Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun

5/2/2019 tarihli ve 30677 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 30 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi ile değişik 5/7/2018 tarihli ve 30479 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 4 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesine eklenen 484 üncü maddenin birinci fıkrasının (e) bendi ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Taşınmaz Değerleme Dairesi Başkanlığına; “taşınmazların toplu değerleme yöntemleriyle değerini belirlemek, değer bilgi merkezini kurmak, yönetmek ve değer haritalarının üretilmesi ile güncel tutulmasını sağlamak, gereken durumlarda toplu değerleme çalışmalarında kullanılmak üzere tekil değerleme yaptırmak veya talep etmek, toplu değerleme standartlarına ilişkin çalışmaları yürütmek, toplu değerleme çalışmaları sonucunda elde edilen verilere dayanarak istatistikler ve raporlar yayımlamak, taşınmaz değerleme ve toplu değerleme alanlarıyla ilgili ihtiyaç analizleri ile uluslararası gelişmeler ve iyi uygulamaların takibini yapmak ve verilen görev ve yetkilerin yürütülmesine ilişkin usul ve esasları belirleme” görevleri verilmiştir.

Belirtilen göreve konu değerleme sisteminin kurulması, kalkınma planları (10,11,12. Kalkınma Planları), Kayıt Dışı Ekonomiyle Mücadele Eylem Planı, Cumhurbaşkanlığı yıllık programları içerisinde de yer almaktadır. Madde ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün, taşınmaz değer değişimlerinin takip edilmesi, kamu yatırımları ve düzenlemeleri sonucu ortaya çıkan değer artışlarının tespit edilmesi, toplulaştırma, kamulaştırma vb. uygulamalar ile mahkemeler için düzenlenen bilirkişi raporlarına altlık oluşturulması ve gayrimenkullerin piyasa değeri ile uyumlu değerinin kavranmasının sağlanması gibi birçok kamusal amaca hizmet etmeyi hedefleyen görevlerinden biri olan değer bilgi merkezini kurmak, yönetmek ve değer haritalarının üretilmesi ile güncel tutulmasının sağlanması amacı ile yapılacak çalışmalarda kamu giderinin azaltılması, kaynak israfının önlenmesi ve kuruma yüklenen görevlerin daha hızlı ve etkin bir şekilde yerine getirilmesi için ülke çapında SPK ve BDDK tarafından yetkilendirilen değerleme kuruluşlarınca farklı amaçlar için düzenlenen değerleme raporlarına dair bilgilerin birer veri kaynağı olarak kullanılması amaçlanmaktadır. Ayrıca madde ile verilerin elektronik ortamda gönderilmesine ilişkin usul ve esasları belirleme yetkisi Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne verilmektedir.

Yapılan düzenleme ile damga vergisi uygulaması açısından resmi daire sayılan Toplu Konut İdaresi Başkanlığınca sosyal konut ve konut ile birlikte ihale edilen yapım işlerine ilişkin maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 31/12/2027 tarihine kadar (bu tarih dâhil) ilan veya duyurusu yapılmak suretiyle çıkılacak ihaleler, ayrıca maddenin yürürlük tarihi itibarıyla ilan ve duyurusu yapılmak suretiyle ihaleye çıkılmış olmakla birlikte henüz ihale tarihi (son teklif verme tarihi) geçmemiş olan ihaleler ile sınırlı olmak üzere bu ihalelerde TOKİ’nin almış olduğu ihale kararları ve TOKİ ile yükleniciler arasında düzenlenen sözleşmelere damga vergisi istisnası sağlanmaktadır.

Söz konusu istisna, sadece Kanunda belirtilen nitelikleri haiz yapım işlerine ilişkin olarak 2027 yılı sonuna kadar yeni çıkılacak ihaleler ile aynı işlerde ihale ilan veya duyurusu yapılmış ancak ihaleye katılan yükleniciler için belirlenen son teklif süresi geçmemiş ihalelere sağlanmak suretiyle özellikle orta ve alt gelir grubuna yönelik konutların daha uygun şartlarla üretilmesinin temini öngörülmektedir.

634 sayılı Kanun uyarınca site yöneticileri, belirledikleri avans mahiyetinde aidat miktarını talep etme ve avans bittiğinde yeniden toplama yetkisini haizdir. Yönetici, toplayacağı avans miktarını hiçbir sınırlama olmadan belirleyebilmekte belli usullere göre yedi gün içerisinde itiraz gelmesi durumunda ise konu kat malikleri genel kuruluna götürülmektedir. Bu durum kamuoyunda site yöneticilerine sınırsız bir yetki tanındığı şeklinde algılanmakta ve kat maliklerinin mağduriyetine yol açmaktadır.

Maddede yapılan değişiklik ile Kat Mülkiyeti Kanununun 37 inci maddesinde yapılan değişiklik birlikte değerlendirildiğinde; yöneticinin toplayacağı avans miktarına kat malikleri kurulunca onaylanma şartı getirilmekte olup yöneticilerin keyfî aidat belirlemesi önlenerek aidat arttırma yetkisi kat malikleri kuruluna verilmektedir.

634 sayılı Kanunda site yöneticileri, belirledikleri avans mahiyetinde aidat miktarını oturanlardan isteyebilmekte olup avans bittiğinde yeniden toplama yetkisini haizdir. Yönetici, toplayacağı avans miktarını hiçbir sınırlama olmadan belirleyebilmekte, bunu kat maliklerine bildirerek uygulamaya geçirmekte ancak belli usullere göre ve yedi gün içerisinde itiraz edilmesi durumunda konu kat malikleri genel kuruluna götürülebilmektedir. Bu durum ise kamuoyunda site yöneticilerine tanınan sınırsız bir yetki olarak algılanmakta ve aynı zamanda kat maliklerinin mağduriyetine yol açmaktadır.

Yapılan düzenleme Kat Mülkiyeti Kanununun 35 inci maddesinde yapılan değişiklik ile birlikte değerlendirildiğinde yöneticinin toplayacağı avans miktarına kat malikleri kurulunca onaylanma şartı getirilmekte olup yöneticilerin keyfi aidat belirlemesi önlenerek aidat arttırma yetkisi kat malikleri kuruluna verilmektedir.

Malik sayısının fazla olduğu toplu yapılarda, yönetim planlarının değiştirilmesinde karşılaşılan güçlükler sebebiyle karar oranı beşte dört iken üçte iki olarak değiştirilmekte ve daha önce onaylanan yönetim planları ile madde hükmünün çelişmemesi amacıyla fıkra eklenmektedir.

Yapı kooperatiflerinde ortaklık devri ile ortağın maliki olduğu konutun tapusunun devri birbirinden bağımsız yapılabilmektedir. Tapu devri yapılan ortak, ortaklığından bağımsız bir şekilde taşınmazını satabilmekte ve böylelikle diğer konutlar tamamlanmadan kooperatif ortağı olmayan kişiler malik olabilmektedir. Yapılan düzenleme ile yapı kooperatiflerinin son konut tamamlanmadan ve hak ve vecibelerde eşitlik ilkesine uygun bir şekilde kesin maliyet hesaplanmadan ortakların tapu devri yapmalarının ve nihayetinde bu sebeple mağduriyet yaşanmasının önüne geçilmesi amaçlanmaktadır.

27/6/2024 tarihli ve E.2022/101 - K.2024/124 sayılı Anayasa Mahkemesi Kararı ile 2872 sayılı Kanunun 2 nci maddesinde yer alan “Çevre yönetimi hizmeti” tanımındaki “çevre danışmanlık firmaları veya Bakanlığın ilgili yönetmelikle belirlediği kişiler” ibaresi ile “Çevre Danışmanlık Firması” tanımı; Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yapılan yetkilendirmelerin hangi ölçütlere göre yapılacağı konusunda yasal düzenlemeye yer verilmediği ve belirlilik ilkesine aykırı olduğu gerekçesiyle iptal edilmiş olup ortaya çıkan hukuki boşluğun giderilmesi amacıyla “Çevre danışmanlık firması” yeniden düzenlenmekte ve “Yetkilendirilmiş kişi” tanımı eklenmektedir.

27/6/2024 tarihli ve E.2022/101 - K.2024/124 sayılı Anayasa Mahkemesi Kararı ile 2872 sayılı Kanunun 20 nci maddesinin birinci fıkrasının (m) bendinde yer alan “ya da çevre danışmanlık firmalarından hizmet almayanlara” ibaresi ile “veya Bakanlıkça yetkilendirilen kişiyi” ibaresi Bakanlık tarafından yapılan yetkilendirmelerin hangi ölçütlere göre yapılacağı konusunda yasal düzenlemeye yer verilmediği ve belirlilik ilkesine aykırı olduğu gerekçesiyle iptal edilmiş olup karar gerekçeleri doğrultusunda ceza maddesinde düzenleme yapılmaktadır.

Ayrıca çevre danışmanlık firmalarının çevre yönetimi hizmeti kapsamında hizmet verdikleri kurum, kuruluş ve işletmelerin çevre mevzuatına aykırı fiillerini Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına bildirmekle yükümlü olduğu ifadesi eklenerek çevre danışmanlık firmalarına Kanunun 20 nci maddesinin birinci fıkrasının (m) bendi kapsamında idari para cezası verilebilmesi için dayanak oluşturulmaktadır.

Kanunun ek 2 nci maddesine, çevre danışmanlık firmalarının verdikleri çevre yönetimi hizmeti karşılığı kurum, kuruluş ve işletmeler tarafından ödenen ve personelin gıda, konaklama, ulaşım gibi zorunlu ihtiyaçlarını asgari düzeyde karşılamaya yetecek fiyatın belirlenmesi, hizmet bedelinin standart hale getirilmesi ile hizmet verenler arasındaki haksız rekabetin önüne geçilmesi, bu suretle çevre yönetimi hizmeti kalitesinin artırılması amacıyla çevre yönetimi hizmeti fiyatının aylık asgari sınırlarının Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca belirleneceği yönünde ifade eklenmektedir. Ayrıca Kanunun yayım tarihinden önce kurulmuş olan çevre danışmanlık firmalarının kazanılmış haklarının korunması amacıyla maddeye fıkra eklenmektedir.

Toplu Konut İdaresi Başkanlığı tarafından üretilen taşınmazların satışına yönelik başvuru toplama, gayrimenkul satış sözleşmesi imzalama vb. tüm işlemler, TOKİ ile Bankalar arasında imzalanan protokoller çerçevesinde Bankalar aracılığı ile yürütülmekte ve 2016 yılı itibari ile faaliyete geçen Faaliyet Yönetim Sistemi (FYS) ile taşınmaz satışlarına yönelik olarak bankalara gönderilen tüm veri (taşınmaz bilgisi, satış şekli, satış esas ve koşulları vb.) dijital ortamda iletilmektedir. 2985 sayılı Toplu Konut Kanununun 6 ncı maddesinde yer alan Toplu Konut İdaresi Başkanlığı tarafından yapılan taşınmaz mülkiyetinin devri amaçlı gayrimenkul satış sözleşmeleri ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde resmi şekil şartı aranmayacağına ilişkin hüküm ile 5411 sayılı Bankacılık Kanunu ve 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun sözleşmelerin kurulması, işlem güvenliği ve kimlik doğrulamasına ilişkin hükümlerine paralel olarak yapılan düzenleme ile sürece hız kazandırmak ve gelişen teknolojiye uyum sağlamak amacıyla taşınmaz satışlarına yönelik başvuru evrakı, gayrimenkul satış sözleşmesi ve müzakere tutanakları gibi mevcutta alıcılar tarafından fiilen bankada imzalanan belgelerin, yazılı şekilde veya uzaktan iletişim araçlarının kullanılması suretiyle mesafeli olarak ya da mesafeli olsun olmasın bir bilişim veya elektronik haberleşme cihazı üzerinden gerçekleştirilecek ve karşı taraf kimliğinin doğrulanmasına imkân verecek yöntemler yoluyla düzenlenebilmesi öngörülmektedir.

Diğer yandan hak sahibinin vefatı halinde yasal mirasçıların mirasçılık sıfatlarını gösteren belgeyi TOKİ ya da aracı bankaya göndermesi gerekmekte ise de bazı hallerde belgenin gönderilmediği veya varislerin mirasçılık belgesini çeşitli sebeplerle almadıkları görülmektedir. Sözleşmeden veya mevzuattan doğan yükümlülüklerini yerine getirmeyen hak sahibinin vefatı halinde ipotekli satışlarda tapu devrinin yapılabilmesi için ipoteksiz satışlarda ise satış sözleşmesinden doğan ödenmeyen taksitler ve taksitlerin gecikme bedelleri, taşınmaz yıpranma/hasar payı, İdarenin malik sıfatıyla ödemiş olduğu emlak vergisi, site ortak giderleri aidat alacağı, taşınmaz sigorta bedelleri gibi alacakların borçlu varislerinden tahsili amacıyla borçlu varisleri aleyhine dava açılması veya icra takibi başlatılması zorunluluğu doğmaktadır.

Ayrıca gerek taksitlerin ödenmemesi sebebiyle fesih şartlarının gerçekleşmesine rağmen feshedilmeyen sözleşmeler gerekse ödemelerde temerrüde düşen alıcılar hakkında ödenmeyen taksitlere ilişkin takip ve tahsilat işlemlerinin yürütülmesinde benzer sebeplerle sıkıntılar yaşanmaktadır. Yapılan düzenleme ile belirtilen sıkıntıların aşılması ve bu süreçlerde zaman ile iş gücü kaybının önlenmesi, kaynak israfının önüne geçilmesini teminen idarenin adli makamlardan herhangi bir yetki almaksızın mirasçılık belgesi düzenlenmesi için mahkeme veya notere başvurabilmesi sağlanmaktadır.

Ayrıca yapılan düzenleme ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığı tarafından yürütülen faaliyetlerin ve yatırımların hız kazanması, görev yetki ve sorumlulukları çerçevesinde konut üretimi ile yatırımlarının sürdürebilmesini teminen Toplu Konut İdaresi Başkanlığının her türlü dava ve icra işlemlerinde teminat yatırma mükellefiyetinden muaf tutulması amaçlanmaktadır.

Düzenleme ile Başkanlığın kanun ve Cumhurbaşkanlığı kararnameleri ile verilen görev ve yetkileri çerçevesinde sosyal amaçlı toplu konut üretme faaliyetlerinin hızlı bir şekilde hayata geçirilmesi ve inşaat süreçlerinde herhangi bir gecikmeye sebebiyet verilmemesi amacıyla yeni yerleşim alanı olarak belirlenen sosyal konut alanı içerisinde bulunan yerlerde, kamu kurum ve kuruluşlarına ait taşınmazlardan uygulamaya dâhil edilecek olanlar ile özel mülkiyete tabi diğer bütün taşınmazlar için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından ilgisine göre devir veya acele kamulaştırma kararı alınmasına imkan sağlanmaktadır.

3194 sayılı Kanunun 28 inci maddesi uyarınca inşaat ve tesisat işlerinde yetki belgesi olmayan usta çalıştırılması mümkün değildir. 21/9/2006 tarihli ve 5544 sayılı Meslekî Yeterlilik Kurumu ile İlgili Düzenlemeler Hakkında Kanunun ek 1 inci maddesine dayanılarak zorunluluk getirilen alanlar arasında “çok tehlikeli sınıf olarak nitelendirilen inşaat sektöründe, Kanun gereği meslekî yeterlilik belgeleri ve 5/6/1986 tarihli ve 3308 sayılı Mesleki Eğitim Kanununa göre alınan belgeler yetki belgesi olarak kabul edilmektedir. Düzenleme ile şantiyelerde yürütülen günlük işlerin ve çalışan yetki belgeli ustaların kaydının tutulması amaçlanmaktadır.

Binaların yangından korunmasına ilişkin periyodik denetimlere ve yangın güvenlik uzmanlarına ilişkin (periyodik kontrollerin mahalli itfaiye teşkilatı tarafından veya mahalli itfaiye teşkilatının yeterli olmadığı durumlarda hizmet alacakları yangın güvenlik uzmanlarınca yapılması vb.) hususlara yönelik düzenleme yapılmaktadır.

Diğer taraftan, yapı ruhsatında yapı denetçilerinin isimlerinin bulunmasının en önemli nedeni kişilerin sorumluluğunun ne zaman başlayıp ne zaman bittiğini tespit etmektir. 4708 sayılı Kanun kapsamındaki yapılarda hangi yapıda hangi kişinin hangi tarihler arasında görev aldığı Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca elektronik sistem üzerinden takip edilmektedir. Bu sistem üzerinden gerekli işlemler gerçekleştirildiğinden her denetim elemanı değişikliğinde ruhsat değişikliğine gidilmesi hem zaman kaybına yol açmakta hem de bürokratik işlemler yatırımların gecikmesine sebep olmaktadır. Bu nedenle yapı denetçilerinin ruhsatta isim ve imzalarının bulunmaması yönünde düzenleme yapılmaktadır.

Yangın güvenliğine yönelik periyodik kontrollerde tespit edilen eksikliklerin büyüklüğünün değişkenliği sebebiyle tek bir süre öngörülememesi, özellikle konut tipi binaların bu süre içinde kullanımının engellenmesinin mümkün olmaması ve yerel yönetimlerdeki farklı uygulamalar sebebiyle ilgili idareler tarafından verilecek sürenin üst limiti belirlenmektedir. Ayrıca, eksikliklerin giderilmesi için ruhsat gerekmesi halinde de uygulamanın netleşmesi amacıyla düzenleme yapılmaktadır.

3194 sayılı Kanunun 42 nci maddesinde yer almayan yapı grupları için hangi yapı sınıf ve grubunun esas alınacağı hususunda tereddüt yaşandığından konuya ilişkin düzenleme yapılmaktadır.

Binaların yangından korunmasına ilişkin periyodik denetimlerde görev alacak yangın güvenlik uzmanlarına ve Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği kapsamında enerji kimlik belgesi hazırlamak üzere Çevre, Şehircilik ve İklim değişikliği Bakanlığı tarafından yetkilendirilen enerji kimlik belgesi uzmanlarına ilişkin idari yaptırımlar düzenlenmektedir.

Ayrıca sahte belge kullanılarak temin edilen müteahhitlik sınıflandırma belgesi ile başlanılan yapının ruhsatının ve beş yıl süre ile belge numarasının iptal edileceği düzenlenmektedir.

Kanunun 28 inci maddesinde yer alan hükme uygun olarak yetki belgesi iptali işlemlerinin de Bakanlıkça yetkilendirilmiş idareler tarafından yapılabilmesinin sağlanması amaçlanmaktadır. Ayrıca kaçak yapılaşmanın önüne geçilmesi amacıyla ruhsatsız yapılara hazır beton arz edilmesi hakkında idari yaptırım düzenlenmektedir.

Binaların yangından korunmasına ilişkin periyodik denetimlerde, görev alacak yangın güvenlik uzmanlarına, kontrole tabi yapılara ve kontrollerin süresine, alınacak ücretlere, tüm mimarlık ve mühendislik hizmetlerinde verilecek belge türlerine ilişkin hususların Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca çıkarılacak yönetmelik ile belirleneceği yönünde düzenleme yapılmaktadır.

Doğruluk ve hata kavramları, kadastro çalışmalarının teknik yönleri olan haritacılık faaliyetlerinin temelini oluşturmaktadır. Taşınmaza bağlı her türlü işleme konu olan parsel alanı bilgisi, doğruluk ve hata kavramlarını da içeren bir şekilde sunulduğunda bu verinin kullanıcısı olan bütün paydaşlar tarafından anlaşılabilir bir bilgi haline gelecektir.

Tapu planının oluşturulduğu tarihte elde edilen ölçü ve hesaplamalar sonucunda bulunan koordinat, yüzölçümü gibi değerlerin, günümüz teknolojileri kullanılarak yeniden hesaplanan değerleri arasında farklılıklar oluşabilmekte, bu farklar yanılma sınırı içinde veya dışında olabilmektedir. Yanılma sınırı dışındaki farklar hata olarak değerlendirilmektedir.

Tapuda tescilli alanlar ile günümüz teknolojisine göre hesaplanan alanlar arasındaki farklılıklar;

sınırlandırma, tersimat, ölçü ve hesaplama hatalarından kaynaklanabilmektedir.

Doğruluk kavramı, kadastro çalışmalarının teknik taraflarının temelini oluşturmaktadır.

Doğruluk, ölçülen ya da hesaplanan değerin gerçek değere ya da kabul edilen değere yakınlığı olarak tanımlanmaktadır. “Gerçek değer” teorik varsayımlara göre bilinemeyeceği için doğruluk tahmin edilen bir kavramdır. Kadastro verilerinin doğruluğunun arttırılması amacı ile kadastro ve tapu paftalarının yenilenmesi, 1983 yılında yürürlüğe giren Kanun ile gündeme gelmiş, 1999 yılında gerçekleşen depremler neticesinde uygulama alanı bulabilmiş, kadastronun büyük oranda tamamlanması ile de Kurum gündeminde kadastro güncelleme ve sayısallaştırma çalışmaları olarak karşılık bulmuştur.

Sistematik olarak gerçekleştirilen bu faaliyetlere ek olarak, kamu yatırımları, parsel- kişi ilişkilerinin dinamik bir yapıda olması, yüksek kentleşme hızı gibi nedenlerle yapılan arazi ve arsa düzenlemeleri, kamulaştırma çalışmaları gibi faaliyetler de tapu sicilinde kayıtlı olan ile geometri alanı arasındaki farkların görünür hale gelmesine neden olmuştur.

Yanılma sınırı dışında olan sınırlandırma, ölçü, tersimat ve hesaplamalardan kaynaklanan hatalar, ilgilisinin müracaatı veya kadastro müdürlüğünce, hatanın tespit edilmesi halinde bu kanun hükümlerine göre kadastro müdürlüğü tarafından re’sen düzeltilir. Yanılma sınırının içindeki farklar aynı usulle olaya münhasır olarak düzeltilebilir. Yapılacak düzeltme işlemlerinde hesaplanan alana göre işlem yapılarak farkın tamamı düzeltmeye konu edilmektedir.

Düzenleme ile haritacılık bilimi açısından kabulü gerekli ve zorunlu olan yanılma sınırının (tecviz) tanımı yapılmakta ve taşınmazların yüz ölçümünde bu kapsamdaki değişikliklerin meşruiyeti ve sebebi açıklanmaktadır. Bu sayede hak ve nesafet kurallarına uygun bir biçimde hem uygulamada hem de uygulamaya karşı açılan davalarda sorumluluğun ve tazminatın belirlenmesinde bilimsel karşılığı olan bir standart getirilmektedir.

Mahalli idarelerin şirket kurması, mevcut veya kurulacak şirketlere sermaye katılımında bulunması Cumhurbaşkanının iznine tabi olmasına rağmen dolaylı veya bedelsiz (hibe yoluyla) şirket edinimi hakkında madde hükmü yeterince açık olmadığı için uygulamada aksaklıklar yaşanmaktadır. Bu durum, belediyelerin bedelsiz şirket edinimi veya belediye şirketinin şirket kurması uygulamasının yaygınlaşmasına ve belediyelerin uygulamalarının denetimsiz alanda kalmasına ve bilhassa belediyelerin çalışma alanında kalmayan veya mali durumu yetersiz ya da riskli olan şirketlere kamu kaynağının harcanmasına sebep olmaktadır. Düzenleme ile mahalli idarelerin, bunların bağlı kuruluşlarının, bu idarelerin üyesi oldukları birliklerin, bunlar tarafından kurulan şirketlerin ve bunların doğrudan doğruya ya da dolaylı olarak birlikte veya ayrı ayrı sermayesinin yarısından fazlasına sahip oldukları şirketlerin dolaylı veya bedelsiz (hibe yoluyla) şirket edinimi ile kooperatif kurulması, bunlara ortak olunması gibi iktisadi teşekküllere her türlü hisse, şirket, kooperatif ediniminin kurala bağlanması ve kurulmuş olan şirketlerde daha sonra yapılacak diğer türlü edinimlerin Cumhurbaşkanı onayına tabi kılınması amaçlanmaktadır.

Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar ile Bakanlık ve bağlı, ilgili, ilişkili kurum ve kuruluşlarına ait taşınmazların birbirleri arasındaki devir işlemleri yetkili personelin tapu müdürlüklerine giderek ilgili evrakları imzalamaları suretiyle gerçekleştirilmekte olup bu durum hem zaman kaybına hem de işlem sürelerinin uzamasına sebebiyet vermektedir. Madde ile mezkur kurumlar arasındaki devir işlemlerinin, taşınmaz malikinin yazısına istinaden resmi şekil şartı aranmaksızın re’sen yapılması yönünde düzenleme yapılarak devir işlemlerinin hızlandırılması, bürokrasinin azaltılması ve kamu hizmetlerinin daha etkin ve verimli bir şekilde yerine getirilmesi amaçlanmaktadır.

Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlardan ve Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerden kamu hizmeti için kullanılması gerekli olanlar 5018 sayılı Kanun kapsamında Bakanlıkça kamu idarelerine tahsis edilmekte ancak bu taşınmazların boş bırakılmak suretiyle üzerlerinde herhangi bir faaliyette bulunulmaması, tahsis amacının sona ermesi, tahsis amacı yönünde kullanılmaması veya zaman içerisinde hukuki ve fiili durum itibariyle kamu hizmetinde kullanılmayacak duruma gelmesi durumunda Bakanlıkça Kamu İdarelerine Ait Taşınmazların Tahsis ve Devri Hakkında Yönetmelik uyarınca tahsisleri iptal edilmektedir.

Kamu kurum ve kuruluşları ile bağlı, ilgili ve ilişkili kurum, kuruluş ve bunların müessese, bağlı ortaklık ve iştiraklerinin yatırım ihtiyaçlarının karşılanması ve bu taşınmazların daha etkin, ekonomik ve verimli kullanılmasını teminen kamu idarelerine tahsisli Hazine taşınmazlarının tahsislerinin kaldırmasına, kanun gereği tahsis amacı değiştirilerek Hazine adına tescili gereken yerlerin re’sen tesciline, kamu hizmetlerine ayrılan yerler ile kamu hizmetleri için ihtiyaç duyulan yerlerin bedelsiz olarak Hazine adına tesciline, bu taşınmazların Bakanlık veya Bakanlığın bağlı, ilgili ve ilişkili kurum, kuruluş ve bunların müessese, bağlı ortaklık ve iştiraklerine bedelsiz devredilmesine Bakanlıkça karar verileceği yönünde düzenleme yapılmaktadır.

Böylelikle, atıl durumda kalan taşınmazların kentsel dönüşüm projeleri, sosyal konut projeleri, çeşitli sosyal ve kültürel donatılar da barındıran yeni yaşam alanlarının oluşturulması gibi farklı proje ve yatırımlarda kullanılması sağlanarak kentlerimizin daha planlı ve sağlıklı alanlara dönüştürülmesi amaçlanmaktadır.

Madde ile bu taşınmazların değerlendirilmesinde elde edilen gelirin %40’ının değerlendirmeyi yapan idareye aktarılması, %60’ının ise değerlendirmeyi yapan idare, kurum veya kuruluş ve bunların müessese, bağlı ortaklık ve iştiraki tarafından kullanılmasına yönelik düzenleme yapılarak ilgili idarelerin bütçelerine yatırım ihtiyaçlarının karşılanması için kaynak sağlanması, gerçekleştirmiş oldukları kamu hizmetlerinin daha nitelikli hale getirerek planlı kentleşmeye katkı sağlanması, dar gelirli vatandaşlarımıza sosyal devlet anlayışı içerisinde ucuz konut ve sosyal donatı üretilmesi ve kentsel dönüşüm projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlanmaktadır.

Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğü tarafından belirlenen 958.00 metrelik maksimum su kotu dikkate alınarak Akşehir Gölünün Konya ili Akşehir ve Tuzlukçu ilçelerinde yer alan kıyı kesimine ait 4/4/1990 tarihli ve 3621 sayılı Kıyı Kanununun 9 uncu maddesi uyarınca Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından onaylanarak 4/1/2019 tarihinde tespit edilen kıyı kenar çizgisine göre kıyıda kalmayan ancak bu tarihten önce belirlenen kıyı kenar çizgilerine göre kıyıda kalmış olan yerlerde bulunan taşınmaz maliklerinin mülkiyet sorunlarının çözümlenmesi amacıyla 11/03/2021 tarihli ve 7297 sayılı Kanunun 3 üncü maddesi ile 4706 sayılı Kanuna geçici 27 inci madde eklenmişti.

Düzenleme ile, Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğü tarafından 958.00 metrelik maksimum su kotunun 956,3 m. olarak revize edilmesi üzerine Akşehir Gölü’nün Konya ili Akşehir ve Tuzlukçu ilçelerinde kalan kısmında 3621 sayılı Kıyı Kanununun 9 uncu maddesine göre Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından 27/4/2023 tarihinde yeni kıyı kenar çizgisi onaylanarak kesinleşmiştir.

Yapılan düzenleme ile 27/4/2023 tarihli kıyı kenar çizgisi dikkate alınarak söz konusu taşınmazların mülkiyet sorunlarının çözümlenmesi amaçlanmaktadır.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığından izin belgeli laboratuvarlarda zemin ile ilgili deneyler yapılmakta bu nedenle laboratuvar tanımına “zemin” ibaresi eklenmektedir.

Yapıların denetimi süreçlerinde yapı denetim kuruluşlarının en önemli sorumluluklarından biri de dökülen betonlardan ilgili standarda uygun olarak taze beton numunelerini Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığından izin belgeli laboratuvarlara aldırmak, deneylerini yaptırmak ve sonuçlarını değerlendirmek, sonucun ilgili standardı sağlamadığı durumlarda standardına uygun olarak sertleşmiş beton (karot) numunelerini aldırarak sonuçlarını değerlendirmek ve sonucuna göre gerekli iş ve işlemleri yürütmektir. Bu süreçlerde, usulüne uygun olarak alınan ve deneyleri gerçekleştirilen beton numunelerinin standart değerleri sağlamadığının izin belgeli kuruluşlarca tespiti yapıldığı halde Kanun kapsamında beton üreticilerine herhangi bir yaptırım uygulanamamaktadır. Yapılarda dökülen betonun kalitesinin arttırılması amacıyla beton üreticisine idari para cezası verilebilmesi için Kanuna beton üreticisi tanımı ve zemin ve temel etütlerinin Bakanlıkça denetlenebilmesinin sağlanması amacıyla aynı fıkraya zemin ve temel etüt kuruluşu tanımı getirilmektedir.

Zemin ve temel etüt kuruluşları belgelendirilecek ve bu kuruluşlar da teknik personel istihdam edileceğinden idari müeyyide uygulanan yapı denetim ve laboratuvar kurucularının ve bu kuruluşlara idari müeyyide uygulanmasına sebebiyet vererek kayıtları tutulan teknik personelin zemin ve temel etüt kuruluşlarında teknik görev alamayacağı ve zemin ve temel etüt kuruluşunun da ortağı olamayacağı yönünde düzenleme yapılmaktadır.

Laboratuvar kuruluşunun deney numunelerini laboratuvar tesisi dışında da teslim alması gereken durumlar da ortaya çıkabileceğinden ceza maddesindeki “laboratuvara teslimi” ibaresi “teslim alınması” şeklinde değiştirilmektedir.

Ayrıca maddeye;

Laboratuvar hizmet sözleşmesi doğrultusunda numune alınımına gitmeyen ve Bakanlıkça belirlenen beton deney bedellerinin de yer aldığı sözleşme hükümlerine aykırı hareket eden laboratuvar kuruluşlarına idari para cezası verileceği hususu, Laboratuvar kuruluşunda çalışan denetçi ve teknik elemanların hizmetin devamlılığı açısından başka bir işte çalışmamaları gerekmekte olup çalıştıklarının tespiti durumunda 50.000 Türk Lirası idari para cezası verileceği hükmü, Yapıda kullanılan betonunun kalitesinin artırılması amacıyla Kanunun 1 inci maddesine beton üreticisi tanımı getirilerek, beton üreticileri de Kanuna dahil edilmiş olduğundan beton üreticileri için idari para cezasına ilişkin hükümler, eklenmektedir.

Laboratuvarların beton deneyine ilişkin alacakları bedellerin azami bedelinin Bakanlıkça belirleneceği yönündeki hükme, kalitenin düşmesinin engellenmesi amacıyla asgari bedelin de belirleneceği hususu eklenmektedir. Halihazırda yapı müteahhidi ile laboratuvar kuruluşu arasında Yapı Malzemeleri ve Zemin Laboratuvarları Uygulama Yönetmeliği Ek-10’da örneği yer alan sözleşmenin akdedilmesi gerekmekte olup bu sözleşmenin usul ve esaslarının Bakanlıkça belirleneceği düzenlenmektedir.

Kanuna tabi yapıların zemin ve temel etütlerinin denetlenebilmesinin sağlanması amacıyla Bakanlıkça zemin ve temel etüt kuruluşları belgelendirilecek ve Kanuna tabi yapıların zemin ve temel etütlerinin bu kuruluşlar tarafından yapılmasının sağlanacağı yönünde düzenleme yapılmaktadır. Bu kuruluşlar ile kimin sözleşme imzalayacağı, zemin ve temel etüt kuruluşlarının sayısının, kuruluş safhasında sahip olması gereken asgarî niteliklerin, görevleri ile çalışma usul ve esaslarının ve bu kuruluşlarda görev alacak personelde aranacak nitelik, tecrübe ve bunların istihdam şartları ile görev ve sorumluluklarının yönetmelikle belirleneceği düzenlenmiştir.

Zemin ve temel etüt kuruluşlarına, arazi ve sondaj çalışmaları, laboratuvar deneyleri için numune alınması, saklanması, taşınması, laboratuvara teslimi, izlenmesi ve denetlenmesi süreçlerinde ilgili standartlara ve mevzuata uymadığının tespiti ve laboratuvar deneylerini Bakanlıktan izin belgeli laboratuvarlara yaptırmadığının tespiti hallerinde idari para cezası verileceği ve zemin ve temel etüt kuruluşunun, gerçeğe aykırı olarak düzenlediği zemin ve temel etüt raporu vermesi halinde, izin belgesinin iptal edilerek faaliyetine son verileceği ve teminatının irat kaydedileceği düzenlemesi yapılmaktadır.

Zemin ve temel etüt kuruluşlarına da idari para cezası ve belge iptali yönünde idari müeyyideler uygulanacağından yapı denetim ve laboratuvar kuruluşlarında da olduğu gibi bu kuruluşların da belge iptali alması durumunda kurucularının ve belge iptaline sebebiyet veren teknik personelinin üç yıl süre ile zemin ve temel etüt, yapı denetim ve laboratuvar kuruluşunda teknik görev alamayacağı ve diğer kuruluşlara ortak da olamayacağı yönünde ve bu kuruluşlara idari müeyyide uygulanmasına sebebiyet vererek kayıtları tutulan teknik personelin de üç yıl süreyle bu kuruluşlarda teknik görev alamayacağı, başka bir zemin ve temel etüt kuruluşunda ve herhangi bir yapı denetim veya laboratuvar kuruluşunda ortak olamayacağı yönünde düzenleme yapılmaktadır.

Yüksek Fen Kurulu kararlarına karşı yargıya başvurulan hallerde davaların hangi yargı merci tarafından görüleceği hususunda tereddüt hâsıl olduğundan hukuki belirlilik ilkesinin uygulanması ve açılan davalar neticesinde kamunun yüksek tazminatlar ödemesinin önüne geçilmesi amacıyla düzenleme yapılmaktadır.

Kamu ihalelerinde sözleşme öncesi süreci yürüten Kamu İhale Kurumu Kurul üyeleri ile Kurum personelinin cezai ve hukuki sorumluluğuna ilişkin olarak 4/1/2002 tarihli ve 4734 sayılı Kamu İhale Kanununun 53 üncü maddesinin (e) bendinin son paragrafında bulunan “19/10/2005 tarihli ve 5411 sayılı Bankacılık Kanununun 104 üncü maddesi hükümleri uygulanır” hükmü uygulanmakta olup sözleşme sonrası süreçte anlaşmazlıkların çözümüne ilişkin yetkili kurul olan Yüksek Fen Kurulu başkan ve üyelerine ilişkin aynı hükmün uygulanması sağlanmaktadır.

Ayrıca başvuru sürecindeki eksikliklerin giderilmesi ve sürelerde uygulama birliğinin sağlanması maksadıyla Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına usul ve esas belirleme yetkisi verilmesi yönünde düzenleme yapılmaktadır.

Madde ile Çevre Ajansına 375 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamenin ek 25 inci maddesi hükümlerine göre kamu kurum ve kuruluşlarından personel görevlendirilebilmesine ilişkin hükmün 5 yıl uzatılması amaçlanmaktadır.

Türkiye Çevre Ajansının faaliyetlerinde verimliliğin arttırılarak kamu hizmetlerinin düzenli, süratli, etkin, verimli ve ekonomik yürütülmesi ve sürdürülebilmesi amacıyla Ajansa aktarılan geri kazanım katılım paylarının 2027 yılı sonuna kadar aktarılması bu sayede çevre kirliliğini önlemek, yeşil alanların korunmasına katkı sağlamak, döngüsel ekonomi ve sıfır atık yaklaşımları doğrultusunda kaynak verimliliğini artırmak ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca belirlenen çevre strateji ve politikalarının devamlılığının sağlanması amaçlanmaktadır.

6/2/2023’te meydana gelen depremlerden etkilenen yerlerde yıkık, acil yıkılacak ve ağır hasarlı olarak tespit edilen yapıların yeniden inşa edilmesi, yapılaşma ve yerleşme faaliyetlerinin başlayabilmesi, yapılaşmanın ivedilikle tamamlanabilmesi ile kamu düzeni ve genel hayatın olağan akışının tesis edilmesini teminen 7452 sayılı Kanunun ek 1 inci maddesi kapsamında hak sahiplerine verilen hibe ve kredilerin haczedilmemesi, ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz konulamaması yönünde düzenlemelere ihtiyaç duyulması sebebiyle değişiklikler yapılmaktadır.

7269 sayılı Kanun uyarınca talep ve taahhütleri doğrultusunda hak sahipliği kazananlara ilişkin devlet eliyle konutu/iş yeri tamamlanarak (AFAD tarafından) anahtar teslimi yapılanların, kendilerine teslim edilen bağımsız bölümden cayarak ikinci el durumuna gelen bağımsız bölümü iade etmesinin engellenmesi, hak sahibi adına üretilen bağımsız bölümlerin kamu stoklarına dönüşünün engellenmesi amaçlanmaktadır. Bağımsız bölümde ilave hak tanınmayacak malikler adına üretilen bağımsız bölümlere ilişkin anılan Kanun uyarınca yürütülecek mahsuplaşma (güncel arsa payının malike ödenmesi/ hibe tutarı ve güncel arsa payının malike ödenmesi) doğrultusunda mülkiyetin tamamı Hazineye geçecek olup Hazine uhdesinde kalan bağımsız bölümlerin bakım masrafları, güvenliği, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca doğacak aidat, avans ve ortak bakım giderleri gibi maliyetlerin karşılanması, bölgeye dağılmış konumdaki bağımsız bölümlerin köhneleşmesinin engellenmesi ayrıca yürütülen kentsel dönüşüm faaliyetleri kapsamında bu taşınmazların değerlendirilerek sürecin sıhhatle işletilmesi açısından değişiklik yapılmaktadır.

Afetzedelere ikametgâh ilmühaberlerini ibraz etmeleri suretiyle hak sahipliği tanınmış olup hak sahiplerine yerinde ya da toplu iskân alanlarında konut, iş yeri, samanlık ya da ahır üretilerek teslim edilmektedir. Bu alanlardaki uygulamalar 7452 ve 7269 sayılı Kanunlar kapsamında belirlenen farklı destek ve uygulamalarla yürütülmesine karşın fıkra kapsamında sadece “7269 sayılı Kanun uyarınca hak sahiplerine teslim edilmek üzere yapılacak olan” taşınmazlara ilişkin uygulamalara atıfta bulunulmuştur. Oysa üzerinde “7269 sayılı Kanun uyarınca hak sahiplerine teslim edilmek üzere konut, iş yeri, samanlık ve ahır gibi tesisler inşa edilen taşınmazlar” ile “üzerinde 7452 sayılı Kanunun ek 1 inci maddesinin altıncı fıkrası uyarınca hibe ve kredi destekleri ile konut, iş yeri ve ahırlı konut yapılan taşınmazlar”ın ayırt edilmesi gerekmektedir. Değişiklik ile bu ayrım yapılarak uygulama esasları belirlenmiştir.

Yukarıda bahsedilen “farklı destek ve uygulamalar” ibaresi, Mera Kanunu kapsamındaki yerlerde köy yerleşik alanı içinde veya dışında kalan alanlarda bulunan yapıları hasar gören afetzedeler ile Hazine mülkiyetindeki alanlarda veya tescil harici alanlarda bulunan yapıları hasar gören afetzedelerin yapılarının yıkıldığı yerde inşası kaydıyla;

-7269 sayılı Kanun kapsamında hak sahibi kabul edilenlere yönelik devlet eliyle gerçekleştirilen yapım işleri ilk uygulama türü olarak, -7452 sayılı Kanun uyarınca hibe ve kredi destekleri ile (afetzedeler tarafından) gerçekleştirilen yapım işleri ise ikinci uygulama türü olarak belirtilebilir.

İlk uygulama türünde; AFAD koordinasyonu ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı eliyle yürütülen uygulamalar çerçevesinde yerinde yapım isteyen hak sahiplerine 7452 sayılı Kanunun ek 1 inci maddesinin dokuzuncu fıkrası uyarınca Bakanlık eliyle yeni konut/iş yeri/ahır/samanlık imal edilebilmektedir.

İkinci uygulama türünde ise afet bölgesinde 7452 sayılı Kanunun ek 1 inci maddesi doğrultusunda hibe ve kredi destekleri ile yürütülen uygulamalar doğrultusunda hak sahipleri konutlarını kendi imkânlarıyla inşa etmekte, bu uygulamalar kamunun inşaat esnasında ve belirli aşamalarda sübvanse ettiği 750 bin Türk Lirası kadar kısmı geri ödemeli olmak üzere yıkılan konut bağımsız bölüm başına toplamda 1.54 milyon Türk Lirası tutarlı destekler ile gerçekleştirilmektedir. Bu uygulama türü ile afetzedelerin kendi imkânları ile kamunun temin ettiği hibe ve kredi destekleri haricinde tamamen afetzedeler tarafından gerçekleştirilen yeniden yapım faaliyetleri doğrultusunda her yönüyle fayda barındıran işlere imza atılmaktadır.

Değişiklik ile yürürlükteki fıkra doğrultusunda üzerinde kamu (AFAD-Bakanlık) eliyle yıkılan yapıların yerinde yeniden inşasına olanak tanınan bahse konu (mera, Hazine, tescil dışı) taşınmazlara ilişkin afetzedelerin ayrıca kendi imkânlarıyla ve verilecek hibe ve kredi destekleri ile konut ya da diğer bağımsız bölümlerini inşa etmelerine olanak sağlanması, afet öncesinde halihazırda kullanımda olan bu taşınmazların aynı zamanda maliklere satışının gerçekleştirilerek kaynak üretilmesi ve mülkiyet problemlerinin çözümü ile kamu alacaklarının korunması amaçlanmaktadır.

Afetzedelerin yükünün azaltılması, olağan hayata dönüşün hızlandırılması, afetler nedeniyle hak sahiplerinin afetten önceki yerleşim yerini terk etmemesi ve istenmeyen göçlerin de bu suretle engellenmesi, ülke genelindeki dönüşüm çalışmalarının da ayrıca kaydedilecek gelirlerle desteklenmesi hedeflenmektedir.

Ayrıca Devlet eliyle (AFAD) yapılan inşaatlara yönelik hususlar mevzuat ile belirlenmiş olsa da hibe ve kredi destekleri ile üretilenlerin nasıl sonuçlandırılacağına yer verilmediğinden değişiklik öngörülmektedir.

10/6/2022 tarihli ve 31151 sayılı Resmî Gazetede yayımlanan 64 sayılı Cumhurbaşkanlığı Teşkilatı Hakkında Cumhurbaşkanlığı Kararnamesinde Değişiklik Yapılmasına Dair Cumhurbaşkanlığı Kararnamesinin geçici 2 nci maddesi ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığında çevre ve şehircilik uzmanı kadrosunda bulunanlardan daha önce milli emlak kontrolörü kadrosunda istihdam edilenlerin Bakanlıkta durumlarına uygun başmüfettiş veya müfettiş kadrolarına atanmalarına, Bakanlıkta idari görevde olanların da görevlerinin sona ermesi halinde yapılacak işlemlere ayrıca Bakanlık taşra teşkilatında milli emlak uzmanı kadrosunda bulunanlardan daha önce milli emlak denetmeni kadrosunda istihdam edilenlerin de Bakanlığın taşra teşkilatında durumlarına uygun milli emlak denetmeni kadrolarına atanmalarına yönelik düzenleme yapılmıştır.

Ancak söz konusu madde Anayasa Mahkemesinin 30/11/2023 tarihli ve E.2020/66 -K.2023/199 sayılı kararı ile konu bakımından yetki yönünden Anayasaya aykırı olduğu gerekçesi ile iptal edilmiştir.

Madde ile Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilen söz konusu maddede yer alan Bakanlıkta idari görevde olanlardan daha önce milli emlak kontrolörü kadrosunda istihdam edilenlerin idari görevlerinin sona ermesini müteakip Bakanlıkta durumlarına uygun başmüfettiş veya müfettiş kadrolarına atanmalarına yönelik düzenleme yapılmaktadır.

Madde ile;

- 2/B alanlarında bulunan taşınmazların 19/4/2012 tarihli ve 6292 sayılı Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun kapsamında, - Hazineye ait tarım arazilerinin 6292 sayılı Kanun ile 29/6/2001 tarihli ve 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun kapsamında, - Hazineye ait taşınmazların 4706 sayılı Kanunun geçici 22 nci maddesi kapsamında, - Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların bulunduğu Hazineye ait taşınmazların 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında, - Hazineye ait taşınmazların 5/6/1986 tarihli ve 3303 sayılı Taşkömürü Havzasındaki Taşınmaz Malların İktisabına Dair Kanun kapsamında, - Hazineye ait taşınmazların 4706 sayılı Kanunun geçici 18 inci maddesi kapsamında, satışına ilişkin olarak başvuru ve ödeme süresini geçiren vatandaşlara yeniden başvuru ve ödeme süresi verilmesi sağlanarak bu konudaki mağduriyetlerinin giderilmesi ve uygulamada meydana gelebilecek hukuki ihtilafların önlenmesi amaçlanmaktadır.

Yürürlük maddesidir.

Yürütme maddesidir.