlar. Kat maliklerinden biri bütün kat maliklerinin rızasını almadıkça anagayrimenkulün gerek müşterek yerlerinde ve gerek kendi müstakil bölümlerinde, inşaat, esaslı tamirat, tesisat, dış badana veya boya yaptıramazlar ve anagayrimenkule ve diğer müstakil • 'bölümlere kendi kusurları ile verdikleri ızararlardıan j do layı diğer kat maliklerine karşı sorumludurlar.

III - Anagayrimenkulün umum masraflarına iştirak MADDE 2 0 . — K at maliklerinden (her biri anagayrimenkulün sigorta ve bütün müşterek yerlerin bakım korunma ve tamıir masrafları ile müşterek tesisatın işletme masraflarına <ve |bakım tiçin toplanacak lavansa kendi arsa payı nöbetinde iştirak etmekle (mükelle'f olup,' başka türlü anlaşma olmadıkça, müşterek yerler veya tesisat üzerindeki kullanma , 'hakkından vaz geçmek veya kendi müstakil bölümünün iduruııuna nazaran bunlardan faydalanmaya; lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri isürmek suretiyb bu masraflardan kaçınamaalar.

Kendine düşen masrafı ödemiyen ortak halikında mümessil idarecinin yazısı file icra taki batı yapılmalıdır. / Mahkemeye gitmek (külfeti mütemerit ortağa tahmil edilmelidir.

Birinci fıkradaki. (masraflara, kat malikleîrinden birinin kusurlu her hangi ta: [hareketi sebebolmuşsa, (masrafa iştirak edenlerin yaptıkları ödemeler 'için' buna sebebolana rücu hakları var dır.

IV - Sigorta mecburiyeti MADDE 21. — Anagayrimenkulün, kat maLMeri heyetince tâyin edilecek kıymet (üzerin den, sigorta edilmesi 'mecburi olup, sigorta masrafına kaıb malikleri arsa jpayları nisbetinde iş tirak etmekle mükelleftirler.

Anagayrimenkulün tamamen harabolması halinde alınacak sigorta bedeli, aksine sözleşme olmadıkça kat maliklerine arsa payları nisbetinde taksim olunur.

Yalnız bir veya birkaç (müstakil bölüm veya bunların bir kısmı hasara uğramışsa, aksine sözleşme olmadıkça, alınacak ısigorta bedeli o bölümün tamirine sarfejülir.

Kat malikleri, ana gayrimenkulun sigorta ı ile karşılanamıyacak olan zararlarına karşıla mak üzere kendi müstakil bölümlerini ayrıca kendi şahıslan namına sigorta ettirebilirler, bu 'takdirde alınacak sigorta bedeli, anagayrimenkulün sigorta bedelindeki hakları da (ayrıca mah fuz olmak üzere, münhasıran kendilerine aidolur.

Sigorta hakkındaki âmir [hükümler mahfuzdur.

( V - Müşterek masrafların teminatı MADDE 22. — Müstakil bölüm başkasına Iralanmış bulunuyorsa, masraflardan ve mü§- tsrek sigorta primlerinden kendine düşen hisseyi, noter marifetiyle yapılan ihtara rağmen, ödemiyen kaıt. ı malikinin borcu, kendisinin kira alacağına mahsuben kiracıdan tahsil olunur.

Bu şekilde de tahsil imkânı hâsıl olmadığı takdirde, borcunu ödemiyen kat malikinin müsta kili bölümü üzerinde, varsa idare evinin, yoksa kat maliklerinden birinin talebi üzerine bu borç miktarı için diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakki tesis ve tapu kütüğüne tescil edilir.

Kat maliklerinin umumi masraflar dolayısiyle borcunu ödemiyen kat malikinden olan alacak ları birinci derece ve sırada imtiyazlıdır.

VI - Müsaade mecburiyeti MADDE 23. — Kat maliklerinden birinin müstakil bölümünde veya bu bölümdeki tesisatta vukua gelen bir hasarın veya arızanın tamiri veya giderilmesi için diğer bir müstakil bölüme girmek zaruri olduğu takdirde, bu bölümün maliki veya o bölümde başka sıfatla oturanlar giriş müsaadesi vermeye ve bölümde gereken işlerin yapılmasına muvafakat etmeye mecburdur.

Anagayrimenkulün kısmen harabolması halinde, sağlam kalan müstakil bölümlerden, içten ve ya dıştan istifade edilmesi zaruri; olduğu takdirde, sağlam bölümlerin malikleri veya orada baş ka sıfatla oturanlar buna müsaade etmeye mecburdurlar.

Yukardaki fıkralarda yazılı müsaade yüzünden, kat maliklerinin veya orada başka sıfatla oturanların uğrıyacakları zararı, lehine müsaade verilen müstakil bölüm malikleri derhal öde mekle mükelleftirler.

VII - Memnu tasarruflar MADDE 24. — Mesken veya iş veya ticaret yeri olarak kullanılanı anagayrimenkulün her hangi bir müstakil bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik ve ecza lâboratuvarı gibi mü esseseler kurulamaz, kat maliklerinin buna aykırı mukaveleleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik mahiyetinde olmıyan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.

Mesken olarak kullanılan anagayrimenkulün müstakil bölümlerinde sinema, tiyatro, kahve hane, paviyon, bar, kulüp, dans salonu, gazino gibi umumi toplantı' yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve besleme yerleri ve imalâthane, matbaa, dükkan ve çarşı gibi yer ler ancak anagayrimenkulün bodrum ve zemin katlarındaki müstakil bölümlerde kat malikleri heyetinin ittifakla vereceği kararla açılabilir.

VIII - Kat mülkiyetinin cebrî temellükü MADDE 25. — Müşterek masraflardan kendine düşen borçları ifa eylemediği için hakkında iki yıl içinde üç defa icra veya dâva takibi yapılmak mecburiyeti hâsıl olan veya gayrimenkulun bulunduğu yerin sulh hâkimi tarafından 33 ncü madde gereğince verilen emre rağmen bu kanun da yazılı vazife ve mükellefiyetlerini yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarım ihlâl etmekte iki yıl ısrar eden veya kendi müstakil bölümünü randevu evi olarak kullanmak ve ya kumar oynatmak gibi ahlâk ve âdaba aykırı bir suç işlediği için ceza mahkemesince mahkûm edilen kat mâlikine ait müstakil bölümün, dâva tarihindeki kıymet kendisine ödenerek, diğer kat malikleri tarafından arsa payları nisbetinde, temellük edilmesi için dâva açılmasına kat malikleri heyetince karar verilir bu karan almak için çoğunluk sağlanmazsa, veya kat mâliklerinden bir kısmı bu dâvayı açmak istemezlerse, dâvayı öteki kat malikleri açar ve dâva edilenin müstakil bö lümü, dâvayı açmış olan kat maliklerine, arsa payları nisbetinde temlik olunur.

Bu maddede yazılı dâva hakkı, bu hakkın doğumundan itibaren bir yıl içinde kullanılmazsa düşer.

MADDE 26. — Kat irtifakı sahipleri, bu hakka mevzu teşkil eden müşterek arsaları üzerinde, ilerde kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak binanın, sözleşmeye ve plâna göre inşası için ta ahhütlerini vaktinde yerine getirmek ve bunu doğruluk kaideleri dairesinde kolaylaştırmakla karşılıklı olarak mükelleftirler.

Bunlardan birinin kusuru neticesinde, bina kanuni müddeti içinde yapılmadığı için kat irtifakı düşerse, kusurlu taraf diğerlerinin bu yüzden uğradıkları zararı tazmine mecburdur.

Kat irtifakı sahiplerinden biri, noter marifetiyle yapılan ihtara rağmen, taahhüdünü altı ay içinde yerine getirmezse, diğerlerinin talebi üzerinde hâkim, onun arsa payını ve kat irtifakını ra yiç bedeli karşısılığında, diğer hissedarlara, arsa paylan nisbetinde, temlik eder.

~ M - BEŞİNCİ BÖLÜM Anagayrimenkulün idare t am MADDE 27. — Anagayrimenkul, kat malikleri heyeti tarafından idare olunur. Ve idare taizij kanunların emredici hükümleri mahfuz olmak şartiyle, kat malikleri tarafından tâyin edilir.

MADDE 28. — Yönetmelik, ana gayrimenkulun idare tarzını, kullanma maksat ve şeklini, ida recinin ve murakıpların vazifelerini ve alacakları ücreti ve idareye ait diğer hususları tanzim eder) yönetmelik sözleşme hükmündedir.

Yönetmelikte hüküm bulunmıyan hallerde anagayrimenkulün idaresinden doğacak anlaşmazlık lar bu kanuna ve umumi hükümlere göre halledilir.

Yönetmeliğin tadili için kat maliklerinin ittifakı lâzımdır, bu ittifak sağlanamazsa, kat malik lerinden birinin talebi üzerine hâkim müdahale eder ve 33 ncü maddeye göre kararını verir.

Yönetmelik ve tadilleri bütün kat maliklerini ve onların küllî ve cüzi haleflerini ve idareci ve Murakıpları bağlar.

Yönetmeliğin ye onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi kat mülkiyeti kütüğünün (be yanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetmeliğe bağlanarak evrakı, müsbite arasında saklanır.

i '| Kat malikleri heyetinin toplantısı ve kararları I - Toplantı zamanı MADDE 20. — Kat malikleri heyetin yönetmelikte tâyin, olunan zamanlarda ve böyle bir zaman tâyin edilmemişse, en az her yılın ilk ayı içinde toplanır.

Ehemmiyetli bir sebep zuhur ederse, idarecinin veya murakıbın veya kat maliklerinden üçte birinin talebi üzerine«ve toplantı için istenilen tarihten en az on gün önce kat maliklerine tebliğ edilmek şartiyle, her vakit toplanabilir.

t - Nisap MADDE 30. — Kat malikleri heyeti bu kanunda aksine hüküm olmadığı hallerde, kat malikle rinin aded ve arsa payı itibariyle yarıdan fazlası ile toplanır ve reylerin çoğunluğu ile karar, verir.

tik toplantıda nisap sağlanmazsa, kararlar üç gün sonra yapılacak ikinci toplantıya iştirak edenlerin aded ve arsa payı itibariyle çoğunluğu tarafından verilir.

Bu kanunda nisap için ayrıca konulan hükümler mahfuzdur.

III - Beye iştirak MADDE Sİ. — Her kat maliki, arsa payı nisbetine bakılmaksızın, bir tek rey hakkına sahip tir.

Anagayrimenkulde birden ziyade müstakil bölümü olan kat maliki her müstakil bölüm için ayrı bir rey hakkına sahiptir, ancak malik olduğu müstakil bölümlerin adedi ne olursa olsun, onun sa hibi olacağı rey adedi, bütün reylerin üçte birinden fazla olamaz; rey hesabı yapılırken kesirler nazara alınmaz.

Bir müstakil bolümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri heyetinde bunları, içlerinden tevkil edecekleri birisi temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessil tem sil eder.

Alınacak karar kendisine taallûk 6den kat maliki müzakerelerde bulunabilir; fakat reye iştirak edemez.

£at maüklennden biri reyini bir vekil marifetiyle kullanabilir; ancak ayni şahıs birden ziyade kat malikinin reyini kullanamaz.

M. Meclisi (S. Sayı»: 624).

a ? -.

IV - Kararlar MADDE 32. — Anagayrimenkul, yönetmelik ve kanun hükümlerine göre kat malikleri heye tince verilecek kararlara göre idare edilir; bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri ve idareci ve murakıplar bu kararlara riayetle mükelleftirler.

Anagayrimenkulün kullanılmasından veya idaresinden dolayı kat malikleri arasında veya bun larla idareciler veya murakıplarla idareciler arasında çıkacak anlaşmazlıklar Kat Malikleri Heye tinde halledilir ve karara bağlanır. ;, , ^( Kat malikleri heyetince alınan kararlar, müteselsil sayfa numaraları taşıyan, ve her sayfası no ter mühürü ile tasdikli bir deftere yazılarak toplantıda bulunan bütün kat mâliklerince imza olu nur. Karara muhalif kalanlar bunu imzalarının üstünde belirtirler.

Bir husus hakkında ileride çıkacak anlaşmazlıklar, karar defterinde bu hususa dair bir karar mevcutsa ona göre halledilir.

V - Hâkimin müdahalesi MADDE 33. — KfVfr rnnV\V[pv\ TiAjrAtirinp vArilflTi Iravara. rg,gı nlmiyan veya ka.t nm.Hk1ftrmdftH hirinv^nm^ ve mecburiyetlerini yerine getirmemesi yüzünde^ zarar gören kat, mâliki veya kat^aüKien,"âHîwıTm*nıpll1n11tiT1 hnlnnriııfoı y*™ y^ın m^l» kemesine müracaat ederek_hakimin müdahafcsini jstiyflbiferr HâMmJjgilüejİjiinlftriıktftn «hrırnı, hu kamına ve^ yönftfaıiifrliğe^te J ^ u a l^ umumi hükümlere vejhaffianiy^kaidelerinft göre ı» Vfffr- ™yV™Wmo v^lfi P» kararım verir ve Temrin, belirteceği t^jrlfiri" h*™<»ı ifirRıfifliT™»0""ftmrMİfr Hâkimin emrini yerine getirmiyenler 100 liradan 2 000 liraya kadar para cezası ile cezalandırı lır ve gerekirse, ilgililerin talebi üzerine 25 nci madde hükmü tatbik olunur. • D) îdareci 4 1. Tâyini MADDE 34. *— Kat malikleri, anagayrimenkulün idaresini kendi aralarından veya dışardan tâyin edecekleri bir kimseye veya bir heyete tevdi edebilirler, hukukan vekil sıfatını haiz olan bu kimseye (îdareci), heyete de (idareciler Heyeti) denilir.

Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla müstakil bölümü varsa, idareci tâyini mecburidir.

îdareci, kat maliklerini, hem aded hem arsa pa^ı itibariyle çoğunluğu tarafından tâyin edilir.

îdareci, her yıl kat mâlikleri heyetinin mutad toplantısında yeniden tâyin olunur; eski idareci nin tekrar tâyini caizdir.

Kat malikleri anagayrimenkulün idaresinde anlaşamaz veya toplanıp bir idareci seçmezlerse o gayrimenkulun bulunduğu yerin sulh mahkemesi, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra gayrimenkule kendiliğinden bir idareci tâyin eder; bu idareci aynen kat mâliklerine tâyin olunan idareci gibi vazife görür ve kat maliklerine karşı so rumludur. * t Sulh mahkemesi tarafından tâyin edilen idareci, bu tâyin üzerinden altı ay geçmedikçe kat ma likleri heyetince değiştirilemez. Ancak haklı bir sebebin mevcudiyeti halinde, onu tâyin etmiş olan sulh mahkemesi değiştirmeye müsaade edebilir.

îdareci tâyin edilirken kendisiyle yapılan sözleşmede teminat göstermesi şart edilebilir; sözleş mede böyle bir şart yoksa, haklı bir sebebin mevcudiyeti halinde kat malikleri .heyeti, idareciden teminat göstermesini istiyebilir.

idarecinin isim ve adresinin anagayrimenkulün giriş kanısı yanma veya antrede görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir. Buna riayet edilmezse, kat maliklerinin herbirinden 50 liradan 250 liraya kadar para cezası alınır.

// - Vazifeleri E) Umumi idare işlerinin görülmeyi MADDE 35. — İdarecinin vazifeleri yönetmelik ile tâyin edilir, yönetmelikte aksine s&ıahat olmadıkça idareci aşağıdaki işleri görür :

a) Kat mâlikleri heyetince verilen kararların icrası;

b) Anagayrimenkulün gayesine uygun bir şekilde kullanılması, muhafazası, bakımı ve tamiri için gereken tedbirlerin alınması,

c) Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi;

d) Anagayrimenkulün idaresi ve muhafaza, tamir, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve ka lorifer işletmesi ve sigorta için kat mâliklerince yönetmelikle tâyin edilmiş olan zamanda, eğer böyle bir zaman tâyin olunmamışsa, her takvim yılının ilk ayı içinde kat maliklerinden münasip bir ihtiyat akçesinin toplanması ve bu avansın bitmesi halinde geri kalan işler için tekrar avanstoplanması.

c) Anagayrimenkulün idaresi ile ilgili diğer bütün tediyelerin kabulü, bu idareden doğan borç ların ödenmesi ve kat malikleri tarafından sözleşme ile ayrıca tevkil edilmişse, müstakil bölüm ki ralarının tahsili;

f) Anagayrimenkulün bütününü ilgilendiren tebligatın kabulü;

g) Anagayrimenkulü ilgilendiren bir menlin geçmesine veya bir hakkın ziyanına meydan vermiyecek lüzumlu tedbirlerin alınması;

h) Anagayrimenkulün muhafazası ve bakımı için, kat maliklerinin menfaatine olan husus larda, lüzumlu tedbirlerin onlar namına alınması:

ı) Kat mülkiyeti dolayisiyle bu kanuna göre mükellef bulunduğu borçları yerine getirmiyen kat maliklerine karşı takibat icrası ve kanuni ipoü&k hakkının tescil ettirilmesi;

j) Tahsil ettiği paraları yatırmak ve icabında almak üzere muteber bir bankada kendi namı na ve fakat anagayrimenkulün idarecisi sıfatı .göstermek suretiyle, hesap açtırılması.

2. Defterlerin ve belgelerin- saklanması MADDE 36. — İdareciler kat mâlikleri heyeti kararlarını protokolleri, yapılan tebligatın ma hiyetini ve tarihlerini ve yaptıkları bütün masrafları, müteselsil sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührü ile tasdik ettirilen bir deftere kaydedilmeye ve bu defterle kat malikleri heyetinin karar defterlerini ve bütün belgeleri ve masraf evrakı müsbitesini bir dosyada sak lamaya mecburdurlar.

Bu defterin her takvim yılının bitmesinden itibaren bir ay içinde idareci tarafından notere kapattırılması mecburidir.

Bu madde de yazılı mecburiyetleri yerine getirmiyen idareciye 33 ncü maddenin son fıkra sındaki cezalar tatbik olunur.

S. İdare ve işletme plânı- tanzimi" MADDE 37. — İdareci, tâyin olunur olunmaz bir idare ve işletme plânı tanzim ederek kat malMerine sunmağa mecburdur. Bu plâna şunlar yazılır:

a) Anagayrimenkulün bir yıllık idaresir de tahminî olarak gelir ve gider miktarları;

b) Bütün giderlerde her kat malikine arsa payı nisbetinde düşecek tahminî miktar;

c) Tahminî giderleri ve diğer muhtemel masrafları karşılamak üzere her kat malikinin arsa payı nisbetinde vermesi gereken avans miktarı.

Kat maliklerinden biri bu plâna, kendisine taahhütlü mektupla tebliğinden itibaren onbeş gün içinde itiraz ederse, durum kat malikleri heyetince incelenir ve aded ve arsa payı çoğunluğu ile plân hakkında bir karar verilir veya yeni bir plân yapılır.

Müddeti içinde itiraz edilmezse, plân kabul edilmiş olur ve bir yıl için muteber sayılır; bu nunla beraber sonradan haklı bir sebep çıkarsa, kat malikleri heyeti plânı her zaman değiştirebilir..

777 - Sorumluluğu.

1 - Umumi kaide .

MADDE 38. — îdereci, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.

2 - Hesap verme MADDE 39. — İdareci yönetmelikte yazlı zamanlarda ve böyle bir zaman tâyin edilmemişse, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri heyetine, anagayrimenkul dolayısiyle elde ettiği ge lirlerin ve yapmış olduğu bütün masrafların hesabını vermekle mükelleftir.

Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa olsun, yönetmelikte yazılı za manlar dışında da hesabın gösterilmesi idareciden istenebilir.

IV - Haklan MADDE 40. — Kat malikleri kendilerine düşen borçları ve mükellefiyetleri idareci tarafından noter marifetiyle yapılacak ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmedikleri takdirde, idareci, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, sözleşmeyi fesh ve idarecilikten istifa ederek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden istiyebilir.

idareci, yönetmelikte veya kendisiyle yapılan'sözleşmede bir ücret tâyin edilmemiş olsa bile kat maliklerinden münasip bir ücret istiyebilir.

İdareci olarak kat ımali'Merinden birini tâyin E) idarenin murakabesi MADDE 41. — Kat malikleri heyeti idarecinin vazifedeki tutumunu devamlı olarak murakabe ederler ve haklı bir sebebin mevcudiyeti halinde, onu her zaman değiştirebilirler.

Hesapların murakabesi için yönetmelikte belli bir zaman tesbit olunmamışsa bu murakabe her üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebebin mevcudiyeti halinde hesap murakabesi her zaman yapılabilir.

Kat malikleri heyeti murakabe işini kendi aralarından aded arsa payı ekseriyetiyle seçecek bir murakabe veya üç kişilik murakıpler heyetine tevdi edebilirler; bu takdirde murakıp veya murakıpler heyeti yönetmelikte tâyin olunan zamanlarda, eğer zaman tâyin olunmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri heyetine verecekleri bir sigorta murakabesinin ne ticesini ve anagayrimenkulün idaresi hususundaki düşüncelerini bildirirler; bu rapor çoğaltılarak birer örneği ayrı ayrı kat maliklerine gönderilir.

Murakıpler bu raporu ve verecekleri kararlan ve lüzumlu gördükleri diğer hususları, müte selsil sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mühürü ile tasdik ettirilen bir deftere geçirip tarih koyarak altını imza ederler.

F) Yenilik ve ilâveler I - Faydalı MADDE 42. — Kat malikleri anagayrimenkulün müşterek yerlerinde kendi başlarına bir de ğişiklik yapamazlar; müşterek yerlerin ıslahına veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay hale getirilmesine yahut bu müşterek yerlerden istifadenin artırılmasına yarıyan bütün yenilik ler ve ilâveler kat maliklerinin arsa payı ve aded çoğunluğu ile, verecekleri karar üzerine yapılır.

Bu husus için yapılan masraflar, yeniliklerden faydalananların ettikleri istifadenin derecesine göre onlar tarafından ödenir.

77 - (Jok masraflı ve lüks olanlar MADDE 43. — Yapılması arzu edilen yenilik çok masraflı ise veya binanın hususi durumuna nazaran lüks bir mahiyet arz ediyorsa veya binanın bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka zaruri olan yerlerin de veya geçitlerde bulunmuyorsa, bu yenilikten faydalanmak isteme yen kat maliki masrafa iştirak mecburiyetinde değildir; bu gibi yeniliklerin masrafını ona karar vermiş olan kat malikleri öderler.

Bununla beraber başlangıçta masrafa iştirak etmiyen kat maliki veya onun cüzi veya küllî ha lefi, o yenilik için yapılmış olan inşa ve muhafaza masrafına sonradan, kendi arsa payı nisbetinde iştirak ettiği takdirde o yenilikten istifade hakkım kazanır.

111 --Müstakil bölüm ilâvesi ve yenisi etmeler MADDE 44. — Anagayrimenkulün üstüne kat ilâvesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat, yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24 ncü maddenin ikin ci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan inşası veya ilâvesi için kat mâlikleri heyetinin ittifakla ka rar vermesi ve anagayrimenkulün bu inşaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan yeni ilâve ler de dâhil olmak üzere bütün müstakil bölümlerine tahsis- olunacak arsa paylarının usulü dai resinde yeniden ve ittifakla tesbit edilmesi ve yeni müstakil bölüme tahsis edilen arsa payı üze rinde, 13 ncü maddeye göre, tapu memuru huzurunda yapılacak resmî senetle kat irtifakı tesis olunarak, bunun anagayrimenkulün bütün müstakil bölümlerinin kat mülkiyeti kütüğündeki (irtifaklar) hanesine tescil edilmesi şarttır.

inşaata muvafakat etmekle beraber, bu inşaata iştirak etmek istemiyen kat maliklerinin arsa paylarından bu sebeple azalan kısmın, inşaatı yaptıranların müstakil bölümlerine tahsisini ka bul ettikleri resmî senette belirtilir.

Bu takdirde yeni müstakil bölümün inşasına iştirak etmiyen kat maliklerinin arsa payların dan yeni tahsis sebebiyle azalan hisse bed,eli kendilerine ödeme şartiyle, yeni yapılan müstakil bölüm, onu yaptıranın mülkü veya yaptıranların müşterek mülkü olur ve kat irtifakı, tesisine dair resmî senede dayanılarak kat mülkiyetine çevrilir ve kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir say fasına yeni malik veya malikler adına tescil olunur.

(i) tdarı işler ve temliki tasarruflar MADDE 45. — idari işler hakkında karar vermek için, bu kanunda aksine hüküm olmıyan hallerde kat mâliklerinin adedçe çoğunluğu kâfidir.

Anagayrimenkulün arsasının ifrazı ve ifraz edilen kısmın temlik veya takyidi gibi temliki ta sarruflar veya binanın cephesinin veya diğer dış duvarlarının veya çatı veya damının reklâm maksadı ile kiralanması gibi idari işler ancak bütün kat mâliklerinin ittifakla verecekleri karar la yapılabilir.

AÜTINOI KISIM Kut 'mülkiyetinin ive kat ıMif akının ısona e ninesi A) Kat mülkiyetinin sona ermesi MADDE 46. — Kat mülkiyeti, kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının terkin ettirilmesi ile sona erer.

I - Anagayrimenkulün arsası ile hirlikte zıyaı ve sicil kaydının terkim ile Anagayrimenkulün bütün müstakil bölümlerinin bir tek şahıs elinde toplanmasiyle kat mülki yeti kendiliğinden sona ermez; sicil kaydının terkini, bütün kat mâliklerinin veya bütün müsta kil bölümleri kendi mülkiyetinde toplamış bulunan mâlikin ana gayrimenkuldaki kat mülkiyeti nin alelade mülkiyete çevrilmesine mütaallik yazılı talebi üzerine yapılır ve o gayrimenkulun kat mülkiyetinin teskinden önceki sicil kaydına göre umumi kütükte yeni bir sayfaya naklen tescil olunur, anagayrimenkulün vasıflarında, kat mülkiyetinin tesisinden sonra değişiklikler olmuşsa, yeni sicil kaydına bunlar da yazılır.

Müstakil bölümlerden biri, bir aynî hakla veya mülkiyeti kayıtlıyan bir şahsi hakla takyidedilmiş bulunuyorsa, hak sahibinin muvafakati ile o hak kütükten terkin ettirilmedikçe, anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyetinin alelade mülkiyet hakkına çevrilmesi ve kat mülkiyeti kütü ğündeki sicil kaydının terkini istenemez; şu kadar ki hak sahibi muvafakat ettiği takdirde bu takyit sicilden terkin edilmeksizin borçlunun o gayrimenkuldaki hissesine intikal eder ve umumi kütüğe o suretle naklen kaydolunur.

Anagayrimenkulün, arsası ile birlikte tamamen zayi olması veya istimlâk edilmesi halinde si cil kaydının terkini umumi hükümlere göre yapılır.

İstimlâk halinde istimlâk bedeli, her müstakil bölümün, kıymetine göre ayrıca takdir edilerek o bölümün malikine ödenir.

77 - Yalnız binanın Jıarabolmasiyle MADDE 47. — Anagayrimenkulün yanlız binasının tamamen harabolması halinde kat mülki yeti kendiliğinden sona erer ve arsanın kaydı kat mülkiyeti kütüğünden silinerek umumi kü tüğe tescil olunur.

Binanın kıymet itibariyle en az üçte ikisi harabolmuş yeva istimlâk edilmişse, kat malikleri ara larında yapacakları yazılı bir sözleşme ile başka bir hüküm kabul etmedikleri takdirde bütün anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer ve gayrimenkulun kalan kısmı, kat maliklerinden birinin talebi üzerine satılarak sağlam kalan müstakil bölümlerin bedeli bunların maliklerine ödendikten sonra kalan malikleri arasında, arsa payları nisbetinde taksim olunur.

Binanın kıymet itibariyle üçte ikisinden az kısmının harabolması halinde kat mülkiyeti de vam eder ve harabolan müstakil bölümler onların malikleri tarafından yeniden aynen yaptırılır;

anagayrimenkulün aynı nisbetteki kısmı istimlâk edilmişse istimlâk olunan müstakil bölümler, on ların mâlikleri tarafından, mümkünse arsa üzerine veya anagayrimenkulden gayri kalan bina kısmı üzerine yeniden yaptırılır.

Bu mâlikler anlaşmazlarsa, yeniden inşayı istemiyen kat maliklerinin arsa payları, anagay rimenkulün o sıradaki durumu nazara alınarak takdir ettirilecek bedel karşılığında ve yeniden inşayı istıyen kat maliklerinin arsa payları nisbetinde onlara devrolunur.

Tamamen harabolan binanın arsasında malik veya müşterek malikler tarafından yine kat mül kiyeti esasına göre yeni bir bina yapılmak isteniyorsa, bu kanunda kat mülkiyeti tesisine ait hü kümler tatbik olunur.

B. Kat irtifakının sona ermesi MADDE 48. — Kat irtifakına mevzu teşkil eden arsanın mâliki veya müşterek malikleri, ta pu memuruna verecekleri yazılı bir beyanla kat irtifakına mütaallik sicil kaydını sildirerek bu ir tifaka her zaman son verebilirler.

Kat irtifakı, buna mevzu teşkil eden arsanın tamamiyle zayi olması, veya inşaat yapılamıyacak hale gelmesi veya istimlâk edilmesiyle kendiliğinden sona erer.

Kat irtifakına mevzu teşkil eden arsa üzerinde, bu irtifakına tesisi esnasında verilen inşaat plânına göre beş yıl içinde bina yapılmazsa, kat irtifakı kendiliğinden sonra erer; bu müddet ilgililerden birinin talebi üzerine, mahkemece en çok üç yıl uzatılabilir.

Kat irtifakı sone erince tapu memuru, kat irtifakının tapu sicilindeki kaydını kendiliğinden terkin eder; bu terkini her ilgili de istiyebilir.

YEDÎNOİ BÖLÜM iSon hükümler A) Memnuiyet MADDE 49. — Bu kanun yürürlüğe girdikten sonra Medeni Kanuna ve diğer kanunlara göre bir gayrimenkulun hissedarlarından birini o gayrimenkulun bir bölümünden, kat maliki gibi müs takillen istifadesini temin için irtifak hakkı tesis olunamaz.

Tam kârgir olmıyan binalarda kat mülkiyeti tesis edilemez.

B) Yeni duruma intibah 1 - Medeni Kanunun meriyetinden sonra tesis edilen haltların intibak ettirilmesi MADDE 50. — Medeni Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihe kadar bir gayrimenkulun hissedarlarından birinin o gayrimenkulun bir bölümünden kat maliki gibi müstakillen istifadesini temin için tesis edilmiş olan irtifak haklarının bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren üç yıl içinde kat mülkiyetine çevrilmesi ve kat mülkiyeti kü tüğüne tescil ettirilmesi lâzımdır. Bunu yaptırmayanlar bu irtifak haklarını kaybederek gayrimenkule sadece müşterek malik sıfatiyle malik olmakta devam ederler.

Bu hakların kat mülkiyetine çevrilmesi ve kat mülkiyeti kütüğüne tescili için irtifak hakkı sahihlerinden yalnız birisinin, 11 nci maddenin (b, c ve d) bendleri hükümlerine göre gereken belgelerle tapu memuruna müracaat etmesi kâfidir. Diğer kat hakkı sahipleri bu çevrilmeye iti raz edemiyecekleri gibi bunun masraflarına iştirakten ve yönetmelik tanziminden imtina da ede mezler; aksi takdirde hâkimin müdahalesine dair olan 33 ncü madde hükmü tatbik olunur.

// - Medeni Kanundan önce tesis edilmiş olan hakların intibak ettirilmesi MADDE 51. — Medeni Kanunun yürürlüğe girdiği 4 Ekim 1962 tarihinden önce (hava hakkı gibi isimler altında tesis edilmiş olan haklar, bu kanunun yürürlüğe girmesinden itibaren beş yıl içinde aşağıda yazdı hükümler dairesinde bu kanuna göre kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilir:

a) Hava hakkı sahiplerinin ilgili gayrimenkul üzerinde bu hakkına mevzu teşkil eden bina bölümleriı mevcut ise, bölümlerin sahipleri aralarında yapacakları bir sözleşme ile o gayrimen kulun arsasında, bölümlerinin Ikıymetleri nisbetinde ve hiç bedel ödemeye ımeobur olmaksısızın Mode'ni Kanunun müşterek mülkiyet Ihükümlerdne göre hissedar olurlar ve Kat Mülkiyeti Kanunu nun ilgili 'hükümleri dairesinde kat imülkiyetini tesis ederler.

b) Bina bölümleri, mevcudolmayıp sadece hava hakkı mevcut ise bu hak (a) bendindeki esaslara göre hak sahibinin arsada, hissedar olması suretiyle kendiliğinden Ikâr irtifakı hak kına çevrilir.

c) Hak sahipleri (anlaşarak bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren /beş yıl içimde eski hava haklarını kat (mülkiyetine veya kat irtifakına çeviremezlerse, gayrimenkulun bu lunduğu yerin tapu idaresi, ayn ayrı ^bölümlerin yüz ölçümlerine |göre arsa 'paylanın tesbit etmek ve gereken belgeleri .hazırlamak suretiyle ve bu maddenin (a) ve (b) bendlerindeM esas lar dairesinde çevirmeyi hak sahiplerinden birinin müracaatı üzerine veya kendiliğinden ya par ve bütün hak rahiplerine tebliğ eder.

Hava haklarının tapu idaresince kat mülkiyetine veya kat irtifakına irersen çevrilmesi için gereken masraflar Hazinece ödenerek âmme alacaklarının Tahsili Usulü hakkındaki Kanuna göre hava hakkı sahiplerinden tahsil olunur.

Hak sahipleri tapu idaresinin kararına karşı kendilerine tebliğinden itibaren bir ay içinde sulh mahkemesinde dâva açmak suretiyle itiraz edebilirler.

/ // - Eski kat haklarının idaresi MADDE 52. — Bu kanunun yürürlüğe girtliği tarihten önce bir gayrimenkulun hfesedarlanndan birinin o gayrimenkulun bir bölümünden kat maliki gibi müstakillen istifadesini temin için tesis edilmiş olan irtifak haklan bu kanuna göre kat mülkiyetine devrilinceye kadar anagayrimenkulün idaresi ve yönetmelik tanzimi mecburiyeti ve masraflar ve jsigorta hususunda bu kanun hükümleri tatbik olunur.

G) Şüyulandtrma kolinde kat Mülkiyetinin durumu MADDE 53. — îmar Kanunu hükümlerine göre şüyulandırma halinde, şüyulandınlan gayrimenkul içinde kat mülkiyetine tabi gayrimenkul varsa, îmar Kanunun 46 ncı maddesi ge reğince şüyuun giderilmesi hususunda bütün malikler anlaştıkları takdirde şüyuün giderilmesi ve anlaşma hükümlerine göre yapılar.

Böyle jbir anlaşma mümkün olmazsa, her gayrimenkulun şüyulanmadan evvelki rayiç kıymet leri, birinci fıkrada sözü geçen hükmüne göre şüyuu gidermekle vazifeli sulh mahkemesince ayn (ayn takdir edilerek, bunlardan , en fazla olan gayrimenkulun malikine, diğer gavrimenkülleri bu kıymetlerle satınalmasmm teklif edilmesine karar verilir ve bu teklif kabul edilip bedel ödenince şüyuu giderilmiş olur.

Kesinleşen sulh Mahkemesi kararının tebliğinden itibaren bir ay içinde bedel ödenmez veya alta ay içinde ödenmek üzere banka mektubu veya aynî teminat gösterilmezse şüyulan dınlan gayrimenküllerin tamamı; imar durumuna göre mümkün ise kat mülkiyeti ımuhafaza ve diğer gayrimenkÜLler buna ilhak edilerek, bu mümkün değilse kat mülkiyeti kaldınlarak açık satış bedelij her gayrimenkulun ikinci fıkra gereğince takdir edilmiş olan kıymetleri ara sında nisbet dairesinde maliklere paylaştınhr.

MADDE 54. — Bu kanuna göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı tesisi, aynı aamanda mülki yetin başkasına devrini ihtiva etmedikçe, yalnız tashih harcına tabidir.

Teslis edilen kat mülkiyetleri tapu ! memurunun derhal anagayrimenkulün kayıtlı bulundu ğu yerin belediyesine ve vergi dairesine bildirilir.

Her müstakil bölümün vergisi, o bölüme bağlı arsa payı ile birlikte aynca takdir olunur ve bu vergi ile doğrudan doğruya o bölümün maliki mükellef olur.

MADDE 55. — Bu kanun yayımı tarihinden altı ay sonra yürürlüğe girer.

MADDE 56. — Bu kanun hükümlerini yürütmeye Bakanlar Kurulu memurdur.

Afyon Karahisar Milletvekili Asım Yılmaa'm, kat mülkiyeti kanun teklifi (2/325) 5.10.1962 Millet Meclisi Yüksek Başkanlığına Kat mülkiyeti hakkındaki kanun teklifi gerekçesiyle birlikte sunulmuştur.

Gereğine müsaadelerinizi saygılarımla arz ve istirham ederim.

Afyon Karahisar Milletvekili Asım Yılmaz Kat mülkiyeti kanunu teklifine ait gerekçe Medeni Kanunumuzda (Kat mülkiyeti) sistemi kabul olunmamıştır. Buna rağmen iktisadi ve sos yal zaruretlerle memleketimizde (Kat mülkiyeti) fiilen cari bulunmaktadır. Ancak, Medeni Kanu nun 652 nci maddesinde yazılı irtifak hakkının tapuya tescili ve izalei şüyu hakkından feragati te min eden bir mukavele ile müşterek mülkiyet esasları içinde meydana getirilen kat mülkiyeti, bir sürü ihtilâf ve ıstıraplarla birlikte doğmaktadır.

Gerçekten, Medeni Kanunun 627 nci maddesi, müşterek mülklerde taksim veya izaleyi şüyu hak kından feragati on yıl müddetle takyidetmiş olduğundan, on yıl evvel bu esaslara göre tesis edilmiş kat mülkiyeti maliklerinin mukavele müddetleri bitmesiyle, mahkemelere izaleyi şüyu dâvaları açıl maya başlanmış ve böylece kat maliki olduklarını sanan hissedarlar yuvalarını yok pahasına kaybet mek tehlikesiyle karşılaşmışlardır.

Bunun dışında ortaklar arasındaki iç münasebetleri, karşılıklı hak ve vecibeleri tanzim edici hiçbir hüküm bulunmaması da onbinlerce kat sahibi vatandaşların yuva huzurunu ağır surette ih lâl etmektedir. Müşterek binanın bakımı, korunması, ısıtma ve aydınlatma, müşterek yerler üze rindeki hak ve vecibeler gibi daha birçok konular günlük didişme veya çekişme sebepleri olarak devam edegelmektedir.

Kat mülkiyeti, bu kadar zayıf ve geçici hukukî esaslara dayanmış olmasına rağmen resmî ve özel bâzı bankalarımız mesken inşaatını teşvik gayesiylie, kat üzerine uzun vadeli ve ucuz mesken kredileri vermektedirler. Bu durumu, bilhassa büyük şehirlerimizde geniş ölçüde yeni inşaatı ve kat üzerine satışları artırmış ve bu suretle orta halli vatandaşların da mesken sahibi olabilme im kânlarını kolaylaştırmıştır. Ancak, yukarıda da bahsettiğimiz şekilde dâva ve ihtilâfların başla mış olması kat sahiplerini ve kredi veren bankalarımızı eiddî tehlikelerle fcarşııkarşıya bırakmıştır.

fMUCÎP ÖEBEPLEE I - Umumi mülâhazalar Yurdumuzda, bilhassa son sekiz, on yıldan beıri, büyük şehirlerin ıgelişmesi ve ^bunlarda nü fusun artması üç mühim netice doğurmuştur :

Birincisi, şehirlerin merkezî yerlerinde gerek iş yerleri ve ıgerefe mesken olarak kullanılacak ıbinıa inşasına müsait arsa fiyatlan alabildiğine artmış, buna mukabil belediye ve imar tahdit leri dolayısiyle ve şehirlerin güzelliği bakımından her arsaya istenildiği yükseklikte bina inşası mümkün olmadığından, bir tek şahsın pahalı arsa tedarik ederek bumun üzerine apartman yap tırması, malî bakımdan çok ıgüç ve hattâ imkânsız hale gelmiştir.

îkincisi, 'yukarıki imkânsızlık karşısında, mesken ve i§ yeri ihtiyaçlarını temini çin (birden M. Meclisi (.S. Sayısı: 524) ziyade şahısların elbirliği ile hareket etmeleri ve malî imkânlarım birleştirerek inşaatta bulunmaiarı bir zaruret halini almış ve böylece müşterek mülkiyete mevzu teşkil eden gayrimenkuller çoğalmıştır. Bunun, sonunda da, binanın kat veya dairelerinin hissedarlara müstakillen tevzi ve tahsisi için hukukî çarelere başvurulmuş ve böylece halk arasında (kat veya daire mülkiyeti) • denilen fakat hakikatte Medeni Kanunumuzun müşterek mülkiyet hükümleri ile şüyuu idame mükellefiyeti ve irtifak hakları hakkındaki hükümlerden istifade edilmek ve tâbir caiz ise bun lar mezcedilmek suretiyle İsviçre'de tatbik edilen çare ve imkânlara bizde de müracaat oluna rak, müşterek mâlikler arasında şüyuu idame mükellefiyeti konulması ve irtifak hakkı tesisi yolu ile kat veya daire tahsislerine dair birçok mukaveleler yapılmış ve bunlar tapu siciline de tescil edilmiştir.

Şehirlerin nüfus çoğalmasından doğan üçüncü netice, büyük şehir kenarlarında, belediye hudutları dışında, tamamen kontrolsüz ve sistemsiz gecekondu siteleri kurulmasıdır. Tekbaşına bir mesken edinemiyen ive şehirlerdeki arsalarınyüksek fiyatları karşısında, elbirliği ile de in şaat yapıp başını sokacak 'bir daireye mâlik olma imkânlarından mahrum bulunan fakir halk şehirlerin dışında Hazineye veya hususi eşhasa ait boş topraklarda ve tepelerde bir iki odalık kulübeler inşa ederek içine girmiş ve böylece meydana gelen .gecekondu mahalleleri1 gerek şehir cilik ve belediyecilik ve gerek fizik sağlık, gerekse içtimai 'emniyet, sükûn ve selâmet bakımların dan gittikçe artan mahzurlar doğurmaya başlamıştır.

Ana hatları ile belirtilen yufcarıki neticelerden 'bilhassa il!k ikisi Yirminci Asrın başından beri Avrupa'da da görüldüğünden, vatandaşları ucuz meskene kavuşturmak için çeşitli çarelere başvurulmuş ve birçok memleketlerde, elbirliği ile ve gayet küçük sermayelerle mesken inşasına ve uzun vadeli ödemelere imkân veren kanunlar kabul edilmiştir. Memleketi miz bakımından yukarıki zaruretlere bir de gecekondu meselesi ilâve edilince yurdumuzda, bilhassa büyük şehirlerde, halkı mesken sahibi yapabilecek hukuki imkânları sağlıyacak ka nunların bir an evvel hazırlanması .artık tam bir zaruret halinde kendini göstermiş bulunmakta dır.

Bu .zaruret on seneden beri göz önüne alınarak bu sahada hazırlı'klara başlanılmış, kat mülki yetine dair çıkan yazılar toplandığı ıgibi, yabancı memleketlerdeki kanunlardan k at mülkiyeti ile ilgili Fransız, Alman, italyan kanunları ve eski Bulgar Kat Mülkiyeti Kanıunu tercüme edil miş ve böylece, memleketimizdeki k at satışları d uru m unun arz ettiği gelişme de takibedilerek tedvin hazırlıkları ikmal edilmiş bulun maktadır.

Mesken ihtiyacı ve kat mülkiyeti zarureti; bir taraftan tedvin hazırlıkları yapmaya sevk " ederken, diğer yandan Türk hukukçularını da düşünme'ye ve bu mevzuda eser ve makaleler yazmaya sevk etmiş ve böylece 'Türk hukuk doktrininde bu mevzuda oldukça mühim Sayılabile- / tek miktarda değerli kitaıp ve etütler yer almıştır (1). Aşağıdaki notta zikredilen bu eser ve etütler, memleketimiz hukukçularının 1944 senesinden beri bu mevzu üzerinde düşünüp fikir yor duklarını 'göstermektedir.

Kat ve daire mülkiyeti ihtiyacı bir taraftan 'bir1 kısım halkı -elbirliği ile (bina 'inşasına, bir kıs mını gecekondu yapmaya sevk ederken, diğer taraftan gerek Hükümetin tedvin hazırlıkları ve gerek memleket hukukçularının uğraşmaları neticesinde bu sahada esaslı bir hukukî -zemin temi ndin e 'başlanmış ve nihayet mesele teşriî sahaya da intikal ederek 'Türkiye !B. M. Meclisinin -geçen devresinde Yozgat Mebusu ihsan Aktürel'i ve bu devresinde de Yozgat Mebusu Ömer Lütfi Erzuruımluoğlu'nu kat mülkiyeti hakkında kanun tasarıları hazırlayıp Yüksek Meclise vermeye ve mühim bir memleket ihtiyacını karşılamak için bu suretle harekete geçmeye sevk eylemiştiir.

'Gazeteler'imizde son yıllarda devamlı surette' .görülen (kat satışı), !(daire satışı), (hanlarda oda satışı), ilâh şeklindeki: İlân1]ar, halk arasındakii tatbikatta kat mülkiyeti ihtiyacının fiilî zemininin (1) Kitap olarak merhum Ordinaryüs Profemr Ebülûlâ Mardin'in Kat Mülkiyeti (İstanbul 1948) ve Doçent Dr. Kemal Oğuzman'ın Kat Mülkiyeti Meselesi ve. Hal Çaresi (İstanbul 1958) adlı ooktan beri hazırlanmış olduğunu açıkça gösterdiği gi'bi, gerek bu mevızudaki on yıllık çalışmalar ye gerek Türk hukuk dc4trinindeki çeşitli eser ve makaleler bu mevzudaki hukukî zemini ve nihayet sayın mebusların yukarda zilkred'İ'len kanun teklifleri de teşriî zemiırii hazırlamış bulunınaktadır.

jBütün bunlar göz önüne alınarak ıbin* taraftan Avrupa 'dakiler gihi ilmî ve sistematik şekilde diğer taraftan da memleketimizin husus'iyet'leri göz ününde tutulmak suretiyle realist 'bir kanun tasarısı hazırlaım'a 'zarureti hissedilmiş, böylece yurdumuzda kat mülkiyeti ihtiyacını karşılaya cağınla kaiani 'bulunduğumuz (Kat mülkiyeti, kanunu lâyihası) meydana .gelmiştir.

II - Lâyihanın tertip v© tasnifi ve hususiyetleri !S6 'maddeden ibaret olan bu lâyiha yedi holüme ayrılmıştır :

BİRİNOf I Î Ö I J ÜM (Madde : 1 - 8) Unuuımi hükümler haslığını taşıyan bu bölümde .kat mülkiyetine, kat (irtifakına ve kat mülki yetine mevzu teşkil eden gayrimenkul ler deki çeşitli mefhumların tarifine ve 'bunların biırMrii ile ola/n müna&ehetleriııje, kat .mülkiyetindeflci şüyuun izalesine ve şüf'a hakkına ve nihayet d'iğer ka nunlardaki umumi hükümlerin tatbik sahasına dair kaideler konmuştur.

(Mevcut bir /binianınbaşlı 'başına kullanılmaya elverişli müstakil 'bölümleri üzerinde tesfe edilen naiyfjdyeıte -bu 'bölümler ister kat, ister daire, 'ister oda veya mağaza olsun- halk arasında ve fhufnık doikfcri/n'ine yerleşmiş olan bir ifade ile (kat 'mülkiyeti') denilmiş ve henüz üzerine 'bina ya pılmamış olup da, Ika't mülkiyeti esasına göre 'bina yapılmak için hir arsanın müşterek maliklerfeıiaı tesis ettikleri halklara da (kat irtifakı) İsmi verilmiştir. Kat İrtifakı tesis edilirken esas alı nan kat değerinin, binanın kat mülkiyet'ine inkılâbı hailindie, aynıen muhafaza edilmesi tabiî 'bulun muştur.

Arsası da dâlhil olmak üzere kat ımülkiyetine mevzu teşkil ©den gayrimenkulun bütününe (anag'ayrîttienkul); bunun k at veya daire veya mağa za gibi müstakil tasarrufa mevzu teşkil edecek kıspmına (müstakil bölüm); hu bölüme isabet eden arsa hissesine (arsa p a y ı ); kat maliklerinin müşteretken kullanacakları kısımlara d'a (•müşterek yerler) denilmiştir.

kıymetti eserleri mevcuttur. Bu mevzudaki mühim etüt ve makalelerde soyadı alfabe sırasiyle şunlardur : Nihat Bariu, Kat ve Apartman Mülkiyeti (İstanbul Barosu Dergisi. 1949 8. 155) Suat Bertan ve Fikret Arık, Kat Mülkiyeti hakkında rapor (Adalet Dergisi 1949 8. 314); Tahir Çağa, Kat Mülkiyeti ihtiyacını tatmin edebilecek hukukî tedbirler (Adalet Dergisi 1952 8. 587); Dün dar Devres, Sözde kat mâlikleri arasmdaM münasebet (İstanbul Barosu Dergisi 1950, S. 546);

Samim Oönensay, Kat ve daire mülkiyeti (İstanbul Hukuk Fakültesi Mecmuası. Cilt X, 1944, 8.

534); A. Pulat Oözübüyük, Yeni kat mülkiyeti sistemleri hakkında mukayeseli inceleme (Adalet Dergisi, 1952 S. 1055); Dr. Âdil Izveren Daire mülkiyeti ve sürekli ikamet hakkına mütedair 15 Mart 1951 tarihli Alman Kanunu (A. Dergisi, 1953 8. 594 ve S. 721); Ebülûlâ Mardin, Kat Mül kiyeti (İstanbul Barosu Dergisi, 1948. 8. 98; Kemal Oğuzman, Kat mülkiyeti ve kanuna karşı hile (İstanbul Barosu Dergisi 1951. S. 385); aynı müellifin: 6217 sayılı Kanunla kat mülkiyeti kabul edilmiş midir? Tapu Kanununun 26 ncı maddesinde yapılan değişikliğin tahlili , (İstanbul Barosu Dergisi 1954, S. 3); yine aynı müellifin, Kat mülkiyeti kanunu tasarısı hakkında (Yozgat Mebusu Ömer Lûtfi Erzurumluoğlu'nun Kat mülkiyeti kanunu teklifinin tetkiki) (İstanbul Hukuk Fakül tesi Mecmuası, Cilt XXIII. Sayı 3-4); Safa Reis oğlu, Kat mülkiyeti ve (Societe Suisse des Juristes) in 1<956 yıllık kongresi (Adalet Dergisi 1956, S. 1207); O. Nuri Uman, Meskenlerde kat mülkiyeti (tefare l)ç*gişh 1&44 S. 92); aynı müellifin: Kat mülkiyeti (Adalet Dergisi 1946, S. 39), Şunu dh^mmiyetle belirtmek lâzımdır ki, 'bu tasarı, (arsa payı) mihveri üzerine tanzim edil miştir ; zira bütün masraf ve mükellefiyetler kat maliklerinin (arsa payı nispetlerine) göre ayar lanmıştır. Bu hususta katlara kıymet takdir ettirilerek onu esas aimaik, 'içinden çılkılmaz ihtilâf, güçlük ve hattâ suiistimallere sebebolurdu.

(Bir tanesi kat mülkiyetine tabi olan mütaaddit gayrimenkuiler arasındalki müşterek teshin yer leri, müşterek garaj ve saire ıgihi kısımların Medeni Kanun 'hükümlerine taibi olması tabiîdir.

Bir kanunun iâyıkı 'ile ve pürüzsüz olarak tatbik edilebilmesi için her şeyden evvel o kamunda tanzim edilmek istenen münasebetlere ait mefhuınlların açıkça ve hiçbir karşılığa ımeydan vermiyecek surette belirtilmesi zaruri olduğundan, tasarının birinci bölümlerindeki tarif ve tanzim tarzı lüzumlu ve faydalı görülmüştür.

Birinci maddede sarahaten belirtildiği üzere, kat mülkiyeti hususi bir gayrimenkul mülkiyeti nev'idir. Bununla beraiber bu ıkanund'aiki hükümler mahfuz olmak üzere, gayrimenkul mülkiyeti hak kındaki umumi hükümlerin ve hususi klanunlarm ve ezcümle Tapu ve Köy kanunlarında yazılı gayrimenkul mülkiyeti ile alâkalı sair hükümlerin kat mülkiyeti hakkında da tatbik edileceği izah tan varestedir.

İKİNCİ BÖLÜM (Madde : i) - 13) Bu bölümde kat mülkiyetinin ve kat irtifakının tesisine ait hükümler sevk edilmiştir.

Kat mülkiyeti, müşterek arsadaki hisseye (ya ü arsa payına) ve binanın müşterek yerlerine bağlı olan ve Medeni Kanunumuzdaki mülkiyete nazaran aynlıklar ve hususiyetler arz eden bir mülkiyet nev'i olduğundan ve mahiyeti itibariyle çok çeşitli anlaşmazlıklara mevzu teşkil edebile ceğinden bunun daha başlangıçta, yani tesisi sıra mda sağlam esaslara bağlanmasını göz önünde bulunduran lâyiha, bu hususta teferruatlı ve esas ı hükümler koymuş ve kat mülkiyeti hakkının tesciline mahsus bir (kat mülkiyeti kütüğü) tesis eylemiştir. Bu suretle bir kimse aparmanınm bir dairesini veya bir katını, satmak isterse, evvelâ o apartman üzerindeki mülkiyetini bu kanundaki şekil ve şartlar dairesinde, (kat mülkiyeti) ne çevirtmek ve bunu (kat mülkiyeti kütüğü) ne tes cil ettirmek mecburiyetindedir. Aksi takdirde mevcut kütükler üzerinde işlenecek kat mülkiyeti kayıtlan birbirine karışacak, bu durum, gerek şahısları ve gerek tapu kütüğünün yanlış tutulması yüzünden doğacak zararları Medeni Kanunumuzun 927 nei maddesine göre tazmin etmekle mükellef olan Hazineyi büyük sararlara uğratacağı gibi, mahkemelerimizi de bu ihtilâflardan doğan dâva larla beyhude yere işgal edecektir. Bu sebeple kat mülkiyetinin, buna mahsus olan ayrı bir kütüğe tescil edilmesi zaruridir. Bu kayıt yapıldıktan sonr ı, umumi kütüğün hangi sayfasından buraya na kil yapıldığı işaret olunarak umumi kütükteki sayfada da kat mülkiyeti kütüğünün sayfası yazıla^ rak, ilgili gayrimenkulun her iki kütükteki k a y ı t l ın arasında bağlantı tesis olunacak ve böylece umumi kütükteki sayfa kapatılacaktır.

Kat mülkiyeti kütüğünün tesisi için verilmesi yerelken belgeler tasarının 11 nei maddesinde ya zılmıştır. Bu belgelerin hepsi kat mülkiyetinde ilerde çıkması muhtemel olan anlaşmazlıkları önle mek için tasarıya konulmuştur. Binanın umumi taksimat plânından başka bir de cephelerinin tas dikli fotoğrafı ve aynca her müstakil bölümün arsa payı nisbetani ihtiva eden ve iç taksimatını gösteren müstakil planl ve ayrıca her müstakil bölümün nev'ini ve numarasını gösteren liste ve nihayet gayrimenkulun idaresini tanzim eden ve kat mülkiyetini tesis edenlerce imzalanan bir ida re yönetmeliği verilmedikçe kat mülkiyetinin te isine müsaade olunmaz. Gerçi yönetmeliğin sonra dan da tanzim edilebileceği ve binaenaleyh kat mülkiyetinin tesisi esnasında mevcudiyeti zaruri bir belge olmadığı düşünülebdlirse de, böyle bir düşünce yerinde değildir; zira kat mülkiyeti te sis edildikten sonra, kat malikleri toplanıp bir yönetmelik yapmazlarsa, kat mülkiyetine mevzu teş kil eden gayrimenkulun idaresinden çok çeşitli ihtilâflar doğacak ve mahkemeler bu yüzden açılan dâvalarla dolup taşacaktır. Bu sebeple kat mülkiyetinin hini tesisine yönetmelik bir tesis şartı ve belgesi olarak verilmeli ve tapudaki evrakı müsbite meyanında bulunmalıdır ki, bir kat veya daireyi sonradan iktisabedenler de yönetmelik hükümlerini bilsinler ve onunla bağlı olsunlar! Böyle yapıl mazsa, yukarıda belirtilen mahzurlar, kat mülkiyetinden beklenen faydayı ortadan kaldırır.

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM (Madde : 14 - 17) Bu kısımda kat maliklerinin kendi müstakil bölümleri üzerindeki haklarından başka, bu müsta kil bölüme bağlı arsa payı ve müşterek yeri er üzerindeki hakları ve nihayet kat irtifakı sahiplerinin hakları tanzim edilmiştir.

Kat maliki kendi müstakil bölümü üzerinde aynen bir malik gibi tasarruf hakkını haiz olmak la beraber, o bölüme bağlı arsa payı ve müşterek yerler üzerinde aynca bir tasarruf hakkını haiz olmayıp, bunlar müstakil bölüme bağlı olduğundan, bu üçüncü bölümde bu hakların şümulü tanzim edilmiş bulunmaktadır. Aynca henüz bir bina yapılmamış olan bir arsa üzerinde kat irtifakına sahibolanlann birbirine karşı olan hakları da yine bu bolihr.de nizaınlanmıştır.

Şu noktayı bilhassa belirtmek yerinde olur ki, kat mülkiyetine mevzu olan bir binanın üzerine belediyece tasdikli plân haricinde hiçbir suretle kaçak kat inşa edilemez. Buna aykırı inşa edilen kaçak kat üzerinde kat mülkiyeti hükümleri tatbik edilemez.

Bundan başka bir bina üzerinde sonradan kat mülkiyeti tesis edilirse, artık ilk malikin bu bi nada mevcut katlara ilâveten inşası mümkün her hangi bir kata ait hakkın kendi uhdesinde kal ması imkânı yoktur. Yeniden bir kat ilâvesini derpiş eden kat malikleri bu hususu evvelce arala rında kararlaştırmışlara, 44 ncü maddede yazılı hak ve salâhiyetlere maliktirler.

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM (Madde : 18-26) Kat maliklerinin ve kat irtifakı sahiplerinin mükellefiyetlerini tanzim eden bu bölümün en ba şında mükellefiyete ait umumi kaide konduktan sonra, gayrimenkulun bakımı, korunması, umu mi masraflarına iştirak edilmesi, sigorta ettirilmesi gibi hususi durumlara geçilmiş ve ayrıca müş terek masrafların kiracıdan tahsiline dair hükümler konulmuştur. Binanın en üstündeki katın ma likinin, bu katı tamamen yıktırma hususunda bir hakkı yoktur. Ancak, 19 ncu madde hükümleri mahfuz olmak üzere bir müstakil bölijmün tamiri için diğer bir bölüme girme zarureti hâsıl oldu ğu takdirde, bu bölüm malikinin veya kiracısının buna müsaade ile mükellef bulunduğuna dair bir mecburiyet konulmuş ve kanuni mükellefiyetlere riayet etmemekte ısrar eden kat maliklerinin müstakil bölümlerinin cebrî temellükü esası, bir müeyyide olarak 25 nci madde ile kabul olunmuş tur. Kat mülkiyetine dair en yeni kanunlardan biri olan 15 Mart 1951 tarihli Alman Kanununda da bu hüküm mevcuttur. Mahkemenin gayet istisnai hallerde ve son derece zaruret hâsıl olduğu takdirde tatbik edeceği bu maddenin, kat mülkiyetinin iyi işlemesi için kanunda yer alması bir zarurettir.

16 ncı maddenin birinci fıkrasında mevcut (izaaç) keyfiyetinin bütün şümulü ile 'tâyin ve tasrihi kanun tekniğine uygun bulunmamıştır. Kat maliklerinin hak ve mükellefiyetleri kanunda gösteril diği gibi, komşuluk hakları da Medeni Kanunun 661 nci maddesinde açıklanmıştır. Binaenaleyh, izaıçtan bir «arar doğduğu takdirde 33 ncü maddede yazılı hâkime şikâyet mekanizmasının işîıyeceği düşünülmüştür. Zararın tazmini ise umumi hükümlere tabi olacaktır.

Bundan, başka 24, ncü maddede memnu tasarruflar gösterilirken zikredilen misaller de tadadî mahiyette değildir. Bilhassa maddenin birinci fıkrasında mesken veya iş veya ticaret yeri olarak kullanılan anagayrimenkulde hangi müesseselerin kurulamıyacağı keyfiyetinin tetkiki bakımından, açılacak iş yerlerinin yekdiğeriyle olan münasebetini ve binanın heyeti umumiyesinin durumu ile kabili telif olup olamıyacağmı göz önünde bulundurmak iktiza edecektir.

BEŞÎNCt BÖLÜM (Madde : 27-45) «Anagayrimenkulün idare tarzı» başlığını taşıyan bu bölüm 19 maddeden ibaret olup, lâyihanın en uzun bölümünü teşkil etmektedir ve bu da pek tabiîdir. Bu bölümün hazırlanmasında yapılan kanun tekliflerinden geniş ölçüde istifade edilmiş olmakla beraber, birçok noktalarda ayrı hüküm ler konulmuş ve birçok boşluklar doldurulmuştur. Yönetmeliğin neleri ihtiva etmesi lâzımgeldiği, kat malikleri heyetinin toplantı zamanı, nisap, kararlar, idarecinin tâyini, vazifeleri ve sorumlu luğu hakları ve murakabesi ve doğacak ihtilâflarda hâkimin müdahalesi hep bu bölümde tanzim edilmiştir. Bundan başka kat mülkiyetine mevzu teşkil eden bir gayrimenkule sonradan yapılacak ilâveler meselesi de yine bu bölümde bir hal tarzına bağlanmış ve temliki tasarrufların tarzına dair kaideler konmuştur.

Bâzıları uzun olan bu 19 maddelik beşinci bölümün hükümleri bilhassa teferruatlı olarak ka leme alınmıştır. Zira, hâkim olan kanaata göre, kat mülkiyetinin işlemesinin birinci mühim şartı bunun tesisi esnasındaki sağlamlık ve vuzuh ise, ikinci ve çok mühim şartı da idare tarzının müm kün mertebe teferruatlı olarak tanzimidir. Zira bugün mahkemelere gelmeye başlamış olan kat ihtilâfları gösteriyor ki, bugünkü hukukî imkânlar dairesinde tesis edilmiş olan kat haklarının idaresi için hususi hükümler mevcudolmadığından ve birçok hallerde kat irtifakı sahipleri topla nıp bir yönetmelik yapmadıklarından, anlaşmazlıklar dallanıp budaklanmakta ve mahkemeleri mizin işlerini çoğaltmaktadır. Bu sebeple, kat mâlikleri heyetinin vereceği kararların, noterlikçe tasdikli bir deftere geçirilmesi ve gayrimenkulun idaresi ile ilgili belgelerin saklanması, idare ve işletme plânı tanzimi gibi çeşitli mecburiyetler konulmuştur. Böylece birçok anlaşmazlıkların, da ha mahkemeye gelmeden halledilmesine imkân hâsıl olacak ve iş mahkemeye intikal ettiği tak dirde, hâlrimin elinde bu ihtilâfı hal için sağlam dayanaklar bulunacak Ve tezvirat yapmak istiyen kat mâliklerinin kötü niyetleri böylece önlenmiş bulunacaktır. Bu bakımdan kat mülkiyetine mev zu olan gayrimenkulun idaresine mutaallik hükümlerin teferruatlı olmasında zaruret vardır.

ALTINCI BÖLÜtM (Madde : 4-6 - 48) Bu bölümde kat mülkiyetinin ve kat irtifakının sona ermesinin sebepleri ve neticeleri tanzim olunmuştur. Gerçi Medeni Kanunumuzda gayrimenkul mülkiyeti hakkının ne suretle nihayet bula cağına dair hükümler mevcut ise de; k at mülkiyetinin arz ettiği hususiyet karşısında o hüküm lerin kâfi gelmiyeceği, lâyihanın 46 ve 47 nci maddelerinin mütalâasiyle kendiliğinden anlaşılır.

Meselâ binanın kısmen haraholması halimde ne yapılacağına dair teferruatlı hükümler koymak zarureti mevcuttur ki, bu hükümler 47 nci maddede konulmuştur.

YEDÎNCÎ BÖLÜM (Madde : 49 - 55) Lâyihanın son bölümünü teşkil eden bu bölümde, Medeni Kanundan evvelki (hava hakları) ile Medeni Kanundan sonra müşterek mülkiyet esasına göre 'tesis edilen (kat irtifakları) hakkın da tasfiye hükümleri yer almaktadır. Bundan başka bu kanun yürürlüğe girdikten sonra artık Medeni Kanuna ıgöre eski usul dairesinde k at irtifakı yapı'lamıyacağına ve tam kârgir olmıyan binalarda k at mülkiyeti tesis edilemiyeceğine dair memnuiyet hükümleri ile hare ve vergilerin kimlerden tahsil olunacağına dair malî hükümler ve meriyet maddeleri kezalik bu bölümde bulun maktadır.

Bu bölümde, Medeni Kanunun meriyetinden sonra tesis edilen hakların, Kat mülkiyeti Kanu nu hükümlerine uydurulması hususundaki 50 nci madde ile Medeni Kanunun meriyetinden önce yani 4 Ekim 1926 tarihinden evvel tesis edilmiş olan hava haklarının Kat mülkiyeti Kanununa intibak ettirilmesine dair olan 51 nci madde hükmü bilhassa ehemmiyet arz etmektedir. (Tasfiye maddeleri) ismi ile tavsif edilebilecek olan bu hükümlerle, Medeni Kanuna göre tesi's edilmiş olan kat irtifaklarının, bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren üç yıl ve Medeni Kanundan önee tesis edilmiş bulunan hava haklarının ise, beş yıl içinde yeni duruma intibak ettirilmesi ve böylece kat mülkiyeti sahasında mümkün mertebe kısa bir zaman içinde hukukî birliğin sağlan* ması gayesi güdülmüştür.

Medeni Kanuna göre tesis edilmiş olan bugünkü kat irtifaklarımın tasfiyesine ve yeni duruma intibak ettirilmesine kadar geçecek üç yıllık müddet içinde, münhasıran idare ve yönetmelik hu suslarında Kat mülkiyeti Kanununun tatbiki zaruri bulunmuştur. 52 nci madde ile konulmuş olan bu hüküm, işbu kat irtifaklarının biran evvel tasfiyesi ve yeni duruma uydurulması mecbu* riyetmi doğuracak, diğer taraftan mahkemelere gelecek ihtilâfların daha kolay halledilmesi ve karara bağlanması imkânını sağlıyacaktır.

Bu kanun yürürlüğe girinceye kadar yapılmış ve üzerinde kat irtifakı tesis ve tescil edilmiş olan müstakil bölümlerden birçoğu bu kanunla istenilen evsafa belki de uymıyacaktır. Ancak kanunun koymuş olduğu bütün şartların gerçekLeştirilmesini istemek ve ıgayrimenkul mâliklerini buna mecbur kılmak bugün mevcudolan kat irtifaklanın tanımamak ve birçok adaletsizliklere sebebolmak gibi arzu edilmiyen ağır neticeler doğuracağından bu husustaki müktesep haklar •mahfuz tutulmuş ve 52 nci madde o suretle sevk edilmiştir;

Hulâsa, Kat mülkiyeti lâyihasının bilhassa kanun tekniği ve vuzuh yönünden ve kat mülkiye tinin işlemesi için gereken hükümlerin teferruatlı ve en az ihtilâf yaratacak şekilde konulması ve ihtilâf çıkan hallerde de bunun mümkün olduğu kadar kolay ve çabuk halledilmesi bakımların^ dan gereken hükümleri ihtiva etmesine titizlikle itina gösterilmiştir. Yine bu sebeple hâkimin müdahale hakkı, hafif müeyyideden en ağır müeyyideye -gidecek şekilde, kademeli olarak nizamlanmıştır.

Kânunun kolay tetkik ve mütalâası için Medeni ve Borçlar Kanunumuzda olduğu1 gibi, her bölüm kendi içinde ayıpça sistematik bir şekilde taksime tabi tutulmuş ve her maddeye ke nar başlık eklenmiştir. " " "'" T w"''", ; " * ;' ".'.'.

, KAT MÜLKİYETİ KANUNU LÂYİHASI BİRİNOl BÖLÜM Umumi hükümler A) Kaide ve mefhum MADDE 1. — Mevcut bir binanın kat, daire, iş bürosu, yazıhane, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayn ayrı ve başlı başına kullanılmağa elverişli olanları üzerinde o binanın maliki veya müşterek malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre müstakil mülkiyet hakla rı tesis edilebilir; bu mülkiyet, arsa payına ve müşterek yerlere bağlı bir mülkiyet nevi olup, ancak o binanın her müstakil bölümüne, o bölümün kat mülkiyetinin tesisi zamanındaki rayiç kıymeti ile mütenasip! olarak, tahsis edilen arsa payının müşterek mülkiyet esaslarına göre açık ça tâyini suretiyle tesis olunur; kat mülkiyetinin tesisi sırasında tâyin olunan arsa payı nisbeti, müstakil bölümlerde sonradan vaki kıymet tebeddülü sebebiyle değiştirilemez.

Bir arsaya yapılacak binanın bu vasıfları haiz bölümü üzerinde o arsanın maliki veya müşterek malikleri tarafından, henüz bina yapılmadan önce, bu kanunda yazılı şartlar dairesinde kat irti fakları tesis edilebilir; bu irtifak, arsa payına bağlı bir irtifak, hakkı nevi olup, bina yapıldıktan sonra arsa malikinin veya irtifak hakkı sahibi olan müşterek maliklerin veya bunlardan birinin tapu idaresine yapacağı yazılı bir taleple ve bu kanunda kat mülkiyetinin tesisi için gereken şart ların yerine getirilmesi suretiyle kat mülkiyetine çevrilir ve kat mülkiyeti kütüğüne geçirilir.

B) Tarifler MADDE 2. -— Kat mülkiyetine mevzu olan gayrimenkulun bütününe (anagayrimenkul); anagayrimenkulün, bu kanun hükümlerine göre müstakil mülkiyete mevzu teşkil eden kısımlarına (müstakil bölüm); bu bölümler üzerinde tesis edilen mülkiyete (kat mülkiyeti) ve buna sahip olanlara (kat maliki) denilir.

Anagayrimenkulün müstakil bölümleri dışında kalıp, kullanma, korunma veya faydalanmaya yarıyan kısımlarına (müşterek yerler) ve kat maliklerinin müşterek malik sıfatı ile hissedarı bu lundukları bu yerler üzerindeki istifade haklarına da (kullanma hakkı) denilir.

Bir arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine mevzu teşkil etmek üzere yapılacak bir binanın bö lümleri için arsanın maliki veya müşterek malikleri tarafından bu kanun hükümlerine göre tesis edilecek irtifak hakkına (kat irtifakı) ve bu hakka sahip olanlara da (kat irtifakı sahibi) de nilir.

Kat mülkiyetinin ve kat irtifakının bağlı bulunduğu arsa hissesine (arsa payı) denilir.

C) Müşterek yerler MADDE 3. — Müşterek yerler ezcümle şunlardır:

a) Temeller ve ana duvarlar, müstakil bölümleri ayıran müşterek duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, umumi giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve bun lardaki umumi tuvaletler, lavabolar, kapıcı daire veya odaları, umumi çamaşırlık ve çamadır kurutma yerleri, umumi kömürlük ve müşterek garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin ko runmasına mahsus ve müstakil bölümler dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyular, sarnıçlar, binanın umumi su depoları, sığınaklar;

b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisatı ve çöp kanalları ile kalo rifer, su, havagazı ve elektrik tesisatı, telefon, radyo ve televizyon İçin müşterek şebeke ve anten ve sıcak ve soğuk hava (tesisatı;

c) Çatılar, bacalar, umumi dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri;

d) Yukarda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalan maya yanyan diğer şeyler.

D) Münasebetler I - Müstakil hükümler ile arsa aracındaki münasebet MADDE 4. — Kat mülkiyetinin temliki veya miras Jroliyle intikali, arsa payının da birlikte temliki ve intikalini tazammun eder.

Arsa payı kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak temlik veya takyit olunamaz veya ayrı olarak miras yolu ile de intikal edemez.

Kat mülkiyetini takyit eden haklar kendiliğinden arsa payını da takyit eder.

Kat irtifakına mevzu teşkil eden arsa üzerinde bu hakla telifi mümkün olmıyan diğer bir irtifak hakkı tesis olunamaz.

Arsa üzerinde, bina yapılmadan önce tesis edilen haklar, kat irtifakını veya tesis edilen kat mülkiyetini de, arsa payı nisbetinde kendiliğinden takyideder.

// - Müstakil bölümler ile müşterek yerler arasındaki münasebet MADDE 5. — Bir müstakil bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, su veya havagazı saati yuvaları, tuvalet gibi kısımlar müşterek yer sayılmayıp, doğrudan doğruya ait bulunduğu müstakil bölümün mütemmim cüz'ü sayılır ve müstakil bölümün maliki bu gibi kısımların da yalnız başına maliki olur; bu gibi yerler kat mülkiyeti kütüğünün (beyanlar) hanesine kaydedilir ve bunlardan, asıl binanın oturdu ğu arsa kısmının dışında bulunanlar ayrıca çapta gösterilir.

Müşterek yerlerin taksimi ve bunlarda şüyuun kalesi istenemez; bu yerlerin mülkiyet hissesi arsa payından ve müstakil bölümlerden ayrı olarak temlik veya takyidolunamıyacağı gibi miras yoliyle de intikal edemez.

Müstakil bölüm üzerinde kat mülkiyeti ile ve diğer kat maliklerinin hakları ile telifi mümkün olmıyan bir irtifak hakkı tesis olunamaz.

Müstakil bölümlerin temlik veya takyidi veya kiralanması bunlara tahsis edilmiş olan arsa payının ve müşterek yerlerin de temlik veya takyidini veya kiralanmasını tazammun eder.

E) Şüyuun izalesi ve süfa hakkı I - Şüyuun izalesi MADDE ö. — Kat mülkiyetine tabi anagayrimenkulde şüyuun izalesi istenemez.

Müstakil bölümler, müstakil bir gayrimenkul gibi dâva ve takip mevzuu olabilir; bunlarda şüyuun izalesi istenebilir.' Müstakil bölümleri iktisap edenler, bunlarla birlikte arsa payını ve müşterek yerlerin bu pay nisbetindeki hissesini ve müşterek yerler üzerindeki kullanma hakkını da birlikte iktisap etmiş olurlar.

// - Şüf'a hakkı.

MADDE 7. — Müstakil bölümlerden birinin satılması halinde diğer kat maliklerinin şüf'a hakkı yoktur.

Hisseli bir müstakil bölümün hissesinin başkasına satılması halinde o bölümün hissedarları Şüf'a hakkını kullanabilirler.

M. MecM (S, Sayısı: 524) \ - 4 3- P) Umumi hükümlerin tatbik sahası MADDE 8. — Kat mülkiyetini ve kat irtifakını tesis eden sicil kaydında veya kat malikleri arasında hüküm bulunmıyan hallerde, kat mülkiyetinden doğan anlaşmazlıklar Medeni Kanun ve ilgili diğer kanunlar hükümlerine göre halledilir.

ÎKÎNCÎ BÖLÜM Kat mülkiyetinin ve kat irtifakının tesisi A) Umumi kaide.

MADDE 9. — Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmî senetle ve tapu siciline tescil ile tesis olu nur.

Tescil, anagayrimenkulün malikinin veya bütün hissedarlarına müşterek talepleri üzerine tapu memurunca tanzim edilen resmî senede veya 11 nci maddede yazılı belgelere müsteniden verile cek bir mahkeme hükmüne dayanılarak yapılır. ' *>:"- Kat mülkiyetine mevzu teşkil etmeye elverişli olan bir gayrimenkul üzerindeki şüyuun izalesi dâvalarında mirasçılardan veya müşterek maliklerden biri kat mülkiyetinin tesisi suretiyle taksimin yapılmasını talebettiği takdirde hâkim, o gayrimenkulun mülkiyetinin, 11 nci maddede yazılı bel gelere müsteniden kat mülkiyetine çevrilmesine ve müstakil bölümlerin ortaklara tahsisine, bu mümkün değilse her müstakil bölümün ayrıca satılması suretiyle şüyuun izalesine karar vermekle mükeüleftir.

B) Kat mülkiyeti kütüğü MADDE 10. — Kat mülkiyeti, Tapu Sicili Nizamnamesine göre tutulacak (kat mülkiyeti kütü ğü) ne tescil olunur; bu kanunda aksine hüküm olmadıkça, tescile mütaallik umumi hükümler kat mülkiyeti kütüğüne yapılacak tescillerde de tatbik olunur.

Kat irtifaklarının tescili- kat -mülkiyeti kütüğüne yapılmayıp, bu kanundaki ilgili hükümler na zara alınmak şartiyle, irtifak haklarının tesciline mütedair hükümlere göre yapılır;

Henüz kadastrosu yapılmamış olan yenlerde kat mülkiyeti, tapu sicili nizamnamesindeki formü le göre, aynca tutulacak (kat mülkiyeti zabıt defteri) ne tescil olunur.

C) Kat mülkiyetinin tesisi 1. Şartları MADDE 11. — Anagayrimenkulün mülkiyeti aşağıdaki hükümler dairesinde (kat mülkiyeti) ne çevrilmeden ve kat mülkiyeti kütüğüne tescili yapılmadan o gayrimenkulun yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti tesis edilemez.

Kat mülkiyeti tesis edilirken aynı kat üzerinde bulunan birden fazla bölümün tek müstakil bö lüm odarak kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilmesi caizdir.

Kat mülkiyetinin tesis ve kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilebilmesi için anagayrimenkulün mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkul malikinin veya bütün hissedar larının imzasını taşıyan bir dilekçenin tapu idaresine verilmesi (lâzımdır; bu dilekçede anagayri menkulün kat mülkiyetine mevzu teşkil edecek müstakil bölümlerinin ayrı ayrı kıymetlerinin ve bu bölümlere kıymetleriyle mütenasibolarak tahsisi istenilen arsa paylarının gösterilmesi şarttır.

Dilekçeye hususi kanunlar gereğince temliki tasarruflar için verilmesi gereken belgelerden baş ka, aşağıda yazılı belgelerin de eklenmesi lâzımdır :

a) Bir mimar veya mühendis veya Nafıa Vekâletince yetkisi kabuü edilmiş olan fen adamları tarafından, binanın dış cepheleri ve iç taksimatı, müstakil bölümlerinin ve müşterek yerlerinin ölçü leri açıkça gösterilmek suretiyle tanzim ve anagayrimenkulün maliki veya bütün hissedarları tarafmdan imza edilen ve muhteviyatının doğruluğu belediyece tasdik olunan ve taksimatı gösteren bir proje;

b) Mevcut binanın ön ve arka cephelerinin ve mümkünse yan cephelerinin erç az 13 X 18 büyüklüğünde ve doğruluğu belediyece tasdikli ve anagayrimenkulün maliki veya bütün hissedar ları tarafından imzalı ve kat mülkiyetine mevzu olan müstakil bölümler adedi kadar fotoğraf;

c) Binanın kat mülkiyetine mevzu teşkil edecek her müstakil bölümünün nevini, bulunduğu kat veya katları, iç taksimatını ve ölçülerini ve (d) bendindeki cetvele göre müteselsil numara sını gösteren ve bu bölüme bağlı arsa payı nisbetini ihtiva eden ayrı ayrı belediyece tasdikli plân lar;

d) Her müstakil bölümün kat, daire, iş bürosu ilâh... gibi nev'ini ve bunların (1) den başlayıp müteselsil olarak verilmiş numarasını gösteren ve her biri anagayrimenkulün maliki ve bütün his sedarları tarafından imzalı ve bu imzalar noterlikçe tasdikli, müstakil bölümlerin adedi kadar liste;

e) Anagayrimenkulün idaresini tanzim eden ve kat mülkiyetini tesis edenlerin hepsi tarafın dan imzalanan bir yönetmelik.

// - Resmî senet ve tescil MADDE 12. — Tapu memuru kendisine verilen belgşlerin, tamam ve usulüne uygun ve dilekçe yi verenlerin yetkili olduklarına kanaat getirdikten sonra, kat mülkiyeti veya kat irtifakı tesisine mütaallik resmî senedi tanzim eder; bu senet aynı zamanda tescil talepnamesi sayılır.

Resmî senet tanzim edilince, anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu tapu kütüğü sayfasındaki (mülkiyet) hanesine (bu gayrimenkulun mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir.) ibaresi yazılarak sayfa kapatılır ve kat mülkiyetine mevzu teşkil eden her müstakil bölüm ve buna bağlı arsa pa yı kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına, anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu umumi kütük teki pafta, ada, parsel, defter ve sayfa numaralan da gösterilmek suretiyle, tescil edilir ve ana gayrimenkulün kayıtlı bulunduğu umumi kütük sayfasındaki (mülkiyet) hanesine de, müstakil bö lümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki defter ve sayfa numaralan işlenmek suretiyle, kütükler ara sında bağlantı temin olunur.

Kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen her müstakil bölüm ayrı bir gayrimenkul mahiyetini iktisabeder ve kütükte o bölümün tasdikli planındaki numarayı alır.

Kat malikine, müşterek anagayrimenkulün çaplı tasarruf belgesinden başka, 11 nci maddenin (c) bendinde yazılı plânlardan kendi müstakil bölümüne ait olanının tasdikli bir örneği de verilir.

D) Kat irtifakının tesisi MADDE 13. — Henüz bina yapılmamış olan arsa üzerinde kat irtifakının tesis ve tapu siciline tescil edilebilmesi için, arsa malikinin veya bütün hissedarlannın, bu hususa mütaallik bir dilekçe ile birlikte, 11 nci maddenin a, c ve d bendlerine uygun olarak tanzim ve belediyece tasdik olunan proje ve plân ile diğer belgelerin tapu idaresine vermeleri lâzımdır.

Bir arsa üzerinde kat irtifakları ancak sözleşmede her kat irtifakına tahsis edilen arsa payı, ar sanın kayıtlı olduğu kütük sayfasında belirtilmek suretiyle tesis olunur ve arsanın müşterek malik lerinin, verilen projeye göre binanın inşasından sonra hangi numaralı bölüm ve ona bağlı arsa pa yı ve kömürlük, garaj ve benzeri kısımlar üzerinde kat mülkiyetini üctisabedecekleri; eğer arsa bir tek şahsa ait ise, projeye göre ileride kat mülkiyetine mevzu teşkil edecek bölümlerin numara lan ve arsa paylan belirtilir.

Binanın inşasından sonra kat irtifaklarının kat mülkiyetine çevrilmesi, irtifak sahiplerinden biri tarafından talebedilince tescil, kat irtifakının tesciline mütaallik eski resmî senede ve 11 nci maddede yazılı belgelere dayanılarak yapılır. : • r * ~ ? " r ? ~ r r r T T" :

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM Kat maliklerinin ve kat irtifakı sahiplerinin hakları A) Kat maliklerinin haklan I - Müstakil bölüm üzerinde MADDE 14. — Kat malikleri kendilerine ait müstakil bölüm üzerinde, Medeni Kanunun malik lere tanıdığı bütün hak ve yetkileri haizdirler. Bir müstakil bölümün kat maliki tarafından başka sına temlik edilmesine anagayrimenkuldeki diğer kat maliklerinin yazılı rızası şartına bağlıyan sözleşme muteberdir; şu kadar ki, haklı bir sebep olmadıkça diğer kat malikleri bu rızayı vermek ten imtina edemezler.

Bu sözleşme tapu memurüuğunca resmî senet şeklinde tanzim edilir ve kat mülkiyeti kütüğüne şerh verilir.

// - Arsa payı üzerinde MADDE 15. — Kat malikleri kendilerine ait müstakil bölüme tahsis edilmiş olan arsa payına, müşterek mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar; dördüncü madde hükmü mahfuzdur.

/ // - Müşterek yerler üzerinde MADDE 16. — Kat malikleri ana gayrimenkulun bütün müşterek yerlerine, arsa paylan nisbetinde, müşterek mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar; beşinci madde hükmü mahfuzdur.

Kat malikleri müşterek yerlerde kullanma hakkını haizdirler; bu hakkın şümulü, aksine söz leşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile mütenasiptir.

Müstakil bölümler kiraya verildiği veya sükna hakkına mevzu teşkil ettiği takdirde, kullanma hakkı kiracıya veya sükna hakkı sahibine aidolur.

B) Kal irtifakı sahiplerinin hakları MADDE 1 7 .— Kat irtifakı sahipleri bu irtifaka mevzu teşkil eden müşterek arsaları üzerin de yapılacak binanın, sözleşmede yazılı müddet içinde inşası için kendilerine düşen taahhütlerin ifasını karşılıklı olarak talep ve dâva etmek hakkını haizdirler.

Kat irtifakı sahipleri binanın inşası işinin gerçekleştirilmesi için aralarından birini veya bir kaçını idareci olarak tayin edebilirler. Bu takdirde kat mülkiyeti idarecisinin haklarına, vazifele rine ve sorumluluğuna dair hükümler kıyasen bu idareci hakkında da tatbik olunur.

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM Kalt mıaliklerinin ve kat irtif d ki salhüplerinin mükellelfi'yetleri A) Kat maliklerinin mükellefiyetleri I - Umumi kaide MAÖDE 18. — Kat malikleri gerek müstakil bölümlerini ve gerek müşterek yerleri kullanır ken birbirini izaç etmemekle ve birbirinin haklarına ve yönetmelik hükümlerine, karşılıklı olarak ve doğruluk kaideleri dairesinde riayet etmekle mükelleftirler.

Bu kanunda kat mâliklerinin mükellefiyetlerine ve sorumluluklarına dair olan hükümler, müs takil bölümlerin kiracılarına ve bu bölümlerdeki sükna hakkı sahiplerine de tatbik olunur; ancak, aksine sözleşme yoksa, bunlar masraflara ve sigortaya şahsan iştirak mecburiyetinde değildirler.

II - Anagayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk MADDE 19. — Kat mâlikleri anagayrimenkulün bakımına ve mimari durumunu, güzelliğini, sağlamlığını muhafazaya itina etmeye mecburdurlar. Kat mâliklerinden biri bütün kat mâlikleri nin rızasını almadıkça anagayrimenkulün gerek müşterek yerlerinde ve gerek kendi müstakil bö lümlerinde, inşaat, esaslı tamirat, tesisat, dış badana veya boya yaptıramazlar ve anagayrimenkule ve diğer müstakil bölümlere kendi kusurları ile verdikleri zararlardan dolayı diğer kat mâ liklerine karşı sorumludurlar.

/ // - Anagayrimenkulün umum masraflarına iştirak MADDE 20. — Kat mâliklerinden her biri anagayrimenkulün sigorta ve bütün müşterek yer lerin bakım, korunma ve tamir masrafları ile müşterek tesisatın işletme masraflarına ve bakım için toplanacak avansa, kendi arsa payı nisbetinde iştirak etmekle mükellef olup, başka türlü an laşma olmadıkça müşterek yerler veya tesisat üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi müstakil bölümünün durumuna nazaran bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulun madığını ileri sürmek suretiyle bu masraflardan kaçınamazlar.

Kendine düşen masraf payını ödemiyen kat maliki hakkında diğer kat malikleri veya idareci tarafından yönetmeliğe ve bu kanuna ve umumi hükümlere göre dâva açılabilir ve icra takibi ya pılabilir.

Birinci fıkradaki masraflara, kat maliklerinden birinin kusurlu her hangi bir hareketi sebebolmuşsa, masrafa iştirak edenlerin yaptıkları ödemeler için, buna sebebolana rücu hakları vardır.

IV - Sigorta mecburiyeti MADDE 21. — Anagayrimenkulün, kat malikleri heyetince tâyin edilecek kıymet üzerin den, sigorta edilmesi mecburi olup, sigorta masrafına kat malikleri arsa payları nisbetinde iştirak etmekle mükelleftirler.

Anagayrimenkulün tamamen harabolması halinde alınacak sigorta bedeli, aksine sözleşme olmadıkça, kat maliklerine arsa payları nisbetinde taksim olunur.

Yalnız bir veya birkaç müstakil bölüm veya bunların bir kısmı hasara uğramışsa, aksine sözleşme olmadıkça, alınacak sigorta bedeli o bölümün tamirine sarf edilir.

Kat malikleri, anagayirmenkulün sigortası ile karşılanamıyacak olan zararlarını karşılamak üzere kendi müstakil bölümlerini ayrıca kendi şahısları namına sigorta ettirebilirler; bu takdir de alınacak sigorta bedeli, anagayrimenkulün sigorta bedelindeki haklan da ayrıca mah fuz olmak üzere, münhasıran kendilerine aidolur.

Sigorta hakkındaki âmir hükümler mahfuzdur.

V - Müşterek masraflarm teminatı MADDE 22. — Müstakil bölüm başkasına kiralanmış bulunuyorsa, masraflardan ve müşte rek sigorta primlerinden kendine düşen hisseyi, noter marifetiyle yapılan ihtara rağmen, ödemeyen kat malikinin borcu, kendisinin kira alacağına mahsuben kiracıdan tahsil olunur.

Bu şekilde de tahsil imkânı hâsıl olmadığı takdirde, borcunu ödemeyen kat malikinin müs takil bölümü üzerinde, varsa idarecinin, yoksa kat maliklerinden birinin talebi üzerine bu borç miktarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tesis ve tapu kütüğüne tescil edilir.

Kat maliklerinin umumi masraflar dolayısiyle borcunu ödemeyen kat malikinden olan ala cakları birinci derece ve sırada imtiyazlıdır.

M. MeclM (S. SayiBi: 524) VI - Müsaade mecburiyeti MADDE 23. — Kat maliklerinden birinin müstakil bölümünde veya bu bölümdeki tesisatta vukua gelen bir hasarın veya arızanın tamiri veya giderilmesi için diğer bîr müstakil bölüme v girmek zaruri olduğu takdirde, bu bölümün mâliki veya o bölümde başka sıfatla oturanlar giriş müsaadesi vermeye ve bölümle gereken işlerin yapılmasına muvafakat etmeye mecburdur.

Anagayrimenkulün kısmen harabolması halinde, harabolan müstakil bölümlerin yeniden inşası için sağlam kalan müstakil bölümlerden, içten veya dıştan, istifade edilmesi zaruri olduğu takdirde, sağlam bölümlerin malikleri veya orada başka sıfatla oturanlar buna müsaa de etmeye mecburdurlar. • • -»« YukardaM fıkralarda yazılı müsaade yüzünden, kat maliklerinin veya orada başka sı fatla oturanların uğrayacakları sararı, lehine müsaade verilen müstakil bölüm malikleri derhal ödemekle mükeleftirler.

"* VII - Memnu tasarruflar MADDE 24. — Mesken veya iş veya ticaret yeri olarak kullanılan anagayrimenkulün her hangi bir müstakil bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik ve ecza lâboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kait maliklerinin buna • aykırı mukaveleleri hükümsüzdür; dis panser, »klinik, poliklinik mahiyetinde olmıyan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.

Mesken olarak kullanılan anagayrimenkulün müstakil bölümlerinde sinema, tiyatro, kah vehane, paviyon, bar, kulüp, dans salonu, gazino gibi umumi toplantı yerleri ve fırın, lo kanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalâthane, matbaa, dükkân ve çarşı gibi yerler ancak anagayrimenkulün bodrum ve zemin katlarındaki müstakil bölüm lerde kat malikleri heyetinin ittifakla vereceği kararla açılabilir.

VIII - Kat mülkiyetinin cebrî temellükü MADDE 25. — Müşterek masraflardan kendine düşen borçlan ifa eylemedlği için hak kında iki yıl içinde üç defa icra veya dâva takibi yapılmak mecburiyeti hâsıl olan veya gayri menkulun bulunduğu yerin sulh hâkimi tarafından 33 ncü madde gereğince verilen emre rağmen bu konuda yazılı vazife ve mükellefiyetini yerine getirmemek suretiyle öteki kat malik lerinin haklannı ihlâl etmekte iki yıl ısrar eden veya kendi müstakil bölümünü randevu evi olarak kullanmak veya kumar oynatmak gibi ahlâk ve âdaba aykm bir suç işlediği için ce za »mahkemesince mahkûm edilen kat malikine ait müstakili bölümün, dâva tarihindeki kıy met kendisine ödenerek, diğer kat malikleri ta rafından arsa paylan nisbetinde, temellük edil mesi için dâva açılmasına kat malikleri heyetince karar verilir, bu karan almak için çoğunluk sağlanamazsa, veya kat maliklerinden bir kısmı bu dâvayı açmak istemezlerse, dâvayı öteki kat malikleri açar ve dâva edilenin müstakil bolümü, dâvayı açmış olan kat maliklerine, arsa paylan nisbetnide temlik olunur.

Bu maddede yazılı dâva hakkı, bu hakkın doğumundan itibaren bir yıl içinde kullanıl mazsa düşer. s B) Kat irtifakı sahiplerinin mükellefiyetleri :

MADDE 26. — Kat irtifakı sahipleri, bu hakka mevzu teşkil eden müşterek arsaiLan üzerin de, ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak binanın, sözleşmeye ve plâna göre inşaası için taahhütlerini vaktinde yerine getirmek ve bunu doğruluk kaideleri dairesinde kolay laştırmakla karşılıklı olarak mükelleftirler.

• Bunlardan birinin kusuru neticesinde,, bina kanuni müddeti içinde yapılmadığı için kat irtifakı düşerse, kusurlu taraf diğerlerinin bu yüzden uğradıkları zaran tazmine mecburdur.

M. MecM (S, Sayışı* 524) Kat irtifakı sahiplerinden biri,' noter marifetiyle yapılan ihtara rağmen, taahhüdünü alta ay içinde yerine getirmezse, diğerlerinin talebi üzerine hâkim, onun arsa payını ve kait irtifa kını, rayiç bedeli karşılığında, diğer hissedarlara, arsa payları nisbetinde, temlik eder..

BEŞÎNOt BÖLÜM Anagayrimenkulün idare tarzı A) Umumî kaide MADDE 27. — Anagayrünenkul kat malikleri heyeti tarafından idare olunur ve idare tarzı, kanunların emredici hükümleri mahfuz olmak şartiyle, kat maMkleri tarafından tâyin edilir.

B) Yönetmelik" MADDE 28. — Yönetmelik anagayrimenteuliin idare tarzını, kullanma maksat ve şeklini, idarecinin ve murakıpların vazifelerini ve alacakları ücreti ve idareye ait diğer hususları tanzim eder; yönetmelik sözleşme hükmündedir.

Yönetmelikte hüküm bulunmayan hallerde anagayrimenkulün idaresinden doğacak anlaş mazlıklar bu kanuna ve umumi hükümlere göre halledilir.

Yönetmeliğin tadili için kat maliklerinin ittifakı lâzımdır; bu ittifak sağlanamazsa, kat ma liklerinden birinin talebi üzerine hâMm müdahala eder ve 33 ncü maddeye göre kararını verir.

Yönetmelik ve tadilleri bütün kat maliklerini ve onların küllî ve cüz'i haleflerini ve idare ci ve murakıpları bağlar.

Yönetmeliğin ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanları) hanesinde gösterilir ve bu değdşiklMer yönetmeliğe bağlanarak evrakı müsbite arasında saklanır.

G) Kat malikleri heyetinin toplantısı ve kararlan MADDE 29. — Kat malikleri heyeti, yönetmelikte tâyin olunan zamanlarda ve böyle bir zaman tâyin edilmemişse, en az her yılın ük ayı içinde toplanır.

/ — Toplantı zamanı Ehemmiyetli bir sebep zuhur ederse, idarecinin veya murakıbın kat maliklerinden üçte bi rinin talebi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az on gün önce kat maliklerine 'tebliğ edilmek şartiyle, her vakit toplanabilir.

// — Nisap MADDE 39. — Kat malikleri heyeti, bu kanunda aksine hüküm olmıyan hallerde, kat ma liklerinin adet ve /artsa payı itibariyle yarıdan fazlası ile toplanır ve reylerin çoğunluğu ile karar verir.

îlk toplantıda nisap sağlanamazsa, kararlar üç gün sonra yapılacak ikinci toplantıya işti rak edenlerin aded ve arsa payı itibariyle çoğunluğu tarafından verilir.

Bu kanunda nisap için ayrıca konulan hükümler mahfuzdur.

77/ — Reye iştirak MADDE 31. — Her kat maliki, arsa payı nisbetine bakılimaksızın, bir tek rey hakkına sa- •hiptdr.

Anagayrimenkulde birden ziyade müstakil bölümü olan kat maliki her müstakil bölüm için ayrı bir rey baklana sahiptir; ancak ma ik olduğu müstakil bölümleri© adedi ne olursa obua, wm sabibolaoağ* rey adedi, bütün reylerin üçte birinden fazla olamaz; rey hesabı ya pılırken kesirler nazara alınmaz.

Bir müstakil bölümün birden ziyade malik; varsa, kat malMeri heyetinde bunları, içlerin den tevkB edecekleri birisi temsil eder. Kat mal Merinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümes sili temsil eder.

Alınacak karar kendisine taalûk eden kat maliki müzakerelerde bulunabilir; fakat reye iştirak edemez.

Kat maliklerinden biri reyini bir vekil marifetiyle kullanabilir; ancak aynı şahıs birden ziyade kat malikinin reyini kullanamaz.

İ/F — Kararlar MADDE 32. — Anagayrimenkul, yönetmelik ve kanun hükümlerine göre kat malikleri he yetince verilecek kararlara, göre idare edilir; bütün 'kat ma^deriyle külli ye çnz% halefleri» ve idareci ve murakıplar bu kararlara riayetle mükelleftirler.

Anagayrimenkulün kullanılmasından veya İdaresinden dolayı kaıt malikleri arasında veya bunlarla idareciler veya murakıplar arasmda veya murakıplarla idareciler arasında çıkacak an laşmazlıklar kat malikleri heyetinde halledilir ve karara bağlanır, Kat malikleri heyetince alınan kararlar, müteselsil «ayfa numaraları taşıyan yş her sayfa sı noter mühürü ile tasdikli bir deftere yazılarak: toplantıda bulunan bütün kat 'maliklerince imza olunur; karara muhalif kalanlar bunu imzalarının üstünde belertirler.

Bir husus hakkında ileride çıkacak anlaşmazlıklar, karar defterinde bu hususa dair bir ka rar mevcutsa ona göre halledilir.

V — Hâkimin müdahalesi MADDE 33. «• Kat malikleri heyetince verilen karara raz* olmıyan yeya kat maliklerin den birinin vazife mükellefiyet ve mecburiyetlerini yerine getirmemesi yjiziipden zarar gçî- ren kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulb mabekmesine mü racaat ederek hakimin müdahalesini istiysbiHr.

Hâkim ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetmeliğe ye bunlarda bdr büküm yok sa, umumi hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre ve basit muhakeme usulü ile kararını ve rir ve bunda belirteceği tedbirlerin hemen icra ©dilmesin^ emreder.

Hâkimin emrini yerine getirmiyenler 100 liradan 2 000 liraya kadar para cezası ile cezalandırı lır ve gerekirse, ilgililerin talebi üzerjne 25 nci madde hükmü ta^ik. olunur.

T>) tdçtreci I — Tâyini MADDE 34. — Kat malikleri, anagayrimenkulün idaresini kendi aralarından veya dışardan tayin edecekleri bir kimseye veya bdr heyete tevdi edebilirler; hukukan vekil sıfatını haiz olan bu kimseye (idareci), heyete de (idareciler heyeti) denilir.

Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla müstakil bölümü varsa, idareci tâyini mecburidir.

İdareci, kat maliklerinin, hem aded, hem arsa payı itibariyle çoğunluğu tarafından ilan edilir.

İdareci, her yıl kat malikleri heyetinin mûtat toplantısında yeniden tâyin olunur, eski idareci nin tekrar tâyini caizdir.

Kat malikleri anagayrimenkulün idaresinde anlaşamaz veya toplanıp bir idareci seçmezlerse, o gayrimenkulun bulunduğu yerin sulh mahkemesi, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerlerini de dinledikten sonra, gayrimenkule kendiliğinden bir idareci tâyin eder;

bu idareci aynen kat maliklerince tâyin olunan idareci gibi vazife görür ve kat maliklerine karşı sorumludur. " M.u*m (*.&m*vm) — M — Sulh mahkemesi tarafından tâyin edilen idareci, bu tâyin üzerinden altı ay geçmedikçe kat ma likleri heyetince değiştirilemez. Ancak, haklı bir sebebin mevcudiyeti halinde, onu tâyin etmiş olan sulh mahkemesi değiştirmeye müsaade edebilir.

İdareci tâyin edilirken kendisiyle yapılan sözleşmede teminat göstermesi şart edilebilir; söz leşmede böyle bir şart yoksa, haklı bir sebebin mevcudiyeti halinde kat malikleri heyeti, idareci den teminat göstermesini istiyebilir.

İdarecinin isim ve adresinin anagayrimenkulün giriş kapısı yanına veya antrede görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir. Buna riayet edilmezse, kat maliklerinin her birinden 50 liradan 250 liraya kadar para cezası alınır.

11 - Vazifeleri 1. Umumi idare iğlerinin görülmesi MADDE 35. — İdarecinin vazifeleri yönetmelik ile tâyin edilir, yönetmelikte aksine sarahat olmadıkça idareci aşağıdaki işleri görür :

a) Kat malikleri heyetince verilen kararların icrası;

b) Anagayrimenkulün gayesine uygun bir şekilde kullanılması, muhafazası, bakımı ve tamiri için gereken tedbirlerin almmas;

c) Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi;

d) Anagayrimenkulün idaresi ve muhafaza, tamir, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer işletmesi ve sigorta için kat maliklerince yönetmelik ile tâyin edilmiş olan zamanda, eğer böyle bir zaman tâyin olunmamışsa, her takvim yılının ilk ayı içinde kat maliklerinden münasip bir ihtiyat akçesinin toplanması ve bu avansın bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;

e) Anagayrimenkulün idaresi ile ilgili diğer bütün tediyelerin kabulü, bu idareden doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından sözleşme ile aynca tevkil edilmişse, müstakil bö lüm kiralarının tahsili;

f) Anagayrimenkulün bütütünti ilgilendiren tebligatın kabulü;

g) Anagavrimenkulü ilgilendiren bir mehlin geçmesine veya bir hakkın ziyama meydan vermiyecek lüzumlu tedbirlerin alinması;

v h) Anaeravrimenkulün muhafazası ve bakımı için, kat maliklerinin menfaatine olan hususlar da, lüzumlu tedbirlerin onlar namına alınması,

i) Kat mülkiyeti dolayısiyle bu kanuna göre mükellef bulunduğu borçlan yerine getirmiyen kat maliklerine karsı takibat icrası ve kanuni inotek hakkının tescil ettirilmesi; •

j) Tahsil ettiği paralan yatırma^ ve icabında almak üzere muteber bir bankada kendi namına ve fakat anagayrimenkulün idarecisi sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması.

2. Defterlerin ve belgelerin saklanması MADDE 36. — İdareciler, kat malikleri heyeti kararlarını, protokolleri, yapılan tebligatın ma hiyetini ve tarihlerini ve yaptıklan bütün masraflan, müteselsil sahife numaralan taşıyan ve her sahifesi noter mühürü ile tasdik ettirilen bir deftere kaydetmeye, ve bu defterle kat malikleri heyetinin karar defterlerini ve bütün belgeleri ve masraf evrakı müsbitesini bir dosyada saklama ya mecburdurlar.

Bu defterin her takvim yılının bitmesinden itibaren bir ay içinde idareci tarafından notere kapattırılması mecburidir.

Bu maddede yazılı mecburiyetleri yerine getirmeyen idareciye 33 üncü maddenin son fıkrasın da ki cezalar tatbik olunur.

w~ 3. tdare ve işletme plânı tanzimi.

MADDE 37 — İdareci, tâyin olunur olunmaz bir idare ve işletme plânı tanzim ederek kat ma liklerine sunmaya mecburdur. Bu plâna şunlar yazılır.

a) Anagayrimenkulün bir yıllık idaresinde tahminî olarak gelir ve gider miktarları;

b) Bütün giderlerde her kat mâlikine arsa payı nisbetinde düşecek tahmini miktar;

c) Tahminî giderleri ve diğer muhtemel masrafları karşılamak üzere her kat mâlikinin arsa payı nisbetinde vermesi gereken avans miktarı.

Kat maliklerinden biri bu plâna, kendisine taahhütlü mektupla tebliğinden itibaren on beş gün içinde itiraz ederse, durum kat mâlikleri heyetince incelenir ve adet ve arsa payı çoğunluğu ile plân hakkında bir karar verilir veya yeni bir plân yapılır.

Müddeti içinde itiraz edilmezse, plân kabul edilmiş olur ve bir yıl için muteber sayılır; bunun la beraber sonradan haklı bir sebep çıkarsa, katmâlikleri heyeti plânı her zaman değiştirebilir.

/ // - Sorumluluğu 1. Umumî kaide.

2. Hesap verme.

MADDE 38 — idareci, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.

MADDE 39 — İdareci, yönetmelikte yazılı zamanlarda ve böyle bir zaman tâyin edilmemişse, her takvim yılının birinci ayı içinde kat mâlikleri heyetine, anagayrimenkul dolayısiyle elde etti ği gelirlerin ve yapmış olduğu bütün masrafların hesabını vermekle mükelleftir.

Kat maliklerinin yansı isterse, bunların arsa payları ne olursa olsun, yönetmelikte yazılı za manlar dışında da hesabın gösterilmesi idareciden istenebilir.

IV - Haklan.

MADDE 40 — Kat mâlikleri kendilerine düşen borçları ve mükellefiyetleri idareci taralından noter marifetiyle yapılacak ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmedikleri takdirde ida reci, hiç bir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın. Sözleşmeyi fesih ve idarecilikten istifa ederek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir.

idareci, yönetmelikte veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tâyin edilmemiş olsa bile kat mâliklerinden bir ücret isteyebilir.

idareci olarak kat mâliklerinden biri tâyin edildiği takdirde, sözleşmede aksine sarahat yok sa ve bir ücret de tâyin edilmemişse, o kat maliki gayrimenkulu idare ettiği seneye ait bütün masraflara iştirakten muaf olur ve onun hissesine isabet eden miktar, diğer kat malikleri tarafın dan, arsa payı nisbetlerine göre, ödenir.

K) idarenin murakabesi.

MADDE 41. — Kat mâlikleri heyeti idarecinin vazifedeki tutumunu devamlı olarak murakabe ederler ye haklı bir sebebin mevcudiyeti halinde onu her zaman değiştirebilirler.

Hesapların murakebesi için yönetmelikte belli bir zaman tesbit olunmamışsa, bu murakabe her üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebebin mevcudiyeti halinde hesap murakabesi her zaman yapılabilir.

Kat malikleri heyeti murakabe işini kendi aralarından adet ve arsa payı ekseriyeti ile seçecek leri bir murakıba veya üç kişilik murakıplar heyetine tevdi edebilirler; bu takdirde murakıp veya murakıplar heyeti yönetmelikte tâyin olunan zamanlarda, eğer zaman tâyin olunmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri heyetine verecekleri bir raporla murakabenin neticesini ve anagayrimenkulün idaresi hususundaki düşüncelerini bildirirler; bu rapor çoğaltıla rak birer örneği ayrı ayrı kat maliklerine gönderilir.

Murakıplar bu raporu ve verecekleri kararları ve lüzumlu gördükleri diğer hususları, müte selsil sayfa numaralan taşıyan ve her sayfası noter mühürü ile tasdik ettirilen bir deftere ge çirip tarih koyarak altını imza ederler.

F) Yenilik ve ilâveler I - Faydalı olanlar MADDE 42. — Kat mâlikleri anagayrimenkulün müşterek yerlerinde kendi başlarına bir değişiklik yapamazlar; müşterek yerlerin ıslahına veya bunları kullanmanın daha rahat ve ko lay hale getirilmesine yahut bu müşterek yerlerden istifadenin artırılmasına yanyan bütün ye nilikler ve ilâveler kat maliklerinin arsa payı ve aded çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.

Bu husus için yapılan masraflar, yeniliklerden faydalananların ettikleri istifadenin derecesi ne göre onlar tarafından ödenir.

II - Çok masraflı ve lüks olanlar MADDE 43. — Yapılması arzu edilen yenilik çok masraflı ise veya binanın hususi durumuna nazaran lüks bir mahiyet arz ediyorsa veya binanın bütün kat malikleri tarafından! kullanıl ması mutlaka zaruri olan yerlerinde veya geçitlerde bulunmuyorsa, bu yenilikten faydalanmak isıtemiyen kat maliki masrafa iştirak mecburiyetinde değildir; bu gibi yeniliklerin masrafinı, ona karar vermiş olan kat malikleri öderler. T~*&T':' * Bununla beraber başlangıçta masrafa iştirak etmiyen kat maliki veya onun cüzi veya külli halefi, o yenilik için yapılmış olan inşa ve muhafaza masrafına sonradan, kendi arsa payı nisbetinde iştirak ettiği takdirde o yenilikten istifade hakkını kazanır.

77/ - Müstakil bölüm ilâvesi ve genişletmeler MADDE 44. — Anagayrimenkulün üstüne kat ilâvesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24 ncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan inşası veya ilâvesi için kat malikleri heyetinin itti fakla karar vermesi ve anagayrimenkulün bu inşaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan yeni ilâveler de dâhil olmak üzere bütün müstakil bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının usulü dairesinde yeniden ve ittifakla tesbit edilmesi ve yeni müstakil bölüme tahsis edilen ar sa payı üzerinde, 13 ncü maddeye göre, tapu memuru huzurunda yapılacak resmî senetle kat irtifakı tesis olunarak, bunun anagayrimenkulün bütün müstakil bölümlerinin kat mülkiyeti kütüğündeki (irtifaklar) hanesine tescil edilmesi şrttır.

İnşaata muvafakat etmekle beraber, bu inşaata iştirak etmek istemiyen kat malikinin arsa paylarından bu sebeple azalan kısmın, inşaatı yaptıranların müstakil bölümlerine tahsisini ka bul ettikleri, resmî senette belirtilir.

Bu takdirde yeni müstakil bölümün inşasına iştirak etmiyen kat mâlikinin arsa paylarından yeni tahsis sebebiyle azalan hisse bedeli kendilerine ödenmek şartiyle, yeni yapılan müstakil bö lüm, onu yaptıranın mülkü veya yaptıranların müşterek mülkü olur ve kat irtifakı, tesisine dair resmî senede dayanılarak, kat mülkiyetine çevrilir ve kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına yeni malik veya malikler adına tebcil olunur.

G) İdari işler ve temliki tasarruflar MADDE 45. — İdari işler hakkında karar vermek için, bu kanunda aksine hüküm olmıyan hallerde, kat malikinin adedce çoğunluğu kâfidir.

Anagayrimenkulün arsasının ifrazı ve ifraz edilen kısmın temlik veya takyidi gibi temliki tasarruflar veya binanın cephesinin veya diğer dış duvarlarının veya çatı veya damının reklam maksadiyle kiralanması gibi idari işler ancak bütün kat mâliklerinin ittifakla verecekleri ka rarla yapılabilir.

ALTINCI BÖLÜM Kat mülkiyetinin ve kat irtifakının sona ermesi A ) Kat mülkiyetinin sona ermesi I - Anagayrimenkulün arsası ile birlikte zıyaı ve sicil kaydının terkini ile MADDE 46. — Kat mülkiyeti, kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının terkin ettirilmesi ile sona erer.

Anagayrimenkulün bütün müstakil bölümlerinin bir tek şahıs elinde toplanmasıyle kat mülkiye ti kendiliğinden sona ermez; sicil kaydının terkini, bütün kat mahklerinin veya bütün müstakil bö lümleri kendi mülkiyetinde toplamış bulunan malikin, anagayrimenkuldeki kat mülkiyetinin alel ade mülkiyete çevrilmesine mütaallik yazılı talebi üzerine yapıhr ve o gayrimenkulun kat mülkiye tinin tesisinden önceki sicil kaydına göre umumi kütükte yeni bir sayfaya naklen tescil olunur;

anagayrimenkulün vasıflarında, kat mülkiyetinin tesisinden sonra değişiklikler olmuşsa, yeni sicil kaydına bunlar da yazılır.

Müstakil bölümlerden biri bir aynî hakla veya mülkiyeti kayıtlıyan bir şahsi hakla takyidedilmiş bulunuyorsa, hak sahibinin muvafakati ile o hak kütükten terkin ettirilmedikçe, anagayrimenkul üzerindeki kat mülMyetinin alelade mülkiyet hakkına çevrilmesi ve kat mülkiyeti kütü- 'ğündeki sicil kaydının terkini istenemez; şukadar İd, hak sahibi muvafakat ettiği takdirde bu tal^rit sicilden terkin edilmeksizin borçlunun o gayrimenkuldeki hissesine intikal eder ve umumi kütüğe o suretle naklen kaydolunur.

Anagayrimenkulün, arsası ile birlikte tamamen aâyi olması veya istimlak edilmesi halinde sicil kaydının terkini umumi hükümlere göre yapılır.

İstimlak halinde istimlâk bedeli, her müstakil bölümün kıymetine göre aynca takdir edilerek o bölümün malikine ödenir.

11 - Yalnız binanın harabolmastyle Ay^PD^ 47< — Anagayrimenkulün yalnız binasının tamamen harbolması halincte kat mülkiyeti kendilisinden sona erer ve arsanın kaydı kat mülkiyeti kütüğünden silinerek um,umi kütüğe tescjl olunur.

Bİnajom kıymet itibariyle en az üçte ikisi harabolmuş. veya istjjnlak edilmişse, kat mâlikleri aralarında yapacakları yasılı bir sözleşme ile başka bir hükvyn kabul etmedikleri takdirde, bütün an^^yı^ânkul üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer ve gayrimenkulun kalan tasmj, kat m^lik^erinçten bijtmin talebi üzerine satılarak sagftam kaJan müatajdl bölüjnlerin bedeli jju^aj^n ;

maliklerine ödendikten sonra kalan miktar, ve enkaz bedeU bölümleri harabçl^n kat malik^eji arar sında, arsa payları nisbetinde taksim olunur.

Binanın kıymet itibariyle üçte ikisinden az ki minin harholmaşı halinde kat mülkiyeti devam eder ve harabolan müstakil bölümler onların malikleri tarafından yeniden aynen yaptırılır; Ana gayrimenkulün aynı nisbetteki kısmı istimlâk edilmişse istimlâk olunan müstakil bölümler, onların malikleri tarafından, mümkünse arsa üzerine veya anag-ayrimenkulden gen kalan bina kısmı üzerine ysni&ea yapfanhr.

Bu malikler anlaşmazlarsa, yeniden inşayı istenıiyen kat maliklerinin arsa payları, anagayri menkuliüı o saradaki durumu nazara alınarak takdir ettirilecek bedel karşılığında ve yeniden inşayı iatiyen kat'mâliklerinin arsa paylan nisbetinde onlara devrolunur.

M. Meclisi (S. Sayısı: .524.) Tamamen harabolan binanın arsasında malik voya müşterek malikler tarafından yine kat mül kiyeti esasına göre yeni bir bina yapılmak isteniyorsa, bu kanunda kat mülkiyeti tesisine ait hü kümler tatbik olunur.

i B) Kat irtifakıyım sona, ermesi MADDE 48. — Kat irtifakına mevzu teşkil eden arsanın maliki veya müşterek malikleri, ta pu memuruna verecekleri yazılı bir beyanla kat irtifakına mütaallik sicil kaydını sildirerek bu irtifaka her zaman son verebilirler.

Kat irtifakı, buna mevzu teşkil eden arsanın tamamiyle zayi olması veya inşaat yapılamıyacak hale gelmesi veya istimlâk edilmesiyle kendiliğinden sona erer.

Kat irtifakına mevzu teşkil eden arsa üzerinde, bu irtifakın tesisi esnasında verilen inşaat plânına göre beş yıl işinde bina yapılmazsa, kat İrtifakı kendiliğinden sona erer; bu müddet, ilgi lilerden birinin talebi üzerine, mahkemece en çok üç yıl uzatılabilir.

Kat irtifakı sona erince tapu memuru, kat irtifakının tapu sicilindeki kaydını kendiliğinden terkin eder; bu terkini her ilgili de istiyebilir.

'YRDİNîOÎ BÖÛÜİM •• .

Son h!ükümler A) Memnuiyet MADDE 49. — Bu kanun yürürlüğe girdikten sonra Medeni Kanuna ve diğer kanunlara göre bir gayrimenkulun hissedarlarından birinin o gayrimenkulun bir bölümünden, kat maliki gibi müstakillen istifadesini temin için irtifak hakkı tesis olunamaz.

Tam kârgir olmıyan binalarda kat mülkiyeti tesis edilemez.

-••,'-^-.! ^g B) Yenİ duruma intibak :

/ - Medeni Kanunun meriyetinden sonra tesis edilen hakların intibak ettirilmesi MADDE 50. — Medeni Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihe kadar bir gayrimenkulun hissedarlarından birinin o gayrimenkulun bir bölümünden kat maliki gibi müstakillen istifadesini temin için tesis edilmiş olan irtifak haklarının bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren üç yıl içinde kat mülkiyetine çevrilmesi ve kat mülkiyeti kü tüğüne tescil ettirilmesi lâzımdır. Bunu yaptumiyanlar bu irtifak haklarım kaybederek gayrimenkule sadece müşterek malik sıfatiyle malik olmakta devam ederler.

Bu hakların kat mülkiyetine çevrilmesi ve kat mülkiyeti kütüğüne tescili için irtifak hakkı sa hiplerinden yalnız birisinin, 11 nci maddesinin (b, c ve d) bendleri hükümlerine göre gereken bel gelerle tapu memuruna müracaat etmesi kâfidir. Diğer kat hakkı sahipleri bu çevrilmeye itiraz edemiyecekleri gibi bunun masraflarına iştirakten ve yönetmelik tanziminden imtina da edemez ler; aksi takdirde hâkimin müdahalesine dair olan 33 ncü madde hükmü tatbik olunur.

II - Medeni Kanundan önce tesis edilmiş olan hakların intibak ettirilmesi MADDE 51. — Medeni Kanunun yürürlüğe girdiği 4 Ekim 1926 tarihinden önce (hava hak kı) gibi isimler altında tesis edilmiş olan haklar, bu kanunun yürürlüğe girmesinden itibaren beş yıl içinde aşağıda yazılı hükümler dairesinde bu kanuna göre kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilir :

a) Hava hakkı sahiplerinin ilgili gayrimenkul üzerinde bu hakkına mevzu teşkü eden bina bölümleri mevcut ise, bölümlerin sahipleri aralarında yapacakları bir sözleşme ile o gayrimenku lu MeclM ( S. Sayısı; 524) ^ 5 6- İün arsasında, ölümlerinin kıymetleri nisbetinde Ve hiçbir bedel ödemeye mecbur olmaksızın Me deni Kanunun müşterek mülkiyet hükümlerine göre hissedar olurlar ve Kat mülkiyeti Kanununun ilgili hükümleri dairesinde kat mülkiyetini tesis ederler.

b) Bina bölümleri mevcudolmayıp sadece hava hakkı mevcut ise bu bak (a) bendindeki esas lara göre hak sahibinin arsada hissedar olması suretiyle kendiliğinden kat irtifakı hakkına çevrilir.

c) Hak sahipleri anlaşarak bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl içindeeski hava haklarını kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevirmezlerse, gayrimenkulun bulunduğu yerin tapu idaresi, ayn ayrı bölümlerin yüzölçümlerine göre arsa paylarını tesbit etmek ve ge reken belgeleri hazırlamak suretiyle ve bu maddenin (a) ve (b) bentlerindeki esaslar dairesinde çevirmeyi hak sahiplerinden birinin müracaati üzerine veya kendiliğinden yapar ve bütün hak sa hiplerine tebliğ eder.

Hava haklarının tapu idaresince kat mülkiyetine veya kat irtifakına re'sen çevrilmesi için ge reken masraflar Hazinece ödenerek, Âmme alacaklarının tahsili usulü hakkındaki Kanuna göre hava hakkı sahiplerinden tahsil olunur» Hak sahipleri tapu idaresinin kararına karşı kendilerine tebliğinden itibaren bir ay içinde sulh mahkemesinde dâva açmak suretiyle itiraz edebilirler.

/ // - Eski kal haklarının idaresi MADDE 52. — Bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce bir gayrimenkulun hissedarların dan birinin o gayrimenkulun bir bölümünden kat maliki gibi müstakillen istifadesini temin için tesis edilmiş olan irtifak hakları bu kanuna göre kat mülkiyetine çevrilinceye kadar anagayrimenkulüp idaresi ve yönetmelik tanzimi mecburiyeti ve masraflar ve sigorta hususunda bu kanun hükümleri tatbik olunur.

, C) Şüyulandırma halinde kat mülkiyetinin durumu MADDE 58. — İmar Kanunu hükümlerine göre şüyulandırma halinde, şüyulandırılan gayrimenkuller içinde kat mülkiyetine tabi gayrimenkul varsa, İmar Kanununun 46 ncı maddesi gere ğince şüyuun giderilmesi hussuunda bütün malikler anlaştıkları takdirde, şüyuun giderilmesi bu anlaşma hükümlerine göre yapılır.

Böyle bir anlaşma mümkün olmazsa, her gayrimenkulun şüyulanmadan evvelki rayiç kıymet leri, birinci fıkrada sözü geçen madde hükmüne göre şüyuu gidermekle vazifeli sulh mahkemesin ce ayn ayrı takdir edilerek, bunlardan kıymeti en fazla olan gayrimenkulun malikine, diğer gayrimenkulleri bu kıymetlerle satınalmasının teklif edilmesine karar verilir ve bu teklif kabul edilip bedel ödenince şüyu giderilmiş olur.

Kesinleşen sulh mahkemesi kararının tebliğinden itibaren bir ay içinde bedel ödenmez veya altı ay içinde ödenmek üzere banka mektubu veya ayni teminat gösterilmezse, şüyulandırılan gayrimenkullerin tamamı; imar durumuna göre mümkün ise kat mülkiyeti muhafaza ve diğer gayrimenkuller buna ilhak edilerek, bu mümkün değilse kat mülkiyeti kaldırılarak, açık artırma yolu ile satılıp şüyuu giderilir; bu halde satış bedeli her gayrimenkulun, ikinci fıkra gereğince takdir edilmiş olan kıymetleri arasındaki nisbet dairesinde maliklere paylaştırılır.

D) Hare ve vergiler HADDE 54. —Bu kanuna göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı tesisi, aynı zamanda mülkiye tin başkasına devrini ihtiva etmedikçe, yalnız tashih harcına tabidir.

Tesis edilen kat mülkiyetleri tapu memurunca derhal anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu ye rin belediyesine ve vergi dairesine bildirilir.

— 6 6- IIer müstakil bölüştün vergisi, o bölüme bağlı arsa payı ile birlikte ayrıoa tekdir olunur ve bu vergi ile doğrudan dtifnaya a bölümün mâliki mükellef ölür, E,) Yürürlük t#tiki $ÜÎ)DE 80. —fettkaillinfcelşritarihmâM îdtı a? sonra yürürlüğe girer.

F) fora vhaktitm MADDE 56. — B* kanun bükümlerini ieray a tora Vekilleri Heyeti memurdur, M.»elfei . (S. S^*w:i524) Adalet Komisyonu raporu Adalet Komisyonu , Esas No. : 1/516, 2/325, 2/\288 ' ' 24 . 10 . 1963 Karar No. : 138 Yüksek Başkanhğu Adalet (Bakanlığınca hazırlanan ve T. B. M. Meclisinine arzı Bakanlar Kurulunca 18 . 7 . 19ı63 tarihinde kararlaştırılan «Kat mülkiyeti kanunu tasarısı ile Afyon KJarahisar (Milletvekili Asım Yılmaz ve Kırşehir Milletvekili Ahmet Bilgin ve 8 arkadaşının Kat mülkiyeti kanunu teklifleri Komisyonumuza havale edilmekle Hükümet temsilcileri hazır olduğu halde tevhiden tetkikle müza kere olundu:

Memleketimizde süratle artan nüfus bizi sosyt.l ve ekonomik problemler üzerine hassasiyetle eğilmeye ve süratle tedbirler almaya sevketmektedir. iBu eümleden olmak üzere; nüfus kesafeti, köylerden şehirlere m\k\ akın, arsa fiyatlarının yükselmesi ve arsa üzerine yapılacak bina inşaa tının malî portresinin fazlalığı, kira bedellerinin kiracıları tatminden uzak dairelerde oturmaya zorlıyaoak mahiyette oluşu, binnetice vatandaşın sıhhi .şartları haiz bulunmıyan meskenlerde (Ge cekondu) oturmak mecburiyetinde kalışı, Medeni Kanunun umumi hükümlerini ve prensiplerini ihlâl ve mezkûr kanunda her hangi bir tadilâtı derpiş etuniyen, Medeni Kanunun 644 ncü madde sinin 2 nci fıkrası ile vaz 'edilmiş «binaların kâin bulunduğu arzın mütemmim cüzü olduğu» 'kaide sine bir istisna getirmek ve mezkûr Kanunun 652 nci maddesinin son fıkrasında münderiç tahdit kaldırılmak suretiyle; Medeni Kanunun müşterek mülkiyete ait maddelerinin tadili suretiyle kat lar ve bağımsız bölümler üzerinde müşterek mülkiyete bağlı daimî faydalanma (irtifak hakkı) esasını değil, katlar üzerinde müstakil mülkiyet esasına derpiş »eden ve tapu sicilinde katlara sahife açan kat mülkiyeti müessesesi mevzuatımıza getirilmiş ve Almanya ve Fransa'da olduğu gibi özel kanun yolu ile tedvini cihetine gidilmiştir.

Hür gayrimenkulun ortak maliklerine, yapman bağımsız bölümleri üzerinde sürekli ve bağımsız mülkiyet hakları sağlanması, memleketimizde uzıuı<m bk aür«dee ri .zaruri bir ihtiyaç olarak ken dini göstermekteydi. Halen başvurulmakta olan '(mü§fceırek «rtÜjkiyet şahsi irtifak) lormü]# ve 4HJ- na uygun olarak Tapu (Kanununun 26 nci maddesinde 6217, sayılı Kamınla yapılan değişiklik, hu kamuyu gereği veçhile tanzim edecek bir özel kanım çriancaya fcadar tatbikattaki ihtiyaçları kısmm s (»«saplandıracak geçici-tedbirler olmaktan ileri {^rdfaaaenıiştir. özellikle (müşterek mülkiyet - şahsi irtifak) formülünün 1954 yılından itihaasen tatbik edilmekte olması »bakımından, bu geşit mülkiyete konu teşkil eden yapılarda ortak malikİemn <m yıl sonunda Medeni Kanunun 627 nei aaadde»ioe istinaden taksim talebinde buliın'naakrı i'Mamaü gitgide 5^aklaşmakta ve kat mülkiyeti statüsünü nizamü^y&eak özel bir «kamunun yakması -mrvmtâ .hsng&n biraz daha taımtli hissedilmektödk.

Komisyonumuzca incelenen Kat mülkiyeti kanunu tasarısı, bu ibfcijysaiîları gereği gibi karşılıyacak nitelikte bulunmuştur.

Tasarının dikkate şayan görülen başlıca özeHMkieıi şöyle özetlenebilir:

1. Kat mülkiyeti müessesesinin Medeni Kanunun dışında özel bir kanunla düzenlenmesi isabetli bir hal tarzıdır. Bu suretle Medeni Kanunun bütünlüğü ve insicamı bozulmamış olacağı gibi, iler de ihtiyaçların sevkı ile kat mülkiyeti hükümlerinde yapılacak ilâve veya değişiklikler sebebiyle her defa Medeni Kanunun Yasama Meclislerine getirilmesi gibi bir durum da önlenmiş bulunmakta dır. Nihayet kanunun özel bir kanunla düzenlenmesi, kat mülkiyeti müessesesinin yürütülmesi ba kımından şevkinde zaruret bulunan, oldukça tefen ııatlı hükümlerin Medeni Kanun gibi kısa prensip hükümlerini muhtevi bir kanuna ithal edilmesi mahzurunu da, önlemişti.

2. Tasarının kat mülkiyetini tevsii ve nizamlama şeklini-de, nazari ve tatbiki bakımından akla gelen en uygun hal tarzı olduğu sonucuna varılmıştır.

M;; Meclisi (S. S&j*er. fig4:) ;

•&*- §ö •i-*i& Öünassa Medeni Kahühumüzüh mehazı olan İsviçre Medeni Kanununa kat mülkiyeti hüküm lerinin ilâvesi maksadiyle hasırlanan ve bu konudaki son tedvin çalışmalardan birini teşkil eden İsviçre Kat Mülkiyeti Kanunu tasarısı ile yapılan karşılaşümıa sonucunda, Türk tasarısının daha aıçık ve memleketimiz bünyesine daha uygun bir sistemi ihtiva eylediği kanaatine »varılmıştır.

Filhakika kat mülkiyeti müessesesine vücut verebilmek için Medeni Kanunun >bâzi prensip hükümlerinden az veya çok ayrılmak gerektiği aşikâr bulunmaktadır. Nitekim İsviçre tasarısı da kat mülkiyetini, ortak malike muayyen bölüm üzerinde münhasır istifade ve bu bölüm dâhilinde ta dil, tamir ve inşaat hakkı veren bir ortak mülkiyet hissesi şeklinde kabul ve formüle etmek sure-' tiyle, ortak mülkiyet hükümlerinde değişiklik yaparak (bu yeni müesseseyi Medeni Kanuna dâhil etmek istemektedir. Ancak, mezkûr tasarının hükümleri dikkatle tetkik edildiği takdirde bu hâl tarzının suni ve dolambaçlı bir mahiyet arz ettiği sonucuna varılmaktadır. 'Gerçekten ortak mali ke kendi bölümünde münhasır istifade hakkı sağlıyan ortak mülkiyet hissesinin bağımsız bir mül kiyet hakkında başka bir şey olmadığı aşikârdır» İsviçre tasarısı, kat malikleri lehine bağımsız maliklere has haklar tanımak ve ortak mülkiyet hükümlerine geniş mikyasta istisnalar getirmek suretiyle, ister istemez bu sonuca varmaktadır. Binnetice İsviçre tasarısı Medeni Kanunun mü temmim cüz prensibine açıkça istisna getirmemekle beraber, ortak mülkiyet hükümlerinde geniş mikyasta değişiklik yaparak, ortak mülkiyetle ilgisi olmayan yeni bir mülkiyet «çeşidi ortaya çı karmakta ve sırf mütemmim cüz prensibine aykırılık teşkil etmemesi gayretiyle bu mülkiyeti or tak mülkiyet hükümleri arasına sokmaya çalışmaktadır. Ortak maliklere yapının (bölümleri üze rinde bağımsız mülkiyet hakları sağlamak gayesiyle ortaya çıkarılan bu yeni mülkiyet çeşidinin, tasarı kanunlaştığı takdirde, tatbikatta bağımsız bir mülkiyet hakkı gibi kabul ve mütalâa edilmek isteneceği, fakat tasarı bu hakkı bağımsız bir mülkiyet hakkı olarak vasıflandırmadığı için, 'kat mülkiyeti hükümlerinin tatbikinde birçok proble mlerle karşılaşılacağı ve bu yeni müessesenin özel liklerinin tesbiti için içtihat yolundan büyük gayret sarf edileceği çok muhtemel bulunmaktadır.

Türk tasarısı böyle karışık bir hal tarzına gitmeksizin Alman Kat Mülkiyeti Kanununda oldu ğu gibi, kat mülkiyetini bağımsız bir mülkiyet hakkı olarak tavsif etmeyi tercih eylemiştir. Böylece tasarı sağlam^ ve açık bir temele istinadettirilmektedir. Büyük bir halk kütlesini yakından ilgilen diren böyle bir kanunun, Medeni Kanunun mütemmim cüz prensibine yeni bir istisna getirmek pahasına da olsa, tatbikatta tereddütlere yer vermiyecek vazıh bir esastan hareket etmesi takdir ve tasviboloınmak ıgerekir.

Tapudaki teseil ve kayıt işlemleri bakımından da tasarının sistemi, tatbikatta güçlüklere yer vermiyecek nitelikte (bulunmuştur. Bu konuda en çok dikkat gösterilmesi ıgereken, ana yapının harabolması hali için de, tasanda, gerçek durum ile tapu kaydı arasında üçüncü şahısları yanıltacak bir farklılığı önliyen hükümler sevk edilmiş bulunmaktadır.

3. Tasarının özellikle yönetim konusunda ihtiva eylediği hükümler ilk nazarda uzun ve taf silâtlı gibi görünmekte ise de, müessesenin yeoıî olması ve kanunun büyük bir kütleyi ilgilendiren Özel bir kanun mahiyetinde bulunması itibariyle, bu tafsilâtlı hükümlerin muhafazasında fayda ve hattâ zaruret mütalâa edilmiştir.

— Maddeler — Tasarıda Komisyonumuzca yapılan değiştirme esas itibariyle 55 nci maddeye taalluk etmekte dir. Bundan başka bâzı maddelerdeki baskı hataları düzeltilmiş ve bâzılarına, mânaya vuzuh ve recek kelimeler ilâve edilmiş bulunmaktadır. Şöyle ki: