.png)
1- Tanım
Arsa payı karşılığı bağımsız bölüm yapımı (inşaat) sözleşmesinin tarafları arsa sahibi ile yüklenicidir. Uygulamada bu sözleşmelere “kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz satış vaadi ve inşaat sözleşmesi, arsa payı karşılığı kat yapım sözleşmesi” gibi değişik adlar verilmekte ise de, yüklenicinin kendisine devredilecek bir kısım arsa payları karşılığında yapımını üstlendiği binada arsa sahibine vereceği yerler “kat” değil, bir kısım “bağımsız bölümler” olduğundan, bu sözleşme türüne “arsa payı karşılığı bağımsız bölüm yapımı sözleşmesi” denilmesi en doğru adlandırma olacaktır.[1]
Bu sözleşme ile yüklenici, arsa üzerinde çok katlı bir bina (apartman veya işyeri) yapımını üstlenmekte, arsa sahibi de yapılacak binanın önceden kararlaştırılan bazı bağımsız bölümlerine sahip olma karşılığında, yükleniciye bir miktar arsa payı devretme borcu altına girmektedir.[2]
Bu tür sözleşmeler yapılmasının başlıca nedenleri, arsa sahiplerinin bina yapacak parasal güce sahip olmamaları veya arsaları üzerindeki eskimiş bina yerine çok katlı bina yaptırarak birden fazla bağımsız bölüm sahibi olmak istemeleridir.
Arsa payı karşılığı inşaat işini üstlenen yüklenicilerin büyük bir bölümü, yakın yıllara kadar “yap-satçı” denilen ve yeterli parasal gücü bulunmayan girişimciler olmuş; bunlar yapımını üstlendikleri binayı daha tamamlamadan “temelden satış-inşaattan satış” denilen yollarla kısımı kısım satarak inşaatı tamamlamaya çalışmışlar; satışların yavaş gittiği dönemlerde inşaatı geciktirmişler; bu yüzden sözleşmede kararlaştırılan sürelerde inşaatı bitiremeyerek arsa sahibi ile anlaşmazlığa düşmüşler; daha da kötüsü inşaat sırasında satış yapamamışlarsa işi terkedip gittikleri çok görülmüştür. Bugün artık daha güvenilir inşaat firmaları ortaya çıkmış, bu sözleşmelere ilişkin anlaşmazlıklar bir hayli azalmıştır.
2- Sözleşmenin unsurları
a) Taraflar arasında bir sözleşmenin yapılmış olması ve resmi biçim koşulu:
Sözleşmenin bina yapımına ilişkin “eser sözleşmesi” bölümü herhangi bir biçim koşuluna bağlı değilse de, arsa payı devrine ilişkin bölümü “taşınmaz devri”niteliğinde olup, 4721 sayılı Medeni Yasa’nın 706.maddesine (eski MK.634), 818 sayılı Borçlar Yasası’nın 213. maddesine (yeni 6098/TBK.m.237) ve Tapu Kanunu’nun 26.maddesine göre “taşınmaz satışı resmi biçimde yapılmazsa” geçerli olmayacağından, ayrıca arsa payı devri “satış vaadi” biçiminde olacaksa Noterlik Kanunu’nun 60’ıncı ve 89’uncu maddelerine göre sözleşmenin “düzenleme” biçiminde yapılması gerekeceğinden, Arsa Payı Karşılığı Bağımsız Bölüm Yapımı Sözleşmesinin “resmi biçimde” yapılması geçerlik koşulu olacaktır.
b) Yüklenicinin, arsa payı karşılığında bina yapımını üstlenmiş olması:
Arsa sahibinin yükleniciye devredeceği arsa payları karşılığı, yüklenicinin inşa edip arsa sahibine vereceği bağımsız bölümler binanın bir parçası olduğuna göre, yüklenicinin üstlendiği iş “bir bütün halinde binanın tamamı”dır. Bir başka anlatımla, yüklenicinin arsa payına hak kazanması için, arsa sahibine ait olacak bağımsız bölümleri tamamlaması yeterli olmayıp, ana binayı bütünüyle ortaya çıkarması ve yaşanılır hale getirmesi gerekir.
Uygulamada anlaşmazlıkların çoğu, eksik ve yarım bırakılan işlerden veya sözleşme eki teknik şartlarda belirtilen niteliklere uygun malzeme kullanılmamış olmasından kaynaklanmakta; açılan davalar yıllarca sürmektedir. Hele uzun yıllar sonra ortaya çıkan gizli ayıplar yüzünden binada oturma kat malikleri için çekilmez hale gelmektedir.
c) Yüklenicinin, binayı bütünüyle tamamlayıp eksiksiz teslim etme yükümlülüğü:
Yüklenicinin arsa sahibine ait olacak “bağımsız bölümleri” yapıp teslim etmesi yeterli olmayıp, tüm binayı ortak kullanım alanları ile birlikte bir “bütünlük taşır biçimde”[3] tamamlaması; sözleşmede yer alan (ruhsat ve oturma izni alma, kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurma, vergileri ödeme vb.) yükümlülüklerini yerine getirmesi, binayı tümüyle yaşanılır hale getirmesi gerekmektedir. Uygulamada buna “anahtar teslimi” denilmektedir.
d) Arsa sahibinin arsa payı devretme yükümlülüğü:
Eser sözleşmesinde ücret, sözleşmenin ana unsurlarından biridir. Eğer yapılan işin karşılığında ücret kararlaştırılmamışsa veya işin niteliği gereği ücret ödenmiyorsa, bu bir eser sözleşmesi olmaz. Ücretin mutlaka para olarak verilmesi koşul değildir. Bu bağlamda, arsa payı karşılığı bağımsız bölüm sözleşmesinde ücret, para yerine yükleniciye devredilecek arsa paylarıdır.
3- Hukuksal niteliği
Arsa payı karşılığı bağımsız bölüm yapımı sözleşmesi yasayla düzenlenmediği için bir isimsiz sözleşme türüdür. Bina yapımı yönünden eser sözleşmesi niteliği taşımakla birlikte, yükleniciye yaptığı işe karşılık ücret yerine arsa payı verildiği için “taşınmaz mülkiyeti devri” söz konusu olduğu için, eser sözleşmesi ile taşınmaz satışı bir arada “karma sözleşme-birleşik sözleşme” olduğu da söylenemez. Çünkü karma sözleşmelerde, her sözleşme bölümü için yasadaki hükümler uygulanır. Burada iki sözleşme bağımsızlıklarını koruyamadıkları için, eser ve taşınmaz satış sözleşmelerine ilişkin yasa hükümlerinin ayrı ayrı uygulanması olanaksızdır. Yüklenicinin bina yapması ve arsa sahibinin de bunun karşılığında arsa payı devretmesi trampa olarak da nitelenemez. Ayrıca, kendisine özgü yapısı olan bir sözleşme türüdür de denemez.
Öğretideki görüşler, bu sözleşme türünün “iki tipli ve karışık içerikli” bir sözleşme olduğu yönündedir. Çünkü, “iki sözleşmeden yalnız birine ait unsurların varlığı ile hukuki sonuç meydana gelmemektedir. Eser sözleşmesine ilişkin hüküm ve sonuçlar ile tarafların istedikleri amaca ulaşılamayacağıgibi, taşınmaz satışı veya vaadi ilişkin sözleşme hükümleriyle de taraf iradelerine uygun sonuç elde edilememektedir. Sözleşmenin inşaat yapımına ilişkin bölümüne eser sözleşmesi ile ilgili hükümler, arsa paylarının devrine ilişkin bölümüne de taşınmaz satımına ilişkin hükümler uygulanmak suretiyle hukuki sorunların çözülmesi de mümkün değildir. Çünkü iki sözleşme bir arada yapılırken ne sadece taşınmaz satımı ne de inşaatın bağımsız olarak yapımı düşünülmemiştir. Anlaşmanın yapısında taşıdığı iki sözleşmeden birinin hükümleri dikkate alınmazsa diğerine zaten bir sonuç bağlanamayacaktır. Ne arsa sahibi arsa paylarının bağımsız bölümler yapılmadan satımını, ne de yüklenici arsa payları olmadan bir inşaat yapmayı kabul etmiştir. Bu sözleşmede, taraflardan birinin borcu diğer tarafın borcunun karşılığını oluşturmakta; başka deyişle, sözleşmenin tarafları karşılıklı alacak ve borç ilişkisi içinde olmaktadırlar. Sözleşmenin her iki tarafı da hem alacaklı hem borçludur. Bu özellikler, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine “tam iki tarafa borç yükleyen sözleşme” niteliğini vermektedir.”[4]
Sonuç olarak, Arsa Payı Karşılığı Bağımsız Bölüm Yapımı Sözleşmesi, Borçlar Yasası’nın sözleşme özgürlüğü ilkesinden doğan iki tipli, karışık içerikli, her iki tarafa karşılıklı olarak borç yükleyen ve her iki tarafı hem alacaklı hem borçlu kılan bir sözleşme türüdür.
4- Düzenlenme biçimleri
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, sözleşme özgürlüğünün bir sonucu olarak, uygulamada çeşitli biçimlerde düzenlenmekte olup, bunları sınırlayıcı bir biçimde saymak ve belirlemek olanaksızdır. Uygulamada en sık rastlanan biçimleri şunlardır:
a) Belli arsa paylarının, sözleşmenin başlangıcında yükleniciye devredilmesi biçiminde yapılan sözleşmeler:
Arsa sahibi, kat irtifakı kurulmuş olan taşınmazından sözleşmede kararlaştırılan ve oranları belirtilen belli payların mülkiyetini tapuda yükleniciye devretmekte; taraflar arasında ayrıca bir de eser sözleşmesi düzenlenip, inşaatın başlama ve bitme süreleri, arsa sahibine verilecek dairelerin plândaki yerleri ile nitelikleri, inşaatın nitelikleri, kullanılacak malzemeler ve benzeri tüm koşullar sözleşmede yer almaktadır.
Sözleşme bu biçimde yapılınca, başlangıçta arsa payı devreden iş sahibinin haklarının güvence altına alınnması için, yükleniciye devredilen paylar üzerine, arsa sahibi yararına “ipotek” kurulmaktadır.Teminat ipoteği de denilen böyle bir güvencenin, çok defa arsa sahibinin haklarını koruyamaması gibi bir tehlikesi bulunmaktadır.Çünkü yüklenici, ipotek bedelini ödeyerek ipoteği çözme yoluna başvurabilmektedir. Anlaşma uyarınca konulan bu ipotek, inşaatın ulaştığı aşamalara koşut olarak bölüm bölüm kaldırılmaktadır.
Yine benzer bir durumda arsa sahibi, arsa paylarını satış yoluyla yükleniciye devretmeyi borçlanmakta, bedelini aldığını belirtmekte ve kendi adına yapılacak bağımsız bölümlerin sözleşme gereğince teslimi için devredilen paylar üzerine ipotek konulmaktadır.[5]
b) Arsanın tümüyle yükleniciye devredilmesi biçiminde yapılan sözleşmeler:
Sözleşmenin başlangıcında, arsanın tümüyle yükleniciye devredilmesi durumunda, ayrıca eser sözleşmesi yapılıp, bağımsız bölümlerin paylaştırılması, inşaatın nitelikleri ve diğer koşullar kararlaştırılmaktadır. Bu durumda arsa üzerinde kat irtifakı kurulması gereli değildir. Tapudaki arsa devir işlemi, satış olarak nitelendirilmesine karşın, gerçekte yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir.Burada da arsa sahibinin haklarını güvence altında tutmak için yükleniciye devredilen taşınmaz üzerine ipotek konulmaktadır. Bu tür sözleşmeler arsada kat irtifakının kurulmadığı durumlarda ve arsa sahibinin yükümlülüklerini azaltmak amacıyla yapılmaktadır.
c) Arsa paylarının, inşaattaki aşamaya göre devri biçiminde yapılan sözleşmeler:
Arsa paylarının, inşaattaki aşamaya göre devri biçiminde sözleşme yapılması durumunda, satış veya satış vaadinden söz edilmeksizin, hangi pay veya bölümlerin yükleniciye, hangilerinin arsa sahibine ait olacağı belirlenmektedir. Yine sözleşme ile arsa sahibi, yükleniciye bırakılan payların, inşaatın belli aşamalara ulaşması durumunda “üçüncü kişilere satış için” temsil yetkisi (vekâlet) vereceği söz verisinde bulunmaktadır.
Böyle bir sözleşmede, satış veya satış vaadinden sözedilmiş olsa dahi, şekil şartı gerçekleşmiş ise, tarafların sözleşmede kullandıkları sözlere bakılmaksızın, amaçladıkları hukuki sonuçlara göre sözleşmeyi yorumlamak suretiyle, bu sözleşmenin bir satış vaadi olduğunu kabul edip ortaya çıkan uyuşmazlıkları bu çerçevede çözümlemek gerekir.[6]
d) Arsa sahibinin satış vaadinde bulunması ve yüklenicinin inşaat yapmayı üstlenmesi:
Bu sözleşme biçiminde, arsa sahibi belli arsa paylarının satışını vaad etmekte; buna karşılık yüklenici de, inşaatın ve arsa sahibine vereceği bağımsız bölümlerin kararlaştırılan niteliklere uygun biçimde yapımını üstlenmektedir. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri en çok bu biçimde yapılmaktadır.
Bu şekilde yapılan arsa payı karşılığı bağımsız bölüm yapımı sözleşmelerinde, hem taşınmaz satış vaadi, hem de inşaat yapımı kararlaştırılmakta; böylece sözleşme, tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme görünümünü almaktadır. Bir yandan arsa paylarının satışı vaad edilirken bir “taşınmaz satış vaadi sözleşmesi”, öte yandan inşaatın yapımı üstlenilirken bir “eser sözleşmesi” yapılmakta ve bu iki sözleşme bir arada düzenlenmektedir.[7]
5- Yüklenicinin borçları ve yükümlülükleri
a) Sözleşmeye uygun olarak inşaatı yapma borcu;
b) İnşaatı doğrudan kendisinin yapma veya kendi yönetimi altında yaptırma borcu;
c) İnşaatı sözleşmede kararlaştırılan tarihte ve sözleşmede belirlenen niteliklere göre eksiksiz, tam ve kullanıma elverişli biçimde “zamanında”teslim etme borcu;
d) Ayıba karşı güvence verme borcu;
e) İnşaat ruhsatını ve oturma iznini alma borcu;
f) Kat irtifakını ve kat mülkiyetini kurma ve gerekli işlemleri yapma borcu;
g) Vergileri ödeme borcu;
h) Sözleşmede yer alan başka yükümlülükleri yerine getirme borcu.
6- Arsa sahibinin borçları
a) Arsayı teslim etme borcu,
b) Sözleşmede belirlenen arsa paylarını devir borcu.
7- Yüklenicinin inşaattaki ayıplardan sorumluluğu
Yüklenici, yapımını üstlendiği binayı imar plânlarına, inşaat ruhsatına, plân ve projesine, sözleşmede ve sözleşme eki teknik şartlarda belirtilen niteliklerine göre, oturulabilir ve içinde yaşanabilir bir biçimde, kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulmuş, oturma izni alınmış olarak eksiksiz ve sözleşmede kararlaştırılan sürede veya ek sürede teslim etmek zorundadır.
Bütün bu yükümlülüklerden biri veya bir kaçı eksikse eserin ayıplı olmasından sözedilir ve yüklenici ayıplardan dolayı sorumlu olur. Binadaki ayıplar çeşitli biçimlerde ortaya çıkabilir: Maddi ayıp-hukuki ayıp, açık veya gizli ayıp, esaslı ayıp veya ufak tefek eksiklikler ve kusurlar gibi ayrımlar yapılabilir.
Maddi ayıplar, inşaatta bozukluk, eksik işler, niteliksiz malzeme kullanımı, binanın plân ve projesine tam uyulmaması ve sözleşmeye aykırı işler olabilir.
Hukuki ayıplar ise, imar plânlarına, ruhsatnameye aykırı inşaat yapılması, oturma izni alınmaması, kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulmaması, vergilerin ödenmemesi gibi kamu hukukunun emrettiği kurallara uyulmaması veya sözleşmede kararlaştırılan ve yüklenici tarafından üstlenilen hukuki işlemlerin yerine getirilmemesidir.[8]
8- İş sahibinin, ayıba karşı seçimlik hakları
818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 359 ve 6098 sayılı yeni Türk Borçlar kanunu’nun 474.maddesine göre: “İşsahibi, eserin tesliminden sonra, işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa, bunu uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır.”
Ve önceki Yasa’nın 360’ncı ve yeni Yasa’nın “iş sahibinin seçimlik hakları”
başlıklı 475.maddesine göre:
“Eserdeki ayıp sebebiyle yüklenicinin sorumlu olduğu hâllerde işsahibi, aşağıdaki seçimlik haklardan birini kullanabilir:
1. Eser işsahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olursa sözleşmeden dönme.
2. Eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteme.
3. Aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere, eserin ücretsiz onarılmasını isteme.
İşsahibinin genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklıdır.
Eser, işsahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup, sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa işsahibi, sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz.”
9- Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hükümleri
Çift tipli karma sözleşme niteliğinde olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine uygulanacak hükümler konusunda çeşitli görüşler ileri sürülmüştür.
Bir görüşe göre, bu tip sözleşmeler yasaca düzenlenmemiş olduğundan, herhangi bir yasa hükmü, doğrudan doğruya değil, ancak örnekseme (kıyas) yoluylauygulanabilir. Bu yüzden yargıç, çift tipli karmaşık içerikli sözleşmenin amacını ve tarafların karşılıklı çıkarlarını adaletli bir biçimde gözeterek, sözleşmenin unsurlarına göre yasadaki benzeşen hükümleri örnekseme yoluyla uygulamalı; gerektiğinde bir sözleşme türüne ilişkin çözüm yolunu yeğlemeli yahut çeşitli unsurlara ilişkin hükümlerin hepsini bir yana bırakarak Borçlar Yasısı’nın genel hükümlerini uygulama yoluna gitmeli; bu yoldan sonuca varılamıyorsa, örf ve âdet hukukuna başvurmalı; bundan da bir sonuç alamıyorsa kendisi yasakoyucu imiş gibi bir kural koymalıdır. (TMK.m.1) Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde de kural bu olmalıdır.[9]
Nitekim, inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin kendi kusuruyla işi “zamanında” bitirmeyerek temerrüde düşmesi üzerine, iş sahibi tarafından sözleşmenin feshine ilişkin Yargıtay 25.01.1984 gün ve E.1983/3 K.1984/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında: “Uyuşmazlığın kural olarak Borçlar Kanunu’nun 106-108 maddeleri hükümleri çerçevesinde çözümlenmesi gerekeceği” sonucuna varılmıştır. (6098/TBK.m.125-125)
Kuşkusuz ayplı işlerden dolayı arsa sahibinin seçimlik haklarını kullanmada yukarda belirtilen Borçlr Yasası’nın eser sözlşmesine ilişkin hükümleri uygulanacaktır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin eksik ve yarım bıraktığı işleri kendisinin tamamlamaması ve bunların üçüncü kişilere yaptırılmak zorunda kalınması durumunda, arsa sahibinin ve binadan bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin yükleniciden yapım ve onarım bedellerini isteme hakları konusunda da gene Borçlar Yasası’nın eser sözleşmesine ilişkin hükümlerinin uygulanması gerekecektir.
(6098/TBK.m.475,f.1-2,3 ve 818/BK.m.360/2)
Ayrıca arsa sahibinin, genel hükümlere göre, yükleniciden tazminat isteme hakkı da bulunmaktadır. (6098/m.475,f.2 ve 818/m.360,f.2,son cümle)
10-Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin sona ermesi
Her sözleşme gibi, arsa payı karşılığı bağımsız bölüm yapımı sözleşmeleri de yükümlülüklerin yerine getirilmesi, inşaatın bütünüyle tamamlanıp teslim edilmesi gibi olağan nedenlerle sona erebileceği gibi, taraflardan birinin ölümünün sözleşmenin sürdürülmesini olanaksız kılması, yüklenicinin parasal veya bedensel güçsüzlüğe düşmesi, inşaatı yarım bırakıp ortadan kaybolması ya da inşaatı süresinde bitiremeyeceğinin anlaşılması ve gecikmenin olağan süreyi fazlasıyla aşması üzerine iş sahibince sözleşmenin haklı olarak feshedilmesi, arsa sahibinin herhangi bir biçimde taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını yitirmesi, karşı konulamaz doğa olayları (mücbir sebep) gibi nedenlerle de sona erebilir.
Sözleşmenin sona ermesine ilişkin ayrıntılara, anlatım düzenimiz ve amacımız dışında olduğundan, hiç girmeyeceğiz. Yalnız, uygulamada arsa sahiplerini en fazla sıkıntıya sokan ve yargıya en çok yansıyan konu, inşaatın yüklenici tarafından yarım bırakılması ya da yıllarca bitirilmemesi nedeniyle arsa sahibinin sözleşmeyi feshetmesi olduğundan, buna ilişkin Yargıtay 25.01.1984 gün ve E.1983/3 K.1984/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı’nın sonuç bölümünü belirtmekle yetineceğiz. Buna göre:
“Yüklenicinin kendi kusuruyla işi belirlenen sürede bitirmeyerek temerüde düşmesi nedeniyle, sözleşmenin iş sahibi tarafından feshi halinde, uyuşmazlığın kural olarak Borçlar Kanunu`nun 106-108. maddeleri hükümleri çerçevesinde çözümlenmesi; ancak, olayın niteliği ve özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda, Medeni Kanunun 2. maddesi hükmü gözetilerek, sözleşmenin feshinin ileriye etkili sonuç doğuracak biçimde hükme bağlanması gerekir.
Böyle bir çözümün sonucu olarak da, inşaatı zamanında bitirmeyen veya yarım bırakıp giden yüklenici, o güne kadar yaptığı işlerin bedelini iş sahibinden ve iş sahibi de; yüklenicinin kusuruna bağlı tüm zararlarını yükleniciden isteyebilecekler; böylece tarafların yararları arasında karşılıklı bir denge kurulmuş olacaktır.”
[1] Dr.Bilâl Kartal, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi,1993,sf.12-15
[2] Prof.Dr.Cevdet Yavuz, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 1989, Cilt:2,sf. 133-134
[3] Dr.Bilâl Kartal, age,sf.15
[4] Prof.Dr.Cevdet Yavuz, age, sf.136-139 (Tırnak içindeki bölümler aynen alınmıştır.)
[5] Yavuz, age., sf.139-140
[6] Yavuz,age,sf.141; Kartal, age, sf.30; Yargıtay 14.HD.08.04.1980, E.1980/844 K.1980/1970
[7] Yavuz, age,142; Kartal,age, sf.31-35
[8] Kartal,age, sf. 76
[9] Yavuz, age.,sf.148-149