Türk Borçlar Kanunu (TBK)

818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen, “b. Alıcının malın teslimini isteme hakkı” kenar başlıklı yeni bir maddedir.

Tasarının üç fıkradan oluşan 265 inci maddesinde, alıcının malın devrini isteme hakkı düzenlenmektedir.

Maddenin birinci ve ikinci fıkralarında, ön ödemeli taksitle satışta, alıcının istemesi hâlinde, satıcının hangi maddî veya şeklî koşullar altında, satılanı ona devretmekle yükümlü olduğu belirtilmektedir.

Son fıkrada, ön ödemeli taksitle satış sözleşmesinde alıcının, hangi durumlarda ve hangi koşulun gerçekleşmesiyle satılanın kısım kısım devredilmesini isteyebileceği; hangi durumda bu hakka sahip olmadığı düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen, “c. Satış bedelinin ödenmesi” kenar başlıklı yeni bir maddedir.

Tasarının tek fıkradan oluşan 266 ncı maddesinde, satış bedelinin ödenmesi düzenlenmektedir.

Maddenin birinci cümlesinde, ödeme süresi bir yıldan daha uzun veya belirsiz olan sözleşmelerde, satış bedelinin satılanın devri anında tamamen ödenmiş olması gerektiği; ikinci cümlesinde ise, satılanın devrini isteyen alıcının, banka hesabındaki bakiyeden, satış bedelinin en çok üçte birlik kısmını satıcı lehine serbest bırakabileceği; maddenin son cümlesinde ise, alıcının sözleşmenin kurulduğu sırada böyle bir serbest bırakma taahhüdünde bulunamayacağı öngörülmektedir.

Maddenin ikinci cümlesinde, satış bedelinin tamamını ödeyerek, satıcıdan, satılanın kendisine devrini isteyen alıcının, satılan kendisine devredilmedikçe, hesabındaki taksit ödemelerinin en çok üçte bir oranındaki kısmını, satıcı yararına serbest bırakılmasına rıza gösterebileceği öngörülmüş ve böylece alıcı, taksit borçlarını tamamen ödediği hâlde, henüz devralmadığı satılanın satış bedelinin bu oranı aşan kısmını kaybetmesi tehlikesine karşı hukukî koruma altına alınmıştır. Maddenin son cümlesi uyarınca, alıcının sözleşmenin kurulduğu sırada söz konusu hukukî korumayı ortadan kaldıran veya azaltan bir taahhüt geçersiz sayılmış, böylece satıcıların bu hükmün etkisinden kurtulmalarının önlenmesi amaçlanmıştır.

818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen, “d. Satış bedelinin belirlenmesi” kenar başlıklı yeni bir maddedir.

Tasarının üç fıkradan oluşan 267 nci maddesinde, satış bedelinin belirlenmesi düzenlenmektedir.

Maddenin birinci fıkrasına göre, ön ödemeli taksitle satış sözleşmesinin kurulduğu sırada belirlenen toplam satış bedeline ek bir bedel isteme hakkını saklı tutan bütün kayıtlar geçersizdir.

Maddenin ikinci fıkrasında, ön ödemeli taksitle satış sözleşmesinin bir çeşidi olan ve öğretide “tahsis kaydıyla satış” (vente avec réserve de spécification; Spezifikationskauf) adı verilen sözleşme düzenlenmektedir. Bu sözleşmenin varlığı, aşağıdaki koşulların birlikte gerçekleşmesine bağlanmıştır:

1. Ödenecek toplam satış bedeli önceden sözleşmede belirlenmiş olmakla birlikte, satıcının alıcıya devretmekle yükümlü olduğu eşya belirlenmemiş olmalıdır.

2. Satıcı, alıcıya zilyetlik ve mülkiyetini devralacağı eşyayı seçme hakkı tanımış olmalıdır.

Bu fıkra uyarınca, yukarıda belirtilen koşulların gerçekleşmesi durumunda satıcı, peşin satıştaki olağan bedelleri göz önünde tutmak suretiyle alıcının yapacağı seçime tam olarak uymakla yükümlü olacaktır.

Bu tür satışlara, alıcının bir mobilya mağazasından, ileride evlenecek kızına çeyiz olarak satın almak istediği eşyaya ilişkin yaptığı sözleşme örnek olarak gösterilebilir. Bu durumda alıcı, kendisine tanınan seçim hakkını kullandığında, satıcı, sözleşmede kararlaştırılan toplam satış bedeline (meselâ onbin liraya) kadar olmak üzere, seçtiği çeyizlik eşyayı (oturma veya yatak odası takımı vb.) peşin satıştaki olağan bedellerle devretmekle yükümlüdür.

Maddenin son fıkrasında, aynı maddenin ikinci fıkrasına aykırı anlaşmaların, ancak alıcı için daha elverişli bulunması ölçüsünde geçerli olacağı açıklanmaktadır.

818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen, “3. Sözleşmenin sona ermesi / a. Cayma hakkı” kenar başlıklı yeni bir maddedir.

Tasarının üç fıkradan oluşan 268 inci maddesinde, sona erme sebeplerinden biri olarak cayma hakkı düzenlenmektedir.

Maddenin birinci fıkrasında, ödeme süresi bir yıldan daha uzun veya belirsiz olan ön ödemeli taksitle satış sözleşmesinde alıcının, malın devrine kadar, her zaman sözleşmeden cayabileceği kabul edilmektedir.

Maddenin ikinci fıkrasında, cayma hâlinde, alıcı tarafından ödenmesi öngörülen cayma parasının nasıl belirleneceği ve miktarı ile yapılmış bulunan ödemelerden, cayma parasını aşan kısmının ne olacağı açıklanmaktadır.

Maddenin son fıkrasına göre, bu fıkrada yazılı üç durumdan birinin gerçekleşmesi sebebiyle sözleşmeden cayılmış olursa, alıcıdan cayma parası istenemeyecektir.

818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen, “b. Sözleşmenin süresi” kenar başlıklı yeni bir maddedir.

Tasarının iki fıkradan oluşan 269 uncu maddesinde, ön ödemeli taksitle satış sözleşmesinin süresi düzenlenmektedir.

Maddenin birinci fıkrasında, ön ödemeli taksitle satış sözleşmesinde, ön ödemeleri ifa borcunun beş yılın geçmesiyle sona ermesi öngörülmektedir.

Maddenin ikinci fıkrasında ise, ödeme süresi bir yıldan uzun veya belirsiz olan ön ödemeli taksitle satış sözleşmesinde, fıkrada öngörülen koşulların gerçekleşmesi durumunda, satıcının da sözleşmeden cayan alıcının haklarına sahip olacağı düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen, “c. Alıcının temerrüdü” kenar başlıklı yeni bir maddedir.

Tasarının dört fıkradan oluşan 270 inci maddesinde, alıcının temerrüdü düzenlenmektedir.

Maddenin birinci fıkrasında, ön ödemeli taksitle satışta alıcının bir veya birden çok ödemede temerrüde düşmesi durumunda, satıcının vadesi gelmiş olan ön ödemeleri isteme hakkı ile fıkrada öngörülen koşullar gerçekleşmişse, sözleşmeden dönme hakkı düzenleme konusu yapılmıştır.

Maddenin ikinci fıkrasının ilk cümlesinde, satıcının ödeme süresi bir yıl veya daha kısa olan sözleşmeden dönmesi durumunda, Tasarının 259 uncu maddesinin ikinci fıkrasının kıyas yoluyla uygulanacağı kabul edilmektedir. Aynı fıkranın son cümlesi uyarınca, süresi bir yıldan uzun olan sözleşmelerde satıcı, ancak Tasarının 268 inci maddesinin ikinci fıkrasında öngörülen cayma parasını ve ortalama banka faizlerini aşan zararlarının karşılanmasını isteyebilir.

Maddenin üçüncü fıkrasında, bir yıldan daha uzun süreli sözleşmelerde temerrüde düşmüş olan alıcının malın devrini istemesi hâlinde satıcıya, yasal anapara faizi ile birlikte devir isteminden sonra malın değerinde oluşacak eksilmelerin giderimini isteme hakkı tanınmakta ve sözleşmede öngörülmesi durumunda ödenecek ceza koşulunun miktarının, satış bedelinin yüzde onunu geçemeyeceği belirtilmektedir.

Maddenin son fıkrasında ise, satılanın devrinden sonra, alıcının temerrüde düşmesi sebebiyle satıcının sözleşmeden dönmesi durumunda, Tasarının 259 uncu maddesinin birinci fıkrası hükmünün uygulanacağı ifade edilmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen, “4. Uygulama alanının sınırlanması” kenar başlıklı yeni bir maddedir.

Tasarının tek fıkradan oluşan 271 inci maddesinde, uygulama alanının sınırlanması düzenlenmektedir.

Maddeye göre, alıcının tacir sıfatıyla hareket etmesi veya malın bir ticarî işletmenin ihtiyacı için ya da meslekî amaçlarla satın alınması durumunda, ön ödemeli taksitle satış sözleşmesine ilişkin 263 ilâ 270 inci maddeleri uygulanmaz.

818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen, “III. Ortak hükümler” kenar başlıklı yeni bir maddedir.

Tasarının iki fıkradan oluşan 272 nci maddesinde, ortak hükümler düzenlenmektedir.

Maddenin birinci fıkrasında, taksitle satışa ilişkin hükümlerden yasal temsilcinin rızasına, alıcının sözleşmenin kurulmasından cayma hakkına ve def’ilerine, satıcının alacağının devrine, hâkim tarafından sağlanan ödeme kolaylıklarına, yetkili mahkeme ve tahkime ilişkin olanların, ön ödemeli taksitle satış sözleşmelerine de uygulanacakları belirtilmektedir.

Maddenin ikinci fıkrasında ise, satılanı devir süresi bir yıldan daha uzun veya belirsiz olan taksitle satışta, alıcının satılanın devrinden önce ödemeleri yapma yükümlülüğü varsa, ön ödemeli taksitle satışa ilişkin hükümlerin kıyas yoluyla uygulanacağı öngörülmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen, “D. Açık artırma yoluyla satış / I.

Tanımı” kenar başlıklı yeni bir maddedir.

Tasarının tek fıkradan oluşan 273 üncü maddesinde, açık artırma yoluyla satış tanımlanmaktadır.

Maddeye göre, “Açık artırma yoluyla satış; yeri, zamanı ve koşulları önceden belirlenerek, hazır olanlar arasından en yüksek bedeli öneren ile yapılan satıştır”.

818 sayılı Borçlar Kanununun 225 inci maddesini karşılamaktadır.

Tasarının iki fıkradan oluşan 274 üncü maddesinde, isteğe bağlı açık artırma ve cebrî artırma yoluyla yapılan satışlarda, sözleşmenin kurulduğu an belirtilmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 225 inci maddesinin kenar başlığında kullanılan “I. Satımın inikadı” şeklindeki ibare, Tasarıda “II. Kurulması” şeklinde değiştirilmiştir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 225 inci maddesinin birinci fıkrası, Tasarının 274 üncü maddesinin ikinci fıkrası olarak; 818 sayılı Borçlar Kanununun 225 inci maddesinin ikinci fıkrası ise, Tasarıda birinci fıkra olarak kaleme alınmıştır.

Sistematik yapısı ile metninde yapılan arılaştırma dışında, maddede 818 sayılı Borçlar Kanununa göre bir hüküm değişikliği yoktur.

818 sayılı Borçlar Kanununun 227 nci maddesini karşılamaktadır.

Tasarının iki fıkradan oluşan 275 inci maddesinde, artırmaya katılanın bağlandığı an düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 227 nci maddesinin kenar başlığında kullanılan “III. Müzayedeye iştirak edenin ne zaman mülzem olacağı / 1. Umumiyet itibariyle” şeklindeki ibareler, Tasarıda “III.

Hükümleri / 1. Artırmaya katılanın bağlandığı an / a. Genel olarak” şeklinde değiştirilmiştir.

818 sayılı Borçlar Kanununda tek fıkradan oluşan 227 nci maddesi, bu maddede iki ayrı konunun düzenlendiği göz önünde tutularak, Tasarıda iki fıkra hâlinde düzenlenmiştir.

Maddenin birinci fıkrasında, artırmaya katılan kişinin, satış için konulmuş olan koşullar çerçevesinde, önerisiyle bağlı olduğu kabul edilmektedir.

Maddenin ikinci fıkrasında ise, artırmaya katılan kişinin önerisiyle bağlı olmaktan hangi anda kurtulacağı açıklanmaktadır.

Sistematik yapısı ile metninde yapılan düzeltme ve arılaştırma dışında, maddede 818 sayılı Borçlar Kanununa göre bir hüküm değişikliği yoktur.

818 sayılı Borçlar Kanununun 228 inci maddesini karşılamaktadır.

Tasarının iki fıkradan oluşan 276 ncı maddesinde, taşınmaz artırımında artırmaya katılanın bağlandığı an düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 228 inci maddesinin kenar başlığında kullanılan “2. Gayrimenkul müzayedesi” şeklindeki ibare, Tasarının 276 ncı maddesinde “b. Taşınmazın açık artırma yoluyla satışında” şeklinde değiştirilmiştir.

Maddenin birinci fıkrasında, taşınmazlara ilişkin açık artırma yoluyla satışlarda, ileri sürülen önerinin kabul edilerek ihalenin yapılmasının veya reddedilerek, ihalenin yapılmamasının, artırmadan hemen sonra gerçekleşmesi gerektiği öngörülmektedir.

Maddenin ikinci fıkrasında ise, bu tür artırmalarda, öneride bulunanın önerisiyle bağlılığının artırmadan sonra da devam edeceğini öngören koşulun, kural olarak geçersiz olduğu belirtilmekte; aynı fıkrada bu kuralın iki istisnasına yer verilmektedir.

Metninde yapılan arılaştırma dışında, maddede 818 sayılı Borçlar Kanununa göre bir hüküm değişikliği yoktur.

818 sayılı Borçlar Kanununun 229 uncu maddesini karşılamaktadır.

Tasarının iki fıkradan oluşan 277 nci maddesinde, açık artırma yoluyla satılan bir taşınmazın ihale bedelinin peşin ödenmesi gereği ve buna uyulmamasının sonucu düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 229 uncu maddesinin kenar başlığında kullanılan “IV. Tediyenin peşin olması lüzumu” şeklindeki ibare, Tasarıda “2. Ödemenin peşin olması gereği” şeklinde değiştirilmiştir.

818 sayılı Borçlar Kanununda tek fıkradan oluşan madde, bu maddede iki ayrı konunun düzenlendiği göz önünde tutularak, Tasarıda iki fıkra hâlinde düzenlenmiştir.

Sistematik yapısı ile metninde yapılan düzeltme ve arılaştırma dışında, maddede 818 sayılı Borçlar Kanununa göre bir hüküm değişikliği yoktur.

818 sayılı Borçlar Kanununun 231 inci maddesini karşılamaktadır.

Tasarının dört fıkradan oluşan 278 inci maddesinde, açık artırma yoluyla satışlara bağlı olarak, mülkiyetin geçmesi düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 231 inci maddesinin kenar başlığında kullanılan “VI. Mülkiyetin intikali” şeklindeki ibare, Tasarıda “3. Mülkiyetin geçmesi” şeklinde değiştirilmiştir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 231 inci maddesi üç fıkradan oluştuğu hâlde, Tasarıda dört fıkra olarak düzenlenmiştir. Bu çerçevede artırma yoluyla satış türü olarak kabul edilen isteğe bağlı özel artırmalarda mülkiyetin geçmesi konusunun da yeni bir hüküm olarak maddenin son fıkrasında düzenlenmesi uygun görülmüştür.

818 sayılı Borçlar Kanununun 230 uncu maddesini karşılamaktadır.

Tasarının üç fıkradan oluşan 279 uncu maddesinde, açık artırma yoluyla satışlarda zapttan ve ayıptan sorumluluk düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 230 uncu maddesinin kenar başlığında kullanılan “V. Tekeffül” şeklindeki ibare, Tasarıda “4. Zapttan ve ayıptan sorumluluk” şeklinde değiştirilmiştir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 230 uncu maddesinin birinci fıkrasında, cebrî artırmalarda “tekeffül”e yer olmamasına ilişkin kuralın iki istisnasına (artırma şartnamesinde aksine açık bir düzenleme olması ile artırmaya katılanlara karşı hile yapılması) ilişkin sorunlara, ancak icra hukuku kurumları çerçevesinde (şikâyet, ihalenin feshi gibi) çözüm bulunabileceği göz önünde tutularak, Tasarı metnine alınmamış; bu tür artırmalarda ayıptan ve zapttan sorumluluğa ilişkin hükümlerin uygulanmayacağı kabul edilmiştir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 226 ncı maddesini karşılamaktadır.

Tasarının iki fıkradan oluşan 280 inci maddesinde, artırmanın iptali düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 226 ncı maddesinin kenar başlığında kullanılan “II. Müzayedenin butlanı” şeklindeki ibare, Tasarının 280 inci maddesinde, “IV. Artırmanın iptali” şeklinde değiştirilmiştir.

Gerçekten, söz konusu maddede ihalenin iptaline karar verilmesi istemiyle, ilgililerin dava açabilecekleri düzenlendiğine göre, 818 sayılı Borçlar Kanununun 226 ncı maddesinin kenar başlığında kullanılan ibare hatalıdır. Çünkü, ihalenin iptali hâlinde fesihten söz edilemeyeceği için iptal, sonuçlarını geriye etkili olmak üzere doğurur.

818 sayılı Borçlar Kanununda, tek fıkradan oluşan maddeye, Tasarıda yeni bir hüküm eklenerek madde, iki fıkra hâlinde kaleme alınmıştır.

818 sayılı Borçlar Kanununun 226 ncı maddesinin birinci cümlesinde kullanılan “her alâkadar tarafından on gün içinde itiraz edilebilir.” şeklindeki ibare, Tasarıda “her ilgili, iptal sebebini öğrendiği günden başlayarak on gün ve her hâlde ihale tarihini izleyen bir yıl içinde” şeklinde değiştirilmiş;

böylece İcra ve İflâs Kanununun 134 üncü maddesinin altıncı fıkrasında öngörülen bir yıllık süreyle paralellik sağlanmıştır.

818 sayılı Borçlar Kanununun 226 ncı maddesinin ikinci cümlesinde kullanılan “bu itiraz cebrî müzayedelerde icra ve iflâs muamelelerine nezaret eden makamlara arz olunur.” şeklindeki ibare, Tasarının 280 inci maddesinin ikinci fıkrasında “Cebrî artırmalar hakkında özel hükümler saklıdır.” şeklinde değiştirilmiştir.

İKİNCİ BÖLÜM Mal Değişim Sözleşmesi 818 sayılı Borçlar Kanununda, 232 nci maddeyle başlayan “Beşinci Fasıl / Trampa” şeklindeki üst başlık, Tasarıda “İkinci Bölüm / Mal Değişim Sözleşmesi” şeklinde değiştirilmiştir.

818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen, “A. Tanımı” kenar başlıklı yeni bir maddedir.

Tasarının tek fıkradan oluşan 281 inci maddesinde, mal değişim sözleşmesi tanımlanmaktadır.

Maddeye göre, “Mal değişim sözleşmesi, taraflardan birinin diğer tarafa bir veya birden çok şeyin zilyetlik ve mülkiyetini, diğer tarafın da karşı edim olarak başka bir veya birden çok şeyin zilyetlik ve mülkiyetini devretmeyi üstlendiği sözleşmedir”.

818 sayılı Borçlar Kanununun 232 nci maddesini karşılamaktadır.

Tasarının tek fıkradan oluşan 282 nci maddesinde, mal değişim sözleşmesinin tâbi olduğu hükümler düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 232 nci maddesinin kenar başlığında kullanılan “A. Trampa Satım Hükümlerine Tâbidir:” şeklindeki ibare, Tasarının 282 nci maddesinde “B. Tâbi olduğu hükümler” şeklinde değiştirilmiştir.

Metninde yapılan arılaştırma dışında, maddede 818 sayılı Borçlar Kanununa göre bir hüküm değişikliği yoktur.

818 sayılı Borçlar Kanununun 233 üncü maddesini karşılamaktadır.

Tasarının tek fıkradan oluşan 283 üncü maddesinde, mal değişim sözleşmesinde ayıptan ve zapttan sorumluluk düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 233 üncü maddesinin kenar başlığında kullanılan “B. Tekeffül” şeklindeki ibare, Tasarıda “C. Zapttan ve ayıptan sorumluluk” şeklinde değiştirilmiştir.

818 sayılı Borçlar Kanunundan farklı olarak, mal değişim sözleşmesinin konusu olan şeylerin üçüncü kişilerce zapt edilmesi durumunda o şeyleri değişim yoluyla devralanlara ve ayıplı olması sebebiyle geri verenlere tanınan tazminat isteme veya verdiklerini geri alma şeklindeki seçimlik haklar, Tasarıda sayılmamış, bunun yerine, satış sözleşmesinin ayıptan ve zapttan sorumluluğa ilişkin hükümlerinin uygun düştüğü ölçüde, mal değişim sözleşmelerine de uygulanacağı belirtilmiştir.

Böylece, taraflara 818 sayılı Borçlar Kanununun 233 üncü maddesinde öngörülen seçimlik hakların dışında yeni haklar da tanınmıştır.

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM Bağışlama Sözleşmesi 818 sayılı Borçlar Kanununda “Yedinci Bap / Bağışlama” şeklindeki üst başlık, Tasarıda “Üçüncü Bölüm / Bağışlama Sözleşmesi” şeklinde ifade edilmiştir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 234 üncü maddesini karşılamaktadır.

Tasarının üç fıkradan oluşan 284 üncü maddesinde, bağışlama sözleşmesi tanımlanmaktadır.

818 sayılı Borçlar Kanununun 234 üncü maddesinin kenar başlığında kullanılan “A. Mevzuu” şeklindeki ibare, Tasarıda “A. Tanımı” şeklinde değiştirilmiştir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 234 üncü maddesinin birinci fıkrasında kullanılan “malının tamamını veya bir kısmını diğer bir kimseye temlik eder.” şeklindeki ibare, Tasarıda “malvarlığından … bir kazandırma yapmayı üstlendiği sözleşmedir” şeklinde değiştirilmiştir.

818 sayılı Borçlar Kanununda iki fıkradan oluşan madde, bu maddenin ikinci fıkrasında iki ayrı konunun düzenlendiği göz önünde tutularak, bu fıkra Tasarıda iki fıkraya bölünerek düzenlenmiştir.

Sistematik yapısı ile metninde yapılan düzeltme ve arılaştırma dışında, maddede 818 sayılı Borçlar Kanununa göre bir hüküm değişikliği yoktur.

818 sayılı Borçlar Kanununun 235 inci maddesini kısmen karşılamaktadır.

Tasarının iki fıkradan oluşan 285 inci maddesinde, bağışlayanın bağışlama ehliyeti düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 235 inci maddesinin kenar başlığında kullanılan “B. Bağışlamaya Ehliyet / I. Bağışlayan hakkında” şeklindeki ibareler, Tasarıda “B. Bağışlama ehliyeti / I.

Bağışlayan için” şeklinde değiştirilmiştir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 235 inci maddesinin ikinci fıkrasının, fiil ehliyetinden yoksun kişilerin kendilerinin ve onların adına yasal temsilcilerinin bağışlama sözleşmesinin bağışlayan tarafını oluşturmaları konusundaki düzenlemesi Tasarıya alınmamıştır. 4721 sayılı Türk Medenî Kanununun vesayet altındaki kişi adına önemli olmayan bağışların yapılabileceğine ilişkin 449 uncu maddesi saklı kalmak kaydıyla, bağışlama sözleşmesinin bağışlayan tarafının tam ehliyetli olması zorunlu görülmüştür.

818 sayılı Borçlar Kanununun 235 inci maddesinin son fıkrasında kullanılan “sulh mahkemesince” şeklindeki ibare, “mahkemece” şeklinde değiştirilmiştir. Burada, “mahkeme” sözcüğünden anlaşılması gereken vesayet makamıdır.

818 sayılı Borçlar Kanununun 236 ncı maddesini karşılamaktadır.

Tasarının tek fıkradan oluşan 286 ncı maddesinde, bağışlananın bağışlamayı kabul ehliyeti düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 236 ncı maddesinin kenar başlığında kullanılan “II. Bağışlamayı kabul eden hakkında” şeklindeki ibare, Tasarıda “II. Bağışlanan için” şeklinde değiştirilmiştir.

Metninde yapılan arılaştırma dışında, maddede 818 sayılı Borçlar Kanununa göre bir hüküm değişikliği yoktur.

818 sayılı Borçlar Kanununun 238 inci maddesini karşılamaktadır.

Tasarının üç fıkradan oluşan 287 nci maddesinde, bağışlama sözü verme düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 238 inci maddesinin kenar başlığında kullanılan “II. Bağışlama vaadi” şeklindeki ibare, Tasarının 287 nci maddesinde, “C. Kurulması / I. Bağışlama sözü verme” şeklinde değiştirilmiştir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 238 inci maddesinin son fıkrasında kullanılan “Bağışlama taahhüdü tenfiz edilince” şeklindeki ibare, Tasarıda “Şekle uyulmaması sebebiyle geçersiz olan bağışlama sözü verme, bağışlayan tarafından yerine getirildiğinde” şeklinde; “elden yapılmış bağışlama gibi olur.” şeklindeki ibare de “elden bağışlama hükmündedir.” şeklinde değiştirilmiştir. Aynı fıkranın son cümlesi olarak, Tasarı metnine eklenen hüküm şöyledir: “Ancak, geçerliliği resmî şekle bağlanmış olan bağışlamalarda bu hüküm uygulanmaz.”

818 sayılı Borçlar Kanununun 237 nci maddesinin birinci fıkrasını karşılamaktadır.

Tasarının tek fıkradan oluşan 288 inci maddesinde, elden bağışlamanın kurulması düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 237 nci maddesinin kenar başlığında kullanılan “C. Şekli / I. Elden bağışlama” şeklindeki ibareler yerine, bağışlama sözü verme şeklinin, Tasarının 287 nci maddesinde düzenlendiği göz önünde tutularak, Tasarının 288 inci maddesinde “II. Elden bağışlama” ibaresi kullanılmıştır.

818 sayılı Borçlar Kanununun 237 nci maddesinin ikinci ve son fıkraları, tanımda taşınır sözcüğüne yer verildiği ve taşınmazlar tanım dışı bırakıldığı için, Tasarının 288 inci maddesine alınmamıştır.

Sistematik yapısı ile metninde yapılan arılaştırma dışında, maddede 818 sayılı Borçlar Kanununa göre bir hüküm değişikliği yoktur.

818 sayılı Borçlar Kanununun 240 ıncı maddesini kısmen karşılamaktadır.

Tasarının iki fıkradan oluşan 289 uncu maddesinde, koşullu bağışlama düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 240 ıncı maddesinin kenar başlığında kullanılan “D. Şartları ve Mükellefiyetleri / I. Umumiyet itibariyle” şeklindeki ibareler, yüklemeli bağışlamanın, Tasarının 290 ıncı maddesinde ayrıca düzenlendiği göz önünde tutularak, “III. Koşullu bağışlama” şeklinde değiştirilmiş ve kısaltılmıştır.

Sistematik yapısı ile metninde yapılan düzeltme ve arılaştırma dışında, maddede 818 sayılı Borçlar Kanununa göre bir hüküm değişikliği yoktur.

818 sayılı Borçlar Kanununun 240 ıncı maddesinin birinci fıkrasını kısmen ve 241 inci maddesini karşılamaktadır.

Tasarının dört fıkradan oluşan 290 ıncı maddesinde, yüklemeli bağışlama düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 241 inci maddesinin kenar başlığında kullanılan “II. Şartın icrası” şeklindeki ibare, Tasarının 290 ıncı maddesinde, “IV. Yüklemeli bağışlama” şeklinde değiştirilmiştir.

Gerçekten, 818 sayılı Borçlar Kanununun 241 inci maddesinin kenar başlığında “şart” teriminin kullanılmasına karşın, madde metninde “mükellefiyet” teriminin kullanılması yanlış olduğu gibi, “yükleme” denilmesi gerekirken yükümlülük (mükellefiyet) denilmesi de hatalı olmuştur. Öte yandan, Türk Medenî Kanununun 515 inci maddesinde “mükellefiyet” yerine “yükleme” teriminin kullanıldığı göz önünde tutularak, Türk Medenî Kanunu ile Tasarı arasında terim birliği de sağlanmıştır.

Bağışlayan, sözleşmeye koyduğu yüklemelerle, belirli bir amaca ulaşmak için, bağışlanana verme borcunu da kapsayacak şekilde, geniş anlamda yapma veya yapmama borcu yükler. Yüklemeden yararlanacak olanlar, sadece bağışlanandan yüklemeye uygun davranmasını isteyebilirler.

Yüklemeli bağışlama, yüklemeden yararlanacak olanlar lehinde bir alacak hakkı doğurmaz; bu sebeple, yüklemeye aykırı davranan bağışlanan, yüklemeden yararlanacak olanlara tazminat ödemekle yükümlü tutulamaz. Fakat bağışlayan, Tasarının 294 üncü maddesinin (3) numaralı bendine dayanarak, yüklemenin, haklı bir sebep olmaksızın, bağışlananca yerine getirilmemesi sebebiyle, yerine getirdiği bağışlama konusunu geri alabilir.

Üç fıkradan oluşan 818 sayılı Borçlar Kanununun 241 inci maddesi, aynı Kanunun 240 ıncı maddesinin birinci cümlesi, Tasarının 289 uncu maddesinin birinci fıkrasına kısmen alınarak, Tasarıda dört fıkra hâlinde düzenlenmiştir.

Maddenin birinci fıkrasına göre: “Bağışlayan, bağışlamasına yüklemeler koyabilir.” 818 sayılı Borçlar Kanununun 241 inci maddesinin ikinci fıkrasının sonunda kullanılan “ait olduğu mercie intikal eder.” şeklindeki ibare, Tasarıda “ilgili kamu kurumuna geçer.” şeklinde değiştirilmiştir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 241 inci maddesinin son fıkrasında kullanılan “Bağışlanılan şeyin kıymeti masrafını korumaz ve masraf fazlası kendisine tesviye edilmezse” şeklindeki ibare, Tasarıda “Bağışlama konusunun değeri, yüklemenin yerine getirilmesi masraflarını karşılamaz ve aşan kısım kendisine ödenmezse” şekline dönüştürülmüştür.

818 sayılı Borçlar Kanununun 242 nci maddesini karşılamaktadır.

Tasarının iki fıkradan oluşan 291 inci maddesinde, bağışlayana dönme koşullu bağışlama düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 242 nci maddesinin kenar başlığında kullanılan “III. Rücu şartları” şeklindeki ibare, Tasarının 291 inci maddesinde, “V. Bağışlayana dönme koşullu bağışlama” şeklinde değiştirilmiştir.

Metninde yapılan düzeltme ve arılaştırma dışında, maddede 818 sayılı Borçlar Kanununa göre bir hüküm değişikliği yoktur.

818 sayılı Borçlar Kanununun 239 uncu maddesini karşılamaktadır.

Tasarının tek fıkradan oluşan 292 nci maddesinde, bağışlama önerisinin geri alınması düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 239 uncu maddesinin kenar başlığında kullanılan “III. Kabulün neticeleri” şeklindeki ibare, Tasarının 292 nci maddesinde “VI. Bağışlama önerisinin geri alınması” şeklinde düzeltilmiştir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 239 uncu maddesinde kullanılan “bağışlamasından rücu edebilir.” şeklindeki ibare, Tasarıda “bağışlama önerisini geri alabilir.” şeklinde değiştirilmiştir.

Metninde yapılan düzeltme ve arılaştırma dışında, maddede 818 sayılı Borçlar Kanununa göre bir hüküm değişikliği yoktur.

818 sayılı Borçlar Kanununun 243 üncü maddesini karşılamaktadır.

Tasarının iki fıkradan oluşan 293 üncü maddesinde, bağışlayanın sorumluluğu düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 243 üncü maddesinin kenar başlığında kullanılan “E. Bağışlayanın mesuliyeti” şeklindeki ibare, Tasarıda “D. Bağışlayanın sorumluluğu” şeklinde değiştirilmiştir.

818 sayılı Borçlar Kanununda tek fıkradan oluşan madde, bu maddede iki ayrı konunun düzenlendiği göz önünde tutularak Tasarıda iki fıkra hâlinde kaleme alınmıştır.

818 sayılı Borçlar Kanununda kullanılan “hileden veya ağır dikkatsizlikten maada hâllerde” şeklindeki ibare, Tasarıda “ağır kusuruyla sebep olmadıkça”; “tekeffülünü vaadetmiş ise” şeklindeki ibare de “garanti sözü vermişse” şeklinde değiştirilmiştir.

Sistematik yapısı ile metninde yapılan düzeltme ve arılaştırma dışında, maddede 818 sayılı Borçlar Kanununa göre bir hüküm değişikliği yoktur.

818 sayılı Borçlar Kanununun 244 üncü maddesini karşılamaktadır.

Tasarının tek fıkraya bağlı üç bentten oluşan 294 üncü maddesinde, bağışlamanın ortadan kalkması yollarından biri olarak bağışlamanın geri alınması düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 244 üncü maddesinin kenar başlığında kullanılan “F. İptal / I. Bağışlanılan malların istirdadı” şeklindeki ibareler, Tasarıda “E. Bağışlamanın ortadan kalkması / I. Bağışlamanın geri alınması” şeklinde değiştirilmiştir.

Maddenin kenar başlığında kullanılan “E. Bağışlamanın ortadan kalkması” şeklindeki ibare, hem bu maddede düzenlenen elden bağışlama ile yerine getirilmiş bağışlama sözü vermenin geri alınmasını hem de bir sonraki maddede düzenlenen henüz yerine getirilmemiş olan bağışlama sözü vermenin geri alınmasını ifade etmek üzere kullanılmıştır.

818 sayılı Borçlar Kanununun 244 üncü maddesinde kullanılan “bağışlananın elinde hâlen ne kalmış ise” şeklindeki ibare, Tasarıda “bağışlananın istem tarihindeki zenginleşmesi ölçüsünde” şeklinde değiştirilmiştir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 244 üncü maddesinin ilk cümlesinin sonunda “dava edebilir” şeklinde bir ibarenin kullanılması hatalıdır. Çünkü, bağışlamanın geri alınması için dava açılması zorunlu değildir. Bağışlayanın, geri alma konusunda, bağışlanana varması gerekli tek taraflı bozucu yenilik doğurucu irade açıklaması yeterlidir.

Metninde yapılan düzeltme ve arılaştırma dışında, maddede 818 sayılı Borçlar Kanununa göre bir hüküm değişikliği yoktur.

818 sayılı Borçlar Kanununun 245 inci maddesini karşılamaktadır.

Tasarının iki fıkradan oluşan 295 inci maddesinde, bağışlama sözü vermenin geri alınması ve bağışlayanın ifadan kaçınması düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 245 inci maddesinin kenar başlığında kullanılan “II. Bağışlama taahhüdünden rücu ve iptal” şeklindeki ibare, Tasarıda “II. Bağışlama sözü vermenin geri alınması ve ifadan kaçınma” şeklinde değiştirilmiştir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 245 inci maddesinin son fıkrasında kullanılan “iptal olunur” şeklindeki ibare, bağışlama sözü verenin borcunu ödeme güçsüzlüğü belirlenir veya iflâsına karar verilirse, bağışlama sözü verme, bağışlayanın bağışlamayı geri almasına veya iptal davası açmasına gerek olmaksızın, kendiliğinden hükümsüz kalacağı göz önünde tutularak, “ortadan kalkar.” şeklinde; “iflâsı ilân olunur ise” şeklindeki ibare de “iflâsına karar verilirse” şeklinde değiştirilmiştir.

Metninde yapılan düzeltme ve arılaştırma dışında, maddede 818 sayılı Borçlar Kanununa göre bir hüküm değişikliği yoktur.

818 sayılı Borçlar Kanununun 246 ncı maddesini karşılamaktadır.

Tasarının dört fıkradan oluşan 296 ncı maddesinde, geri alma hakkının süresi ve mirasçılara geçmesi düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 246 ncı maddesinin kenar başlığında kullanılan “III. Müruru zaman ve dâva hakkının mirasçılara intikali” şeklindeki ibare, Tasarıda “III. Geri alma hakkının süresi ve mirasçılara geçmesi” şeklinde değiştirilmiştir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 246 ncı maddesinin birinci fıkrasında kullanılan “rücu sebebine vâkıf olduğu günden itibaren” şeklindeki ibare, Tasarıda “geri alma sebebini öğrendiği günden başlayarak” şeklinde ve “bağışlamadan rücu etmeğe hakkı vardır.” şeklindeki ibare de, “bağışlamayı geri alabilir.” şeklinde düzeltilmiştir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 246 ncı maddesinin ikinci fıkrasında kullanılan “senenin hitamına kadar” şeklindeki ibare, Tasarıda “bu sürenin bitimine kadar” şeklinde; 818 sayılı Borçlar Kanununun son fıkrasında kullanılan “feshini dâva edebilirler.” şeklindeki ibare de “ortadan kaldırılmasını isteyebilirler.” şeklinde değiştirilmiştir. Gerçekten, bu durumda bağışlayanın mirasçılarının, tıpkı Tasarının 293 üncü maddesinin birinci fıkrasında olduğu gibi, bağışlamanın geri alınması için dava açmaları zorunlu değildir. Bağışlayanın mirasçılarının, geri alma konusunda, bağışlanana varması gerekli tek taraflı bozucu yenilik doğurucu irade açıklamasında bulunmaları yeterlidir.

Bağışlayan bir yıllık süre dolmadan ölürse, geri alma hakkı mirasçılara geçer ve mirasçılar bu sürenin bitimine kadar bu hakkı kullanabilirler.

Maddenin ikinci fıkrasına göre, bağışlayanın, geri alma sebebini öğrenmekle birlikte, bir yıllık yasal sürenin sona ermesinden önce ölmesi durumunda, mirasçıları, geri kalan süre içinde, bağışlamayı geri alabilirler.

Maddenin üçüncü fıkrası, 818 sayılı Borçlar Kanununun 246 ncı maddesinde yer verilmeyen, yeni bir hükümdür. Bu hüküm uyarınca, bağışlayanın, sağlığında bağışlamayı geri alma sebebini de öğrenememesi durumunda, mirasçılarına, bağışlayanın ölümünden başlayarak bir yıl içinde bağışlamayı geri alma hakkı tanınmıştır.

Maddenin son fıkrasına göre, bağışlanan, bağışlayanı hukuka aykırı olarak ve kasten öldürürse ya da onun geri alma hakkını kullanmasını engellerse, bağışlayanın mirasçıları, birinci fıkrada öngörülen bir yıllık süreyle bağlı olmaksızın, bağışlamayı geri alabilirler. Bu sonuç, Türk Medenî Kanununun 578 inci maddesinin (1) ve (3) numaralı bentlerinde düzenlenen mirasçılıktan yoksunluk yaptırımıyla da uyumludur.

818 sayılı Borçlar Kanununun 247 nci maddesini karşılamaktadır.

Tasarının tek fıkradan oluşan 297 nci maddesinde, bağışlayanın ölümünün, bağışlama sözleşmesi üzerindeki etkisi düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 247 nci maddesinin kenar başlığında kullanılan “IV. Bağışlayanın vefatı” şeklindeki ibare, Tasarıda “IV. Bağışlayanın ölümü” şeklinde değiştirilmiştir.

Maddede, sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça, bağışlanana dönemsel edimlerde bulunulmasını gerektiren bağışlamanın, bağışlayanın ölümüyle sona ereceği belirtilmektedir. Dönemsel edimlere örnek olarak, bağışlayanın, bağışlanana her ay belirli miktarda öğrenim bursu vermesi veya gıda yardımında bulunması gösterilebilir.

Metninde yapılan arılaştırma dışında, maddede 818 sayılı Borçlar Kanununa göre bir hüküm değişikliği yoktur.

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM Kira Sözleşmesi 818 sayılı Borçlar Kanununda “Sekizinci Bâb / Kira” şeklindeki üst başlık, Tasarıda “Dördüncü Bölüm / Kira Sözleşmesi” şekline dönüştürülmüştür.

Tasarının 298 ilâ 377 nci maddelerini kapsayan Dördüncü Bölümünde “Kira Sözleşmesi” üç ayırıma bölünerek düzenlenmiştir. Birinci Ayırımda “Genel Hükümler”e, İkinci Ayırımda “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları”na ve Üçüncü Ayırımda ise, “Ürün Kirası”na yer verilmiştir.

Esas itibarıyla, 818 sayılı Borçlar Kanununun kira sözleşmesine ilişkin hükümleri göz önünde tutulmakla birlikte, ülkemizde son derece yaygın bir uygulama alanı olan 18/5/1955 tarihli ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun hükümleri de, Tasarı metnine alınmıştır. Çünkü, Tasarının yasalaşması durumunda, hem 818 sayılı Borçlar Kanununun hem de 6570 sayılı Kanunun yürürlükten kaldırılması öngörülmektedir. Ancak, 6570 sayılı Kanun kapsamına giren uyuşmazlıklara ilişkin olarak, Türk hukuk uygulamasının çözümleri de göz önünde tutulmuştur. 6570 sayılı Kanunda olduğu gibi, Tasarıda da, kiracıların korunması esası gözetilerek düzenleme yapılması benimsenmiştir. Nitekim, çağdaş hukuk sistemlerinde, meselâ, Fransa, Almanya ve İsviçre’de yasal değişiklikler yapılarak, kiracının korunmasına özel önem verildiği görülmektedir. Tasarının kira sözleşmesine ilişkin hükümleri hazırlanırken, İsviçre Borçlar Kanununun 15 Aralık 1998 tarihinde kabul edilip, l Haziran 1999 tarihinde yürürlüğe giren Federal Kanun hükümleriyle değiştirilen yeni düzenlemesinden de yararlanılmıştır. Ayrıca, belirtilen ülkelerde belli bir kategoriye giren kira sözleşmeleri için özel bir kanuna rastlanmadığı, bütün kira sözleşmelerini kapsayan hükümlere, Medenî Kanun içinde, yani temel kanunlarda yer verildiği göz önünde tutularak, Ülkemizde de, Borçlar Kanunu Tasarısı hazırlanırken, aynı yöntemin izlenmesinin uygun olacağı kabul edilmiştir.

Kiracı lehine koruma, bir yandan, kira sözleşmesinin sona erdirilmesi imkânlarının sınırlı olması, diğer yandan, yenilenen veya süresi uzatılan kira sözleşmelerinde, kira bedellerinin, uyuşmazlık hâlinde belirli ölçütlerden yararlanılarak belirlenmesi biçiminde ortaya çıkmaktadır. Bununla birlikte, Tasarıda, kiraya verenin özellikle çeşitli menfaatleri de gözetilmiştir. Meselâ, kira bedelinin ifa zamanına (m.313), yan giderlere (m.314), kiraya verence, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmenin, bir yıldan daha kısa süreli olması durumunda bile iki haklı ihtara dayanılarak (m.351) veya gereksinim ileri sürülerek, dava yoluyla (m.349) ya da onbeş yıllık uzatma döneminin bitiminden sonra, hiçbir gerekçe gösterilmeksizin, bildirim yoluyla, tek yanlı olarak sona erdirilmesine (m.346) ve dava açılacağının, en geç dava açma süresi içinde kiracıya yazılı olarak bildirilmesi koşuluyla, bu hakkın bir kira yılı uzamasına (m.352) ilişkin hükümlere, Tasarıda, kiraya verenin haklı menfaatlerinin de korunması gereğinden hareketle yer verilmiştir.

BİRİNCİ AYIRIM Genel Hükümler 818 sayılı Borçlar Kanununun 248 inci maddesiyle başlayan “Birinci Fasıl / Âdi Kira” şeklindeki alt başlık, Tasarıda “Birinci Ayırım / Genel Hükümler” şeklinde değiştirilmiştir.

818 sayılı Borçlar Kanununun Sekizinci Bâbının üst başlığında kullanılan “Kira” şeklindeki ibare, Tasarının Dördüncü Bölümünde “Kira Sözleşmesi” şekline; 818 sayılı Borçlar Kanununun Sekizinci Bâbının Birinci Faslının üst başlığında kullanılan “Âdi Kira” şeklindeki ibare ise, Tasarının Dördüncü Bölümünün Birinci Ayırımında “Genel Hükümler” şekline dönüştürülmüştür.

Tasarının 298 ilâ 337 nci maddeleri arasında, kira sözleşmesine ilişkin genel hükümler, 338 ila 355 inci maddeleri arasında da, konut ve çatılı işyeri kiraları düzenlenmiş bulunmaktadır.

818 sayılı Borçlar Kanununun kira sözleşmesine ilişkin hükümlerinde kullanılan ve sözleşmenin kiracı tarafıyla karışıklığa yol açabilen “kiralayan” yerine, “kiraya veren” teriminin kullanılması tercih edilmiştir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 248 inci maddesini karşılamaktadır.

Tasarının tek fıkradan oluşan 298 inci maddesinde, kira sözleşmesi tanımlanmaktadır.

818 sayılı Borçlar Kanununun 248 inci maddesinin kenar başlığında kullanılan “A. Tarifi” şeklindeki ibare ise, Tasarının 298 inci maddesinde, “A. Tanımı” şeklinde değiştirilmiştir.

Maddede, kira sözleşmesi, bütün kira türlerini kapsayacak şekilde tanımlanmıştır. 818 sayılı Borçlar Kanununun 248 inci maddesine göre: “Âdi kira, bir akittir ki kiralayan onunla, kiracıya ücret mukabilinde bir şeyin kullanılmasını terk etmeği iltizam eder.” Tasarıda verilen tanıma göre ise:

“Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” Böylece, 818 sayılı Borçlar Kanununun 248 inci maddesindeki tanımdan farklı olarak, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasıyla birlikte, ondan yararlanılmasını da kiracıya bırakmayı üstlenebileceği belirtilmiştir. Buna bağlı olarak, kullandırmayla birlikte yararlandırmanın da kiraya verenin borçlarından birini oluşturabileceği açıkça kabul edilmiştir.

Ayrıca maddede, kiracının aslî edimini ifade etmek üzere, hizmet sözleşmelerinde kullanılması doğru olan “ücret” yerine, "kira bedeli" teriminin kullanılması tercih edilmiştir.

818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen, “B. Kira süresi” kenar başlıklı yeni bir maddedir.

Tasarının iki fıkradan oluşan 299 uncu maddesinde, kira süresi düzenlenmektedir.

Maddenin birinci fıkrasında, kira sözleşmesinin bir unsurunu oluşturmamakla birlikte, kira sözleşmesinin sona ermesi bakımından önemli olan kira süresinin düzenlenmesi zorunlu görülmüştür.

Böylece, türü ne olursa olsun, tüm kira sözleşmelerinin, belirli veya belirli olmayan bir süre için yapılabileceği belirtilmiştir.

Maddenin ikinci fıkrasına göre: “Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle her hangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır”.

Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 255 inci maddesi göz önünde tutulmuştur.

818 sayılı Borçlar Kanununun 249 uncu maddesinin birinci fıkrasını karşılamaktadır.

Tasarının tek fıkradan oluşan 300 üncü maddesinde, kiraya verenin kiralananı teslim borcu düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 249 uncu maddesinin kenar başlığında kullanılan “B. Kiralayanın vazifeleri / I. Kiralananın teslimi/ 1. Kullanılmağa salih bir halde” şeklindeki ibare, Tasarıda “C. Kiraya verenin borçları / I. Teslim borcu” şeklinde değiştirilmiştir.

Maddede, kiraya verenin kiralananı teslim borcunu, “sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda” olmak üzere, kararlaştırılan tarihte ifa etmekle ve kiralananı sözleşme süresince de bu durumda bulundurmakla yükümlü olduğu belirtilmiştir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 249 uncu maddesinin ikinci fıkrası, Tasarının 303 üncü maddesiyle başlayan “V. Kiraya verenin kiralananın ayıplarından sorumluluğu” başlığı altında özel olarak düzenlendiği için, Tasarının 300 üncü maddesine alınmamıştır.

Maddeye göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin teslim borcuna ilişkin hükümlerinde, hiçbir durumda, diğer kira sözleşmelerinde ise genel işlem koşulları yoluyla kiracı aleyhine düzenleme yapılamayacaktır.

Maddede, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 256 ncı maddesinden yararlanılmıştır.

818 sayılı Borçlar Kanununun 258 inci maddesinin birinci fıkrasını karşılamaktadır.

Tasarının tek fıkradan oluşan 301 inci maddesinde, kiraya verenin vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 258 inci maddesinin kenar başlığında kullanılan “D. Mükellefiyet ve vergileri ve tamiri tahammül” şeklindeki ibare, Tasarının 301 inci maddesinde “II. Vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu” şeklinde değiştirilmiştir. 818 sayılı Borçlar Kanununun 258 inci maddesinin kenar başlığında kullanılan “tamiri tahammül” şeklindeki ibareye, bu konunun Tasarının 302 nci maddesinde özel olarak düzenlenmesi sebebiyle, Tasarının 301 inci maddesinin kenar başlığında yer verilmemiştir.

Kaynak İsviçre Borçlar Kanunundaki düzenlemeden farklı olarak, Tasarının 301 inci maddesine “aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise” şeklindeki ibare eklenmiştir. Böylece, hükmün emredici nitelikte olmadığı belirtilmiştir. Nitekim, İsviçre’de de, kaynak hükmün emredici nitelikte olmadığı kabul edilmektedir.

Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 256b maddesi göz önünde tutulmuştur.

818 sayılı Borçlar Kanununun 258 inci maddesinin ikinci fıkrasını karşılamaktadır.

Tasarının tek fıkradan oluşan 302 nci maddesinde, kiraya verenin yan giderlere katlanma borcu düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 258 inci maddesinin kenar başlığında kullanılan “D. Mükellefiyet ve vergileri ve tamiri tahammül” şeklindeki ibare, Tasarının 302 nci maddesinde “III. Yan giderlere katlanma borcu” şeklinde değiştirilmiştir. 818 sayılı Borçlar Kanununun 258 inci maddesinin kenar başlığında sözü edilen “Mükellefiyet ve vergileri ” konusu, Tasarının 301 inci maddesinde özel olarak düzenlendiği için, 302 nci maddenin kenar başlığına alınmamıştır.

Madde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun kiracının borçlarını düzenleyen hükümlerinden biri olan 257a maddesinden alındığı hâlde, Tasarıda, yan giderlere katlanma, kiraya verene ait bir borç olarak düzenlenmiştir. Gerçekten, maddeye göre, kiraya veren, sözleşmede aksi öngörülmemişse, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür. Böylece, kiraya veren veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderler nedeniyle kiracıya başvurulamayacağı öngörülmüştür. Kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 257a maddesinde yan giderlere katlanma, kiracının borçlarından biri olarak düzenlenmişse de, bu borcun, gerçekte kiraya verene ait olduğu anlaşılmaktadır. Çünkü, kaynak İsviçre Borçlar Kanununa göre de, yan giderlere katlanma borcunun kiracıya ait olması için, sözleşmede özel bir hükmün bulunması aranmıştır.

Yan giderlere katlanma borcu, Tasarının 340 ıncı maddesinde de, konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından, "kullanma giderleri" başlığı altında, kiracının borcu olarak ayrıca düzenlenmiştir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 249 uncu maddesinin ikinci ve son fıkrası ile 250 ve 251 inci maddelerini kısmen karşılamaktadır.

Tasarının iki fıkradan oluşan 303 üncü maddesinde, kiraya verenin, kiralananın teslim anındaki ayıplarından sorumluluğu düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 249 uncu maddesinin kenar başlığında kullanılan “1. Kullanılmağa salih bir halde”, 250 nci maddesinin kenar başlığında kullanılan “2. Bilâhare akde muhalif hal hudusu” ve 251 inci maddesinin kenar başlığından kullanılan “3. Ayıp hâlinde muamele” şeklindeki ibareler kısmen kullanılarak, Tasarının 303 üncü maddesinin kenar başlığında “IV. Kiraya verenin kiralananın ayıplarından sorumluluğu / 1. Kiralananın teslim anındaki ayıplarından sorumluluk” şeklinde ifade edilmiştir.

Maddede, kiralananın teslimi sırasında taşıdığı ayıplar bakımından önemli ayıp - önemli olmayan ayıp ayırımı yapılmış; önemli ayıplardan, kiracının, borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümler çerçevesinde de kiraya vereni sorumlu tutabileceği kabul edilmiştir. Gerçekten, kira sözleşmesi sürekli borç ilişkisi doğurduğu için, kiraya verenin kiralananın sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan ayıplarından da sorumluluğu söz konusu olabilir. Bu durumda, kiraya veren kiralananı teslim borcunu ifada temerrüde düşebilir. Çünkü, kiraya verenin kiralananı teslim borcu bir defalık (ani) edim niteliğinde değildir. Bu sebeple, maddenin birinci fıkrasında, kiracının duruma göre, Tasarının 303 ve devamı maddelerinde düzenlenen ayıptan sorumluluğa veya Tasarının 122 ilâ 125 inci maddelerinde düzenlenen temerrüde ilişkin hükümlerden yararlanabileceği kabul edilmiştir.

Her iki durumda da, kiracı sözleşme ilişkisini ortadan kaldırma hakkına sahiptir. Ancak, kiracı bu hakkını kiraya verenin ayıptan sorumluluğuna dayanarak kullanırsa, sözleşmenin feshi; borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümlere dayanarak kullandığı takdirde, sözleşmeden dönme söz konusu olacaktır.

Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 258 inci maddesi göz önünde tutulmuştur.

818 sayılı Borçlar Kanununun 249 uncu maddesinin ikinci ve son fıkrası ile 250 nci maddesini kısmen karşılamaktadır.

Tasarının iki fıkradan oluşan 304 üncü maddesinde, kiraya verenin, kiralananın sonradan ayıplı hâle gelmesinden sorumluluğunun genel olarak kapsamı düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 249 uncu maddesinin kenar başlığında kullanılan “1. Kullanılmağa salih bir halde” ve 250 nci maddesinin kenar başlığında kullanılan “2. Bilâhare akde muhalif hâl hudusu” ibareleri, Tasarının 304 üncü maddesinde “2. Kiralananın sonradan ayıplı hâle gelmesinden sorumluluk / a. Genel olarak” şeklinde değiştirilmiştir.

Maddenin birinci fıkrasında, kiralananın sonradan, yani kiracının egemenlik alanında bulunduğu sırada, kendisine yüklenemeyen bir sebeple ayıplı hâle gelmesi durumunda, kiracıya ayıpların giderilmesini (bunların ortadan kaldırılması amacıyla onarım) veya kira bedelinden indirim yapılmasını ya da zararın giderilmesini isteme biçiminde üç seçimlik hak tanınmıştır.

Maddenin ikinci fıkrasında ise, ayıbın önemli olması durumunda, maddenin birinci fıkrasında sayılan seçimlik haklara ek olarak, dördüncü bir seçimlik hak niteliğinde olmak üzere, kiracının sözleşmeyi fesih hakkının saklı olduğu belirtilmiştir.

Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 259a maddesi göz önünde tutulmuştur. Ancak, kaynak Kanunun 259a maddesinin birinci fıkrasının (d) bendi, Tasarının “kiraya verenin üçüncü kişinin ileri sürdüğü haklar sebebiyle sorumluluğu” başlığı altında yer verilen 308 ve devamı maddelerinde ayrıca düzenlendiği için, Tasarının 304 üncü maddesine alınmamıştır.

818 sayılı Borçlar Kanununun 250 nci maddesini kısmen karşılamaktadır.

Tasarının dört fıkradan oluşan 305 inci maddesinde, ayıbın giderilmesini isteme ve kira sözleşmesinin ayıp sebebiyle feshi düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 250 nci maddesinin kenar başlığında kullanılan “2. Bilâhare akde muhalif hâl hudusu” ibaresi, Tasarının 305 inci maddesinde “b. Ayıbın giderilmesini isteme ve fesih” şeklinde ifade edilmiştir.

Maddeye göre, kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesi hâlinde, kiracı ayıbın giderilmesini isteme hakkını kullanabilecektir. Bu hakkı kullanmak isteyen kiracı, kiraya verene uygun bir süre verecektir. Maddede, bu uygun süre içinde ayıp giderilmezse, kiracıya, bir yargı kararına gerek olmaksızın, bunu kiraya veren hesabına gidertme ve bundan doğan alacağını, kira bedelinden indirme hakkı tanınmıştır.

Maddenin, 818 sayılı Borçlar Kanununun 250 nci maddesinde yer verilmeyen üçüncü fıkrasında, kiraya verene, kiralanandaki ayıbı giderme yerine, onu ayıpsız benzeriyle değiştirme hakkı tanınmıştır.

Kiracının maddenin birinci ve üçüncü fıkralarında öngörülen değiştirme hakkını kullanabilmesi için, kiralananın mislî eşya (mal) niteliği taşıması gerektiğinde bir duraksama yoktur.

Maddenin dördüncü fıkrası, 818 sayılı Borçlar Kanununun 250 nci maddesinde yer verilmeyen, yeni bir hükümdür. Fıkrada yapılan düzenleme ile, kiraya verene, kiracıya kira konusu malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, onun seçimlik haklarını kullanmasını önleme olanağı sağlanmıştır.

Maddenin, birinci ve ikinci fıkralarının düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 259b ve 259c maddeleri göz önünde tutulmuştur.

818 sayılı Borçlar Kanununun 249 uncu maddesinin ikinci fıkrası ile 250 nci maddesinin birinci fıkrasını kısmen karşılamaktadır.

Tasarının tek fıkradan oluşan 306 ncı maddesinde, ayıp sebebiyle kira bedelinin indirilmesi düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 249 uncu maddesinin kenar başlığında kullanılan “1. Kullanılmağa salih bir hâlde” ve 250 nci maddesinin kenar başlığında kullanılan “2. Bilâhare akde muhalif hâl hudusu” ibareleri, Tasarının 306 ncı maddesinde “c. Kira bedelinin indirilmesi” şeklinde değiştirilmiştir.

Maddeye göre, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, kiracı, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.

Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 259d maddesi göz önünde tutulmuştur.

818 sayılı Borçlar Kanununun 253 üncü maddesini karşılamaktadır.

Tasarının tek fıkradan oluşan 308 inci maddesinde, zapttan sorumluluk düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 253 üncü maddesinin kenar başlığında kullanılan “II. Üçüncü şahsın iddiasına karşı mesuliyet / 1. Teminat” ibaresi, Tasarının 308 inci maddesinde “V. Üçüncü kişinin ileri sürdüğü haklar sebebiyle sorumluluk / 1. Zapttan sorumluluk” şeklinde değiştirilmiştir.

Maddeye göre, üçüncü kişinin kiralananda kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi durumunda, kiraya veren, kiracının bildirimi üzerine davayı üstlenmek ve kiracının uğradığı her türlü zararı gidermekle yükümlüdür.

Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 259f maddesi göz önünde tutulmuştur.

818 sayılı Borçlar Kanununun 254 üncü maddesinin birinci ve son fıkralarını karşılamaktadır.

Tasarının iki fıkradan oluşan 309 uncu maddesinde, üçüncü kişinin sözleşmenin kurulmasından sonra üstün hak sahibi olması durumlarından, kiralananın el değiştirmesi düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 254 üncü maddesinin kenar başlığında kullanılan “2. Satım ile kiranın infisahı” şeklindeki ibare, Tasarının 309 uncu maddesinde “2. Üçüncü kişinin sözleşmenin kurulmasından sonra üstün hak sahibi olması / a. Kiralananın el değiştirmesi” şeklinde düzeltilmiştir.

Maddenin birinci fıkrasında, 818 sayılı Borçlar Kanununun 254 üncü maddesinin birinci ve ikinci fıkralarından farklı olarak, kiracıyı yeni malik karşısında korumak amacıyla, kiracının kiracılık hakkını yeni malike karşı da ileri sürebileceği ve yeni malikin kiralananı edindiği anda, kanun gereği, kira sözleşmesinin tarafı olacağı kabul edilmiştir. Bununla birlikte, bu fıkra ile, İcra ve İflâs Kanununun 135 inci maddesinde öngörülen koşulların gerçekleşmesi hâlinde, belirtilen maddenin uygulanması olanağı ortadan kaldırılmamaktadır.

Maddenin ikinci fıkrasında ise, 818 sayılı Borçlar Kanununun 254 üncü maddesinin son fıkrasında olduğu gibi, kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklı tutulmuştur.

Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 261 inci maddesinin birinci ve son fıkrası göz önünde tutulmuştur.

818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen, “b. Üçüncü kişinin sınırlı aynî hak sahibi olması” kenar başlıklı yeni bir maddedir.

Tasarının tek fıkradan oluşan 310 uncu maddesinde, üçüncü kişinin sözleşmenin kurulmasından sonra, kiralananda sınırlı aynî hak sahibi olması düzenlenmektedir.

Maddeye göre, sözleşmenin kurulmasından sonra, üçüncü bir kişi kiralanan üzerinde, kiracının hakkını etkileyen, mülkiyet hakkı dışında bir aynî hak sahibi olması durumunda, kiracı, kiracılık hakkını bu sınırlı aynî hak sahibine karşı da ileri sürebilecektir. Meselâ, üçüncü kişi, bu koşullar altında kiralananda intifa hakkı sahibi olmuşsa, kiralananın el değiştirmesine ilişkin hükümlerin kıyas yoluyla uygulanması sonucunda, kiraya veren sıfatını kazanacaktır. Mülkiyet hakkına ilişkin düzenlemelerin, kıyas yoluyla sınırlı aynî haklara da uygulanabileceğinin kabul edildiği göz önünde tutulursa, madde ile, kiracının hakkını etkileyen bir aynî hak bakımından da aynı sonuç benimsenmiş olmaktadır.

Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 261a maddesi göz önünde tutulmuştur.

818 sayılı Borçlar Kanununun 255 inci maddesini karşılamaktadır.

Tasarının tek fıkradan oluşan 311 inci maddesinde, kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi düzenlenmektedir.

Maddede, taşınmaz kiralarında, sözleşme ile kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhinin kararlaştırılabileceği belirtilmektedir. Şerhin kiracılık hakkına etkisine ilişkin 818 sayılı Borçlar Kanununun 255 inci maddesinin ikinci fıkrası ise, bu konunun Türk Medenî Kanununun 1009 uncu maddesinin ikinci fıkrasında düzenlendiği göz önünde tutularak, Tasarıya alınmamıştır.

Tasarıda, kiralananın el değiştirmesinden ya da sözleşmenin kurulmasından sonra üçüncü kişinin, kiralanan üzerinde sınırlı aynî hak sahibi olmasından, kira sözleşmesinin etkilenmeyeceği ve varlığını sürdüreceği esasının benimsenmesine karşın, 818 sayılı Borçlar Kanununda olduğu gibi, kiracılık hakkının tapu siciline şerhi olanağının korunmasında bir sakınca görülmemiştir. Çünkü, bu şerhe dayanan kiracı, yeni malikin, Tasarının 350 nci maddesi uyarınca, gereksinimini ileri sürerek kira sözleşmesini sona erdirme hakkını kullanmasına engel olabilecektir. Zaten, sözleşmenin kiraya veren tarafında bir değişiklik olmasa bile, kiracılık hakkının tapu siciline şerhi, kiraya verenin, Tasarının 349 uncu maddesinde öngörülen gereksinim, yeniden inşa ve imar gibi sebeplerle kira sözleşmesini sona erdirmesini önleyici bir etkiye sahiptir.

Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 261b maddesi göz önünde tutulmuştur.

818 sayılı Borçlar Kanununda, ayrı bir madde olarak yer verilmeyen, yeni bir maddedir.

Tasarının tek fıkradan oluşan 312 nci maddesinde, kiracının kira bedelini ödeme borcu genel olarak düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 257 nci maddesinin kenar başlığında, “II. Kiranın tediyesi” şeklinde bir ibare kullanılmışsa da, maddenin içeriği, kira borcunun ifa zamanı ile ilgilidir. Her ne kadar, Tasarının, kira sözleşmesinin tanımına ilişkin 298 inci maddesinde, kiracının kira bedeli ödemekle yükümlü olduğu belirtilmişse de, Tasarının 312 nci maddesinin, kiracının borçlarının sayılmaya başlandığı ilk madde olduğu göz önünde tutularak, kiracının aslî edimi olan kira bedelini ödeme borcunun, bu maddede de belirtilmesi, sistematik bakımdan zorunlu görülmüştür.

818 sayılı Borçlar Kanununun 257 nci maddesinin birinci fıkrasını karşılamaktadır.

Tasarının tek fıkradan oluşan 313 üncü maddesinde, kiracının kira bedelini ödeme borcunun ifa zamanı düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 257 nci maddesinin kenar başlığında kullanılan “II. Kiranın tediyesi” şeklindeki ibare, Tasarıda “2. İfa zamanı” şeklinde değiştirilmiştir.

Maddede, kiracının kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlü olduğu; bu kuralın aksine sözleşme yapılabileceği veya aksine yerel âdet olabileceği açıklanmıştır.

İfa zamanının kira süresine göre belirlenmesine ilişkin 818 sayılı Borçlar Kanununun 257 nci maddesinin ikinci fıkrası, Tasarıya alınmamıştır. Sözleşmede ifa zamanı kararlaştırılmamışsa, uygulamada genellikle, kira bedelinin aylık olarak ödendiği göz önünde tutularak, altı ay ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde, kira bedelinin altı ayda bir ödeneceğine ilişkin hükme gerek duyulmamıştır.

Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 257c maddesi göz önünde tutulmuştur.

818 sayılı Borçlar Kanununun 260 ıncı maddesini karşılamaktadır.

Tasarının iki fıkradan oluşan 314 üncü maddesinde, kiracının temerrüdü düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 260 ıncı maddesinin kenar başlığında kullanılan “F. Hitam / I. Kiracının temerrüdü” şeklindeki ibare, Tasarıda “3. Kiracının temerrüdü” şeklinde değiştirilmiştir.

Maddenin birinci fıkrasına göre, kiracı, kiralananın tesliminden sonra, muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Ancak, 818 sayılı Borçlar Kanununun 260 ıncı maddesinden farklı olarak, yapılacak bildirimin yazılı olması aranmıştır.

Maddenin ikinci fıkrasında, 818 sayılı Borçlar Kanununun 260 ıncı maddesinin birinci ve ikinci fıkralarında öngörülen süreler, Tasarıda, “Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.” şeklinde değiştirilmiştir. Böylece, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihin yasal sürelerin hesabında göz önünde tutulmayacağına ilişkin olarak fıkrada yapılan düzenleme, uygulamanın da benimsediği görüşe uygun hâle getirilmiştir. Öte yandan, kira bedeli borcunun ödenmesinde temerrüt ile yan gider borcunun ödenmesinde temerrüt arasındaki fark ortadan kaldırılmıştır. Böylece, öğreti ve uygulamada, kiracı tarafından yan giderlerin ödenmesinde temerrüde bağlı sonuçlar bakımından ortaya çıkan duraksamaların giderilmesi amaçlanmıştır.

Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 257d maddesi göz önünde tutulmuştur.

818 sayılı Borçlar Kanununun 256 ncı maddesinin birinci ve ikinci fıkralarını karşılamaktadır.

Tasarının üç fıkradan oluşan 315 inci maddesinde, kiracının kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 256 ncı maddesinin kenar başlığında kullanılan “C. Kiracının borçları / I. Borca muvafık surette takayyüt” şeklindeki ibare, Tasarıda “II. Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu” şeklinde değiştirilmiştir.

Maddenin 818 sayılı Borçlar Kanununun 256 ncı maddesinin birinci fıkrasını karşılayan ilk fıkrası, arılaştırılmış ve daha anlaşılır hâle getirilmiştir.

Maddenin ikinci fıkrasında, kiracının özen ve komşulara saygı göstermesi borcuna aykırı davranması durumunda, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin kiracıya yapacağı ihtarın yazılı olması, ihtarda en az otuz gün süre verilmesi ve bu sürede borca aykırılığın giderilmemesi hâlinde sözleşmenin feshedileceği açıklamasının yapılması aranmıştır. Kiraya veren, diğer kira ilişkilerinde ise, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın yapacağı yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilecektir.

Maddenin son fıkrasında ise, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiralanana kasten ağır zarar verilmesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması, yükümlülüğe aykırı davranışın kiraya veren veya aynı taşınmazda oturanlar veya komşular bakımından çekilmez olması durumlarından biri gerçekleştiğinde, kiraya veren, sözleşmeyi, yapacağı yazılı bir bildirimle hemen feshedebilecektir. Böylece, bu gibi durumlarda uyarı zorunluluğu ortadan kaldırılmış, hem de bu tür kira ilişkilerinde herhangi bir fesih bildirim süresine yer verilmemiştir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 258 inci maddesinin ikinci fıkrasını karşılamaktadır.

Tasarının tek fıkradan oluşan 316 ncı maddesinde, kiracının temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 258 inci maddesinin kenar başlığında kullanılan “D. Mükellefiyet ve vergileri ve tamiri tahammül” şeklindeki ibare, Tasarıda “III. Temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu” şeklinde değiştirilmiştir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 258 inci maddesinin ikinci fıkrasında öngörülen “tamir kiralayana aittir.” şeklindeki hüküm, kiralayanın borçlarından biri olarak Tasarının 302 nci maddesinde düzenlendiği için, madde metnine alınmamıştır.

Sistematik yapısı ile metninde yapılan arılaştırma dışında, maddede 818 sayılı Borçlar Kanununa göre bir hüküm değişikliği yoktur.

818 sayılı Borçlar Kanununun 256 ncı maddesinin son fıkrasını karşılamaktadır.

Tasarının tek fıkradan oluşan 317 nci maddesinde, kiracının ayıpları kiraya verene bildirme borcu düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 256 ncı maddesinin kenar başlığında kullanılan “I. Borca muvafık surette takayyüt” şeklindeki ibare, Tasarıda “IV. Ayıpları kiraya verene bildirme borcu” şeklinde değiştirilmiştir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 256 ncı maddesinin son fıkrasında kullanılan “... yahut üçüncü bir şahıs kiralananın üzerinde bir hak iddia ettiği takdirde” şeklindeki ibareye, Tasarının zapttan sorumluluğa ilişkin 308 inci maddesinde, “kiracının bildirimi üzerine” şeklinde yer verildiği için, Tasarının 317 nci maddesine alınmamıştır.

Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 257g maddesi göz önünde tutulmuştur.

Maddenin birinci fıkrası 818 sayılı Borçlar Kanununun 251 inci maddesinin birinci fıkrasını karşılamaktadır.

Tasarının dört fıkradan oluşan 318 inci maddesinde, kiracının ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 251 inci maddesinin kenar başlığında kullanılan “3. Ayıp hâlinde muamele” şeklindeki ibare, Tasarıda “V. Ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu” şeklinde ifade edilmiştir.

Maddenin birinci fıkrasında, 818 sayılı Borçlar Kanununun 251 inci maddesinin birinci fıkrasında kullanılan “kiracı, hakkına halel gelmemek şartıyla” şeklindeki ibareye yer verilmemiş, ancak maddenin son fıkrasında “Kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır.” denilmek suretiyle, bu konuda kiracı yönünden gerekli hukukî koruma sağlanmıştır.

Maddenin ikinci fıkrasında, öğreti ve uygulamada kiracının borçlarından biri olduğu kabul edildiği hâlde, 818 sayılı Borçlar Kanununun 251 inci maddesinde yer verilmeyen, kiralananın gösterilmesine katlanma borcu açıkça düzenlenmiştir.

Maddenin üçüncü fıkrası 818 sayılı Borçlar Kanununun 251 inci maddesinde yer verilmeyen, yeni bir hükümdür. Fıkrada, kiracının kiralananın gösterilmesine katlanma borcunun kapsamı ve gerçekleşme koşulları düzenlenmiştir.

Maddenin son fıkrası da, 818 sayılı Borçlar Kanununun 251 inci maddesinde yer verilmeyen, yeni bir hükümdür. Fıkrada, kira bedelinden indirim yapılmasına ve zararın giderilmesine ilişkin hükümlerin saklı olduğu belirtilmektedir.

Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 257h maddesi göz önünde tutulmakla birlikte, kaynak maddenin son fıkrası, ayrı konulara ilişkin olması sebebiyle, Tasarıda iki fıkra hâlinde kaleme alınmıştır.

818 sayılı Borçlar Kanununun 251 inci maddesinin birinci fıkrasını kısmen karşılamaktadır.

Tasarının iki fıkradan oluşan 319 uncu maddesinde, kiraya verenin kiralananda yenilik ve değişiklik yapması düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 251 inci maddesinin kenar başlığında kullanılan “3. Ayıp hâlinde muamele” şeklindeki ibare, Tasarıda “E. Özel durumlar / I. Kiralananda yenilik ve değişiklik yapılması / 1. Kiraya veren tarafından” şeklinde değiştirilmiştir.

Maddenin birinci fıkrasında, 818 sayılı Borçlar Kanununun 251 inci maddesinin birinci fıkrasından farklı olarak, kiraya verene, kiralananın durumunu iyileştirme yetkisi verilmiştir. Bu yetki, kiralananın değerinin korunmasının gerektirdiği çalışmaların yapılması için kullanılabileceği gibi, kiralananın değerinin artırılması için de kullanılabilir. İlk durum için “yenilik”, ikinci durum için “değişiklik” terimleri kullanılmıştır. Kiraya verenin kiralananda yenilik ve değişiklik yapma yetkisini kullanması şu iki koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlanmıştır:

1. Kiraya verenin bu yetkisini kullanmasının kira sözleşmesinin sona ermesini gerektirmemesi;

2. Bu iyileştirme ve değişiklik girişiminin, kiracıdan katlanması beklenebilecek nitelikte olması.

Kiracıdan katlanması beklenmeyecek yenilik ve değişikliklerde ise kiraya veren, bu yetkisini, Tasarının 349 uncu maddesinin (2) numaralı bendinde öngörülen koşullar çerçevesinde, kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirerek kullanabilecektir.

Maddenin ikinci fıkrasında, kiraya verenin yenilik ve değişiklik yapma yetkisini kullanması karşısında, kiracının korunması amaçlanmıştır. Böylece, yenilik ve değişiklik yapma yetkisini kullanacak olan kiraya veren, kiracının çıkarını gözetmek, gerektiğinde kira bedelinden indirim yapılmasına katlanmak ve tazminat ödemek zorunda kalacaktır. Kiracının kira bedelinden indirim yapılmasını isteme hakkı ile tazminat isteme hakkı, Tasarının 306 ve 307 nci maddelerinde düzenlenmiş bulunmaktadır.

Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 260 ıncı maddesi göz önünde tutulmuştur.

818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen, “2. Kiracı tarafından” kenar başlıklı yeni bir maddedir.

Tasarının üç fıkradan oluşan 320 nci maddesinde, kiracı tarafından kiralananda yenilik ve değişiklikler yapılması düzenlenmektedir.

Maddenin birinci fıkrasında, kiracının kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabileceği belirtilmektedir.

Maddenin ikinci fıkrasında, kiraya verenin bu yenilik ve değişikliklere rıza göstermesi durumunda, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemeyeceği öngörülmektedir. Böylece, kiracının kiralananı sözleşme sonunda, ne durumda teslim almışsa, o durumda geri verme borcuna ilişkin Tasarının 333 üncü maddesinin bir istisnasına yer verilmiştir. Bu düzenleme çerçevesinde, kiracının, kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilmesi için kiraya verenin yazılı rızasını alması koşulu aranmış ve bu rızayı alan kiracının, aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça, kiralananı eski durumuyla geri verme sorumluluğundan kurtulacağı esası benimsenmiştir.

Maddenin üçüncü fıkrasında, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiracının, sözleşmenin sona ermesinden sonra da, bu yenilik ve değişikliklerin kiralananda meydana getirdiği önemli değer artışının karşılığını kiraya verenden isteyebileceği esası benimsenerek, bu konudaki tartışmalar sona erdirilmek istenmiştir. Bu konuda kiracının korunması amacıyla, göreceli (nisbî) bir emredici kural getirilmiştir.

Kiracının önemli değer artışı yaratmış değişiklikler ve iyileştirmeler için karşılık isteme hakkının anlaşma ile kaldırılması veya sınırlandırılmasına imkân tanınmamış; buna karşılık, yazılı anlaşmada, daha fazla bir giderim talebine yer verilebileceği kabul edilmiştir.

Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 260a maddesi göz önünde tutulmuştur.

818 sayılı Borçlar Kanununun 259 uncu maddesi ile 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunun 12 nci maddesinin birinci fıkrasını karşılamaktadır .

Tasarının üç fıkradan oluşan 321 inci maddesinde, alt kira ve kullanım hakkının devri düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 259 uncu maddesinin kenar başlığında kullanılan “E. Kiracının kiracısı” şeklindeki ibare, Tasarıda “II. Alt kira ve kullanım hakkının devri” şeklinde ifade edilmiştir.

Maddenin birinci fıkrasında, alt kiraya verme ile kiralananı kullanma hakkını başkasına devretme imkânları, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmaması koşuluyla kiracıya tanınmıştır. Kullanım hakkının devrinde, kira sözleşmesinin taraflarında bir değişiklik olmamakta ve kiracı kira sözleşmesinin kendisine sağladığı kiralananı kullanma alacağını kısmen veya tamamen başkasına devretmektedir. Bu devrin, alacağın devri hükümlerine tâbi olduğu konusunda bir duraksama yoktur.

Maddenin ikinci fıkrasına göre, kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası ile alt kira ve kullanım hakkının devri imkânlarından yararlanabilecektir.

Maddenin son fıkrasında, 818 sayılı Borçlar Kanununun 259 uncu maddesinin ikinci ve son fıkralarında olduğu gibi, alt kiracının kiraya verene karşı doğrudan sorumlu olacağı ve kiraya verenin de kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabileceği belirtilmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 259 uncu maddesinin birinci fıkrasında “kiranın üçüncü bir şahsa ferağı” ifadesiyle, sadece ismen belirtilen, “III. Kira ilişkisinin devri” kenar başlıklı maddedir.

Tasarının üç fıkradan oluşan 322 nci maddesinde, sözleşmenin devri niteliğinde olan kira ilişkisinin devri düzenlenmiştir.

Maddenin birinci fıkrasında, kiracının kira ilişkisini başkasına devredebilmesi, kiraya verenin yazılı rızasına bağlanmış; ancak, kiraya verenin işyeri kiralarında haklı sebep olmadan bu rızayı vermekten kaçınamayacağı öngörülmüştür. “Haklı sebep”, somut olaydaki durum ve koşullar göz önünde tutularak, hâkim tarafından belirlenecektir.

Maddenin ikinci fıkrasında, kira ilişkisinin devrinin, kira sözleşmesinin kiracı tarafını değiştirdiği açıkça ifade edilmiştir. Devir ile birlikte devreden kiracı, kiraya verene karşı tüm borçlarından kurtulacak ve devralan devredenin yerine geçerek, kiraya verene karşı sorumlu olacaktır. Kiraya verenin rızasıyla bu devir gerçekleşmekle, borçlunun değişmesinin kiraya verenin sözleşmedeki durumunu olumsuz yönde etkilediği söylenemeyecektir.

Maddenin son fıkrasında, işyeri kiralarında, devreden kiracının devir konusu kira sözleşmesi süresinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olacağı belirtilmiştir.

Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 263 üncü maddesi göz önünde tutulmuştur. Bununla birlikte, kaynak Kanunda sadece işyeri kira ilişkisinin devri düzenlendiği hâlde, konut ve işyeri ayrımı yapılmaksızın buna imkân veren 818 sayılı Borçlar Kanunundaki düzenleme, Tasarıda da korunmuştur.

818 sayılı Borçlar Kanununun 252 nci maddesinin birinci fıkrasını tamamen, ikinci fıkrasını kısmen karşılamaktadır.

Tasarının tek fıkradan oluşan 323 üncü maddesinde, genel olarak kiralananın kullanılmamasına bağlanan sonuçlar düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 252 nci maddesinin kenar başlığında kullanılan “4. Kullanmanın mümkün olamaması” şeklindeki ibare, Tasarıda “IV. Kiralananın kullanılmaması / 1. Genel olarak” şeklinde ifade edilmiştir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 252 nci maddesinin birinci ve ikinci fıkraları, aralarındaki bağlantı göz önünde tutularak, Tasarıda tek fıkra hâlinde kaleme alınmıştır.

Maddede, kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiralanan, kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa bile kiracının, kira bedelini ödemekle yükümlü olduğu ve bu durumda kiraya verenin, yapmaktan kurtulduğu giderlerin kira bedelinden indirileceği belirtilmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 252 nci maddesinin, aynı Kanunun 264 üncü madde hükmünün saklı olduğuna ilişkin son fıkrası, Tasarıya alınmamıştır. Bunun sebebi, saklı tutulan durumun, Tasarının 330 uncu maddesinde, olağanüstü fesih yollarından birini oluşturan “önemli sebeplerle fesih” olarak düzenlenmiş olmasıdır. Böylece, kiracının kiralananı kullanamaması Tasarının 330 uncu maddesinde tanımlanan önemli sebeplerden birine dayanmadığı takdirde, Tasarının 323 üncü maddesi uygulama alanı bulacaktır.

Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 264 üncü maddesinin ikinci ve üçüncü fıkraları göz önünde tutulmuştur.

818 sayılı Borçlar Kanununun 252 nci maddesinin ikinci fıkrasını karşılamaktadır.

Tasarının iki fıkradan oluşan 324 üncü maddesinde, kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesinin sonuçları düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 252 nci maddesinin kenar başlığında kullanılan “4. Kullanmanın mümkün olamaması” şeklindeki ibare, Tasarıda “2. Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi” şeklinde ifade edilmiştir.

Maddenin birinci fıkrasında, kiracının, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri vermesi hâlinde, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için sorumlu tutulabileceği; hattâ, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bularak, kira sözleşmesinden doğan borçlarından kurtulabileceği kabul edilmiştir. Böylece, bir yandan, kendisine teslim edilmiş kiralananı kullanmayan ve ondan yararlanmayan kiracının sorumluluğunun devam edeceği öngörülmüş; diğer yandan, kiracıya, kiralananı geri vermek suretiyle, sözleşmeden doğan sorumluluğunu makul bir süre ile sınırlama olanağı sağlanmıştır. Bu düzenlemeyle, kiracının korunması gereği ilkesi terk edilmemekle birlikte, kiraya verenin menfaatleri de korunmuştur. Nitekim, Tasarının 113 üncü maddesinin ikinci fıkrasında yapılan yollama uyarınca uygulanması gereken Tasarının 52 nci maddesinin birinci fıkrasında, zarar görenin zararın artmasında birlikte kusurunun bulunması hâlinde, hâkime tazminatı indirme yetkisi verildiği gibi, Yargıtayın yerleşmiş içtihadında da, kiraya verenin, bu durumda, bilirkişi mütalâası göz önünde tutularak belirlenecek olan, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için, kiracıdan tazminat isteyebileceği kabul edilmektedir.

Maddenin ikinci fıkrasında, 818 sayılı Borçlar Kanununun 252 nci maddesinin ikinci fıkrasında olduğu gibi, “Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.” şeklinde, denkleştirme (mahsup) ilkesine uygun bir düzenleme yapılmıştır.

Maddenin düzenlenmesinde, konuya ilişkin öğreti ve uygulama ile kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 264 üncü maddesinin birinci fıkrası göz önünde tutulmuştur

818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen, “V. Takastan feragat yasağı” kenar başlıklı yeni bir maddedir.

Tasarının tek fıkradan oluşan 325 inci maddesinde, takastan feragat yasağı düzenlenmektedir.

Maddede, takastan önceden feragat edilebileceğine ilişkin Tasarının 144 üncü maddesindeki kurala kira ilişkisinden doğan alacaklar bakımından emredici bir istisna getirilmiştir. Özellikle, uygulamada sıkça görüldüğü gibi, kira sözleşmelerinde kiraya veren lehine olarak, kiracının, meselâ kiralananın ayıplı olması sebebiyle sahip olduğu alacağının takas edilemeyeceğine ilişkin düzenleme yapılması engellenerek, bu konuda kiraya veren ile kiracı arasında, menfaat dengesi sağlanmıştır.

Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 265 inci maddesi göz önünde tutulmuştur.

818 sayılı Borçlar Kanununun 263 üncü maddesini karşılamaktadır.

Tasarının iki fıkradan oluşan 326 ncı maddesinde, kira süresinin geçmesiyle sözleşmenin sona ermesi düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 263 üncü maddesinin kenar başlığında kullanılan “IV. Sükût ile tecdit” şeklindeki ibare, Tasarıda “F. Sözleşmenin sona ermesi / I. Sürenin geçmesi” şeklinde ifade edilmiştir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 263 üncü maddesi tek fıkradan oluştuğu hâlde, daha iyi anlaşılmasını sağlamak amacıyla Tasarıda iki fıkra olarak düzenlenmiştir. Kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 266 ncı maddesi de bu şekildedir. 818 sayılı Borçlar Kanununun 263 üncü maddesinde kullanılan “kiralayanın malûmatı ile ve muhalefeti olmaksızın” ile “yahut mukavelede fesih hakkında gösterilen ihbarı iki taraftan hiç biri yapmadığı takdirde” ibareleri gereksiz bulunduğundan Tasarıya alınmamıştır.

Maddenin birinci fıkrasında, belirli süreli kira sözleşmesinin, sürenin sonunda kendiliğinden sona ereceği ve sürenin belirlenmesinin de açık ya da örtülü biçimde olabileceği belirtilmiştir.

Maddenin ikinci fıkrasında, belirlenen kira süresi sona erdiği hâlde, tarafların kira ilişkisini sürdürmeleri durumunda, kira sözleşmesinin belirsiz süreli sözleşmeye dönüşeceği açıklanmıştır.

818 sayılı Borçlar Kanununun 262 nci maddesini kısmen karşılamaktadır.

Tasarının iki fıkradan oluşan 327 nci maddesinde, belirsiz süreli kira sözleşmelerinin fesih bildirimiyle sona ermesi genel olarak düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 262 nci maddesinin kenar başlığında kullanılan “III. Feshin ihbarı” şeklindeki ibare, Tasarıda “II. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi / 1. Genel olarak” şeklinde ifade edilmiştir.

Maddenin birinci fıkrasında, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflar, daha uzun bir fesih bildirim süresi ya da başka bir fesih dönemi kararlaştırmış olmadıkça, her birinin, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak, sözleşmeyi feshedebileceği; fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin esas alınacağı belirtilmiştir.

Maddenin ikinci fıkrasında, fesih dönemine ya da bildirim süresine uyulmadan yapılan feshin bir sonraki fesih dönemi için geçerli olacağı ifade edilmiştir.

Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 266a maddesi göz önünde tutulmuştur. Ancak, kaynak Kanundan farklı olarak fesih dönemlerinin hesaplanmasında kira sözleşmesinin başlangıcının esas alınacağı konusu açıklığa kavuşturulmuştur.

818 sayılı Borçlar Kanununun 262 nci maddesinin ikinci fıkrasının (1) ve (2) numaralı bentlerini karşılamaktadır.

Tasarının tek fıkradan oluşan 328 inci maddesinde, belirsiz süreli taşınmaz ve taşınır yapı kiralarının fesih bildirimiyle sona erdirilmesi düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 262 nci maddesinin kenar başlığında kullanılan “III. Feshin ihbarı” şeklindeki ibare, Tasarıda “2. Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında” şeklinde ifade edilmiştir.

Maddede, taraflardan her birinin, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebileceği belirtilmektedir. Böylece, 818 sayılı Borçlar Kanununun 262 nci maddesindeki (1) ve (2) numaralı bentlerde kiralananın niteliğine göre öngörülen süre farklılıkları kaldırılmıştır. Sonuç olarak, niteliğine bakılmaksızın taşınmazlar ile Türk Medenî Kanununun 728 inci maddesinde tanımlanan taşınır yapılar bakımından aynı hukuksal rejim benimsenmiş, böylece bütünlük sağlanmıştır.

Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 266b maddesi göz önünde tutulmuştur. Ancak, kaynak İsviçre Borçlar Kanunundan farklı olarak, konut, işyeri, mobilyalı oda ve konaklama yeri kiraları bakımından özel düzenlemelere (266/c, 266/d, 266/e) yer verilmemiştir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 262 nci maddesinin ikinci fıkrasının (3) numaralı bendini karşılamaktadır.

Tasarının iki fıkradan oluşan 329 uncu maddesinde, belirsiz süreli taşınır kiralarının fesih bildirimiyle sona erdirilmesi düzenlenmektedir. Ancak, 818 sayılı Borçlar Kanununun 262 nci maddesinin (2) numaralı bendinde yer alan “süknaya mahsus mefruşat” bakımından olan farklılık kaldırılmış ve tüm taşınır kiraları aynı hukuksal rejime tâbi tutularak, bütünlük sağlanmıştır.

818 sayılı Borçlar Kanununun 262 nci maddesinin kenar başlığında kullanılan “III. Feshin ihbarı” şeklindeki ibare, Tasarıda “3. Taşınır kiralarında” şeklinde ifade edilmiştir.

Maddenin ikinci fıkrası 818 sayılı Borçlar Kanununun 262 nci maddesinde yer verilmeyen, yeni bir hükümdür. Fıkranın uygulanması için, kiraya verenin söz konusu taşınırı meslekî faaliyeti gereği kiraya vermesi ve kiracının da söz konusu taşınırı özel kullanımı için kiralaması şarttır. Bu tür bir taşınırın kiracısı, sözleşmeyi, üç aylık kira dönemi sonu için en az bir ay önce yapacağı bir fesih bildirimiyle sona erdirebilecektir. Kiracının bu madde uyarınca sözleşmeyi feshetmesi hâlinde, kiraya veren ondan tazminat isteyemeyecektir.

Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 266f ve 266k maddesi göz önünde tutulmuştur.

818 sayılı Borçlar Kanununun 264 üncü maddesini karşılamaktadır.

Tasarının iki fıkradan oluşan 330 uncu maddesinde, olağanüstü fesih yollarından biri olarak önemli sebeple fesih düzenlenmektedir. 818 sayılı Borçlar Kanununun 264 üncü maddesinin kenar başlığında kullanılan “V. Fesih / 1. Mühim sebeplerden dolayı” şeklindeki ibare, Tasarıda “III. Olağanüstü fesih / 1. Önemli sebepler” şeklinde ifade edilmiştir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 264 üncü maddesinden farklı olarak kira sözleşmesinin belirli süreli taşınmaz kirası olması aranmadığı gibi, böyle bir fesihte istenecek maddi tazminat ve tutarı ile ilgili bir düzenlemeye yer verilmemiş; aynı zamanda kiracının kiralananı boş olarak teslimi için tazminatın ödenmesi gerektiğine ilişkin hüküm de alınmamıştır. Ancak hâkime, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlama yetkisi verilmiştir.

Böylece kiralananın niteliğine bakılmaksızın tüm kira sözleşmeleri bakımından genel bir düzenlemeye yer verilmiştir. Bu durumda, taraflardan her biri, fesih bildiriminin, fesih dönemlerinin sonu itibarıyla yapılması zorunluluğu olmaksızın, Tasarının 367 nci maddesinde öngörülen sürelere uyarak, kira sözleşmesini sona erdirebilecektir.

Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 266g maddesi göz önünde tutulmuştur.

818 sayılı Borçlar Kanununun 261 inci maddesini karşılamaktadır.

Tasarının iki fıkradan oluşan 331 inci maddesinde, olağanüstü fesih yollarından biri olarak kiracının iflâsı düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 261 inci maddesinin kenar başlığında kullanılan “II. Kiracının iflâsı” şeklindeki ibare, Tasarıda “2. Kiracının iflâsı” şeklinde korunmuştur.

Maddede, karşılıklı borç yükleyen sözleşmeler bakımından genel hüküm niteliğindeki Tasarının 97 nci maddesinin özel bir uygulama alanı olarak, sadece iflâsı kapsayacak şekilde düzenleme yapılmıştır. Ayrıca aynı maddede, süre verilmesine ilişkin bildirimin yazılı şekilde olması aranmış, “birikmiş kiralar” ise genel hükümlere tâbi olduğu için, kapsam dışı tutulmuştur.

Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 266/h maddesi göz önünde tutulmuştur.

818 sayılı Borçlar Kanununun 265 inci maddesini karşılamaktadır.

Tasarının tek fıkradan oluşan 332 nci maddesinde, olağanüstü fesih yollarından biri olarak kiracının ölümü düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 265 inci maddesinin kenar başlığında kullanılan “2. Kiracının ölümü” şeklindeki ibare, Tasarıda “3. Kiracının ölümü” şeklinde korunmuştur.

Maddede, 818 sayılı Borçlar Kanununun 265 inci maddesinden farklı olarak, kiraya verenin, kiracının ölümüne bağlı olarak sözleşmeyi feshetmesi hakkı kabul edilmemiş; ayrıca, sözleşmenin bir yıl ve daha uzun süreli olması da aranmamıştır. Bu konuda düzenleme yapılmamakla birlikte, kiraya verenin ölümünün sözleşmeye etkili olmayacağı esası benimsenmiştir. Böylece yeni kira düzenlemesinin kiracıyı kollayıcı özüne sadık kalınmıştır. Madde metninde yer alan fesih bildirim süresinin ve fesih döneminin yasal süre ve dönem olduğu açıkça vurgulanmakla, sözleşmedeki ve yerel âdetteki aksine olan süre belirlemelerinin dikkate alınmayacağı açıklanmıştır. Burada, belirli süreli bir kira sözleşmesi söz konusu olsa bile, kiracının ölümünün mirasçılarına sözleşmeyi feshetme hakkı vermesi sebebiyle bu fesih olağanüstü fesih niteliği taşımaktadır.

Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 266i maddesi göz önünde tutulmuştur.

818 sayılı Borçlar Kanununun 266 ncı maddesini kısmen karşılamaktadır.

Tasarının iki fıkradan oluşan 333 üncü maddesinde, kira sözleşmesinin sona ermesinde kiracının kiralananı geri vermesi düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 266 ncı maddesinin kenar başlığında kullanılan “VI. Kiralananın iadesi” şeklindeki ibare, Tasarıda “G. Kiralananın geri verilmesi / I. Genel olarak” şeklinde ifade edilmiştir.

Madde, birinci fıkrası itibarıyla 818 sayılı Borçlar Kanununun 266 ncı maddesini karşılamaktadır. Ancak, 818 sayılı Borçlar Kanununun 266 ncı maddesinin son fıkrası, ispat yükü ile ilgili bir düzenleme olduğu için Tasarıya alınmamış ve bu konu genel hükümlere bırakılmıştır. Böylece, ispat yükünün paylaşımı, Türk Medenî Kanununun 6 ncı maddesi uyarınca gerçekleştirilecektir.

Maddenin ikinci fıkrasında ise, kiracının sözleşmeye aykırı kullanımından doğan zararlar dışında bir tazminat sorumluluğu olmayacağı, sadece sözleşmeye aykırı kullanımdan sorumlu olacağı esası emredici olarak kabul edilmiştir. Böylece, uygulamada kira sözleşmelerinde sıkça rastlanan kiracıya sözleşmeye uygun kullanımın yarattığı eskime, bozulma gibi sonuçların da kiracıya yükletilmesine ilişkin kayıtların geçerli olmayacağı belirtilmiştir.

Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 267 nci maddesi göz önünde tutulmuştur.

818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen, “II. Kiralananın gözden geçirilmesi ve kiracıya bildirme” kenar başlıklı yeni bir maddedir.

Tasarının tek fıkradan oluşan 334 üncü maddesinde, kiralananın geri verilmesi sırasında, kiraya verenin kiralananı gözden geçirme ve kiracıya bildirimde bulunma yükü düzenlenmektedir.

Madde ile, kiracının kiralananı geri verme borcunu gereği gibi ifası konusunda kiraya verenin sonradan ortaya çıkarabileceği çekişmelerin önlenmesi amaçlanmıştır. Kiraya veren, kiralananı teslim aldığında kiralananın durumunu gözden geçirecek; kiracının sorumluluğuna yol açacak nitelikte bir eksikliğin ve ayıbın varlığı hâlinde, bunu hemen, kiracıya yazılı olarak bildirecektir. Bu bildirimin yapılmaması, kiracıyı her türlü sorumluluktan kurtaracaktır. Öte yandan, teslim alma sırasında yapılacak olağan inceleme ile belirlenemeyecek nitelikteki eksikliklerden ve ayıplardan, kiracının sorumluluğu devam edecektir. Ancak, kiraya veren, bu nitelikteki eksiklik ve ayıpları sonradan belirlediği takdirde, durumu hemen kiracıya bildirecektir. Bu bildirim yükünün yerine getirilmemesi de, kiracının sorumluluktan kurtulması sonucunu doğuracaktır.

Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 267a maddesi göz önünde tutulmuştur.

818 sayılı Borçlar Kanununun 267 nci maddesini karşılamaktadır.

Tasarının üç fıkradan oluşan 335 inci maddesinde, kiraya verenin hapis hakkının konusu düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 267 nci maddesinin kenar başlığında kullanılan “G. Kiralayanın hapis hakkı / I. Şümulü” şeklindeki ibare, Tasarıda “H. Kiraya verenin hapis hakkı / I. Konusu” şeklinde ifade edilmiştir.

Metninde yapılan arılaştırma dışında, maddede 818 sayılı Borçlar Kanununa göre bir hüküm değişikliği yoktur.

818 sayılı Borçlar Kanununun 268 inci maddesini karşılamaktadır.

Tasarının iki fıkradan oluşan 336 ncı maddesinde, kiraya verenin üçüncü kişilere ait olan eşya üzerindeki hapis hakkı düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 268 inci maddesinin kenar başlığında kullanılan “II. Üçüncü şahıslara ait eşyada” şeklindeki ibare, Tasarıda “II. Üçüncü kişilere ait olan eşya” şeklinde korunmuştur.

Metninde yapılan arılaştırma dışında, maddede 818 sayılı Borçlar Kanununa göre bir hüküm değişikliği yoktur.

818 sayılı Borçlar Kanununun 269 uncu maddesini karşılamaktadır.

Tasarının iki fıkradan oluşan 337 nci maddesinde, kiraya verenin hapis hakkının kullanılması düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 269 uncu maddesinin kenar başlığında kullanılan “III. Nasıl dermeyan edileceği” şeklindeki ibare, Tasarıda “III. Hakkın kullanılması” şeklinde ifade edilmiştir.

Maddenin birinci fıkrasında, 818 sayılı Borçlar Kanununun 269 uncu maddesinin birinci fıkrasından farklı olarak, kiraya verenin, hapis hakkını sulh hâkimi yanında, icra müdürünün kararıyla da kullanabileceği kabul edilmiştir. Böylece, kiraya verene, sulh hâkiminden veya icra müdüründen alacağı kararı uygulatarak, hapis hakkını kullanması konusunda seçim hakkı tanınmıştır.

Maddenin son fıkrasında kullanılan “polis kuvveti” şeklindeki ibare yerine, Tasarıda “kolluk gücü” denilmek suretiyle fıkra, İcra ve İflâs Kanununun 271 inci maddesinin birinci fıkrasının ilk cümlesiyle uyumlu hâle getirilmiştir.

Metninde yapılan düzeltme ve arılaştırma dışında, maddede 818 sayılı Borçlar Kanununa göre bir hüküm değişikliği yoktur.

İKİNCİ AYIRIM Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları Tasarının 338 inci maddesiyle başlayan İkinci Ayırımında “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları” düzenlenmiştir. 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun hükümleri, Tasarıda kira sözleşmesi düzenlenmesine dahil edildiği için, belirtilen özel Kanuna tâbi kira sözleşmelerinin konusunu oluşturan taşınmazlar, bu Ayırımda düzenlenmiştir.

818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen, “A. Uygulama alanı” kenar başlıklı yeni bir madde olup, 6570 sayılı Kanunun 1 inci maddesini kısmen karşılamaktadır.

Tasarının iki fıkradan oluşan 338 inci maddesinde, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerin uygulama alanı düzenlenmektedir.

Maddenin birinci fıkrasında, kiracının daha yoğun koruma görmesi gereken konut ve çatılı işyeri kiraları açısından “uygulama alanı” düzenlemesi getirilmiştir. 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanununun 1 inci maddesinden farklı olarak, kiralananın bulunduğu yer açısından ayırım yapılmaksızın tüm konut ve çatılı işyeri kiraları kapsama alınmış ve bununla da yetinilmeyerek, bu kiralarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da aynı hükümlerin uygulanacağı esası getirilmiştir. Yine 6570 sayılı Kanundan farklı olarak niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmaları da kapsam dışı bırakılmıştır. Niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazlara örnek olarak, yazlık, otel odası, motel, pansiyon ve bunlara benzer yerler gösterilebilir. Bir taşınmazın bu niteliği konusunda ortaya çıkan uyuşmazlığın, somut olaydaki durum ve koşullara göre hâkim tarafından çözümlenmesi gerekecektir.

Maddenin ikinci fıkrasında, kamu kurum ve kuruluşlarının hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun kiraya veren veya kiracı olarak taraf olduğu tüm kira sözleşmelerinin de buradaki hükümlere tâbi olacağı açıklıkla ortaya konulmuştur. Böylece 6570 sayılı Kanunun 14 üncü maddesinin düzenlemesi benimsenmiş olmaktadır.

Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 253a maddesi göz önünde tutulmuştur.

818 sayılı Borçlar Kanununda ve 6570 sayılı Kanunda yer verilmeyen, “B. Bağlantılı sözleşme” kenar başlıklı yeni bir maddedir.

Tasarının tek fıkradan oluşan 339 uncu maddesinde, konut ve çatılı işyeri kiralarında bağlantılı sözleşme konusu düzenlenmektedir.

Maddede, kiracıyı koruma amacıyla, kiracının yararı olmaksızın, konut ve çatılı işyeri kirasına ilişkin sözleşmenin kurulması veya devamının bir başka sözleşmeyle kiracılık ile ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanması hâlinde, kira ile bağlantılı bu sözleşmenin geçersiz olduğu hükme bağlanmıştır. Burada 818 sayılı Borçlar Kanununun 20 nci maddesi anlamında her zaman ileri sürülebilen ve hâkim tarafından re’sen nazara alınması gereken kesin hükümsüzlük söz konusudur, burada geçersiz olan bağlantı sözleşmesidir. Kira sözleşmesi geçerliliğini korur; yani kısmi geçersizlik söz konusudur.

Kiracı, bu madde ile kiraya verenin kiracı karşısında güçlü olma konumunu kullanarak kiracılıkla ilgisi olmayan başkaca borçları kendisine yüklemesine karşı korunmuştur. Meselâ, kiracının kiralayana karşı kiralananı satın alma yükümü altına girmesi veya önceki kiracının bıraktığı eşyayı satın almayı borçlanması ya da kiralananla ilgili bir sigorta sözleşmesi yapmayı üstlenmesi durumları geçerli olmayacaktır.

Öte yandan kiracılıkla bağlantısı bulunmayan, borç altına girmenin geçersiz olması bakımından, bu borçlanmanın kiraya verene veya üçüncü kişiye karşı olmasında fark yoktur. Her iki durumda da geçersizlik söz konusu olacaktır.

Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 254 üncü maddesi göz önünde tutulmuştur.

818 sayılı Borçlar Kanununun 258 inci maddesinin ikinci fıkrasını kısmen karşılamaktadır.

Tasarının iki fıkradan oluşan 340 ıncı maddesinde, “C. Kullanma giderleri” kenar başlığıyla, konut ve çatılı işyeri kiralarında kullanma giderleri düzenlenmektedir.

Maddede, konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından özel ve yedek bir düzenleme yapılarak, ısıtma, aydınlatma, su gibi kullanma giderlerine, kaynak İsviçre Borçlar Kanunundaki düzenlemeden farklı olarak, sözleşmede aksine bir hüküm yoksa kiracının katlanacağı hükme bağlanmıştır. Kiralananın boyanması, çatısının onarılması gibi kiralananın sözleşme süresince kullanıma elverişli durumda bulundurulmasıyla ilgili olan diğer yan giderler hakkında Tasarının 302 nci maddesi uygulanacaktır. Ancak, aksine sözleşme veya yerel âdet olduğunda, bu yükümlülük, kiraya verene ait olacaktır. Yine aynı maddeye göre, yükümlü kim olursa olsun bu giderleri kanıtlayıcı belgelerin bir örneğini, istemesi hâlinde diğer tarafa verecektir.

Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 257a ve 257b maddeleri göz önünde tutulmuştur.

818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen, ancak, 6570 sayılı Kanunun 16 ncı maddesini kısmen karşılayan, “D. Kiracının güvence vermesi” kenar başlıklı yeni bir maddedir.

Tasarının üç fıkradan oluşan 341 inci maddesinde, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının güvence vermesi konusu düzenlenmektedir.

Maddede, uygulamada kiraya verenlerin, kiracıdan “depozito” veya başka ad altında ve kira bedeli, dışında kira sözleşmesinin yapıldığı sırada veya başka bir zamanda güvence parası aldıklarına sıkça rastlandığından, bu uygulamaya karşı kiracıyı korumak amacıyla düzenleme getirilmiştir. Bu madde ile, bir yandan, sözleşme ile kiracıdan güvence istenilmesi imkânı kabul edilmiş, öte yandan, bunun sınırları açıklıkla ortaya konulmuştur. Maddeye göre, güvence bedeli, üç aylık kira bedelini aşamayacak; güvencenin para olarak verilmesi hâlinde kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırılması, kıymetli evrak olması hâlinde ise bankaya depo edilmesi söz konusu olacak; banka da, bu güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilecek; kiraya verenin, sözleşmenin sona ermesinden itibaren üç ay içinde dava ya da takip ile, kira sözleşmesi ile ilgili bir istemde bulunduğunu, bankaya yazılı olarak bildirmemesi durumunda, banka, bu defa sadece kiracının istemi üzerine güvenceyi kiracıya geri vermekle yükümlü olacaktır.

Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 257e maddesi göz önünde tutulmuştur.

818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen, ancak, 6570 sayılı Kanunun 9 uncu maddesini karşılayan “E. Kira bedeli / I. Genel olarak” kenar başlıklı yeni bir maddedir.

Tasarının tek fıkradan oluşan 342 nci maddesinde, kira sözleşmesinde, kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağı düzenlenmektedir.

Maddede yapılan düzenleme ile, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra, sözleşmede kira bedeli dışında kalan hususlarda kiracı aleyhine değişiklik yapılmasının önlenmesi amaçlanmıştır.

Böylece, başlangıçta belirlenen kira bedelinin, özellikle kanun gereği sözleşmenin süresinin uzatıldığı ya da yenilendiği durumlarda, ekonomik koşullara bağlı olarak değiştirilmesi olanağı sağlanarak, sözleşmede kiracı aleyhine değişiklik yapılması yasağına bir istisna tanımış olmaktadır. Bu istisnanın kabulü, kiracının korunması ilkesinin gözetildiği yasal bir düzenleme içinde de olsa, kiraya verenin kiralananın durumuna uygun düşecek bir kira bedeli elde etme konusundaki menfaatlerinin de göz ardı edilmemesi zorunluluğundan doğmuştur. Nitekim, kira bedeline ilişkin böyle bir istisnanın öngörülmesinin haklılığı, öğretide ve yerleşmiş uygulamada da kabul edilmektedir. 6570 sayılı Kanunun 9 uncu maddesinde yer verilen bu istisna, açıklanan sebeplerle Tasarıda da aynen korunmuştur.

818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen ve 6570 sayılı Kanunda da düzenlenmemiş olan, “II. Belirlenmesi” kenar başlıklı yeni bir maddedir.

Tasarının dört fıkradan oluşan 343 üncü maddesinde, kira bedelinin belirlenmesi düzenlenmektedir.

Maddenin birinci fıkrasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedelinin belirlenmesine ilişkin ilkelere yer verilmiştir. Böylece, 6570 sayılı Kanunun 2 ve 3 üncü maddelerinin, Anayasa Mahkemesince iptali üzerine bu konuda ortaya çıkan kanun boşluğunun, uygulamada kabul edilen esaslar göz önünde tutularak, yasal bir düzenlemeye kavuşturulması amaçlanmıştır. Bu düzenlemeyle, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedellerine ilişkin anlaşmaların geçerliliği, bir önceki kira yılında “üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla” kabul edilmiştir;

kira sözleşmesinin bir yıldan uzun süreli olması durumunda da aynı sınırlamanın gözetilmesi gerekecektir. Uygulamada, uzun bir süreden beri Devlet İstatistik Enstitüsü tarafından yayımlanan toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranı göz önünde tutulmuş olmakla birlikte, adı geçen Enstitüce bir süreden beri bu endeks yerine üretici fiyat endeksindeki artış oranları yayımlandığı için, kira bedelinin belirlenmesinde objektif bir ölçüt olarak üretici fiyat endeksindeki artış oranından yararlanılması benimsenmiştir.

Maddenin ikinci fıkrasına göre, taraflarca anlaşma olmadığı takdirde, yenilenen kira döneminde uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak, hakkaniyete uygun olarak, bir önceki kira yılındaki üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla belirlenecektir.

Maddenin üçüncü fıkrasına göre, kira süresinin beş yıldan uzun süreli olması durumunda veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni dönemde uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından, yukarıdaki esaslarla birlikte, emsal kira bedelleri de göz önünde tutularak belirlenecektir. Ancak, bu durumda üretici fiyat endeksindeki artış oranı, üst sınır olarak kabul edilmeyecektir.

Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Böylece, altıncı kira yılına ait kira bedeli, bu şekilde belirlendikten sonra, yine beş yıllık kira dönemi için kira bedellerinin yıldan yıla belirlenmesinde birinci ve ikinci fıkra hükümleri uygulanacak; yani tarafların anlaşması göz önünde tutulabilecek; bu anlaşmanın geçerliliği, üretici fiyat endeksindeki artış oranıyla sınırlı olacak, anlaşma olmadığı takdirde ise ikinci fıkra hükmü uygulanacaktır.

Maddenin son fıkrasında, sözleşmelerde kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırılması da geçerli kabul edilmiş; ancak, bu durumda beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacağı esası getirilmiştir. Beş yıl geçtikten sonra ise, kira bedeli, taraflar anlaşamazlarsa, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak, üçüncü fıkra hükmü çerçevesinde belirlenecektir.

818 sayılı Borçlar Kanununda ve 6570 sayılı Kanunda yer verilmeyen, “III. Dava açma süresi” kenar başlıklı yeni bir maddedir.

Tasarının üç fıkradan oluşan 344 üncü maddesinde, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın açılma süresi ve kararın etkisi düzenlenmektedir.

Maddenin birinci fıkrasında uygulamada da kabul edilen esaslara uygun olarak, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın (uygulamadaki adıyla kira tespit davasının), her zaman açılabileceği belirtilmektedir.

Maddenin ikinci fıkrasında belirli süreli kira sözleşmelerinde, mahkemece belirlenen kira bedelinin, kiracıyı hangi tarihten geçerli olmak üzere bağlayacağı düzenlenmektedir. Buna göre, dava, dava dilekçesinin yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte kiracıya tebliğ edilmiş olması koşuluna uyularak açılmışsa, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayacaktır. Aynı sonuç, kiraya veren tarafından bu süre içinde, kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluna uyularak, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın, izleyen yeni kira döneminin sonuna kadar açılması durumunda da geçerli olacaktır.

Maddenin son fıkrasında, sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağı hakkında bir hükmün bulunması koşuluyla, kiraya veren kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davayı yeni kira döneminin sonuna kadar açtığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedelinin, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacağı kabul edilmiştir. Nitekim, yerleşmiş uygulama da aynı yöndedir.

818 sayılı Borçlar Kanununda ve 6570 sayılı Kanunda yer verilmeyen, “IV. Kiracı aleyhine düzenleme yasağı” kenar başlıklı yeni bir maddedir.

Tasarının tek fıkradan oluşan 345 inci maddesinde, kiracı aleyhine düzenleme yasağı öngörülmektedir.

Kiracının kira borcu bakımından korunmaması yönünde, uygulamada ortaya çıkan görüşler benimsenmediği için, madde ile, kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilmesi önlenmiş; kira bedelinin zamanında ödenmemesi durumunda, sözleşme cezası (ceza koşulu) ödenmesi veya sonraki kira bedellerinin muaccel olması şeklindeki anlaşmalar da geçersiz kılınmıştır.

818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen, ancak, 6570 sayılı Kanunun 11 inci maddesini kısmen karşılayan, “F. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi / I. Bildirim yoluyla / 1. Genel olarak” kenar başlıklı yeni bir maddedir.

Tasarının üç fıkradan oluşan 346 ncı maddesinde, genel olarak bildirim yoluyla kira sözleşmesinin sona ermesi düzenlenmektedir.

Maddenin birinci fıkrasına göre, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında, 6570 sayılı Kanunun 11 inci maddesinde olduğu üzere kiracı, süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin sona ermesini sağlayabilecek; böyle bir bildirim yapılmazsa, sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış olacaktır. Kiraya veren ise, kural olarak, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremeyecektir. Ancak, 6570 sayılı Kanunun 11 inci maddesinden farklı olarak, Tasarıda, onbeş yıllık uzama süresi sonunda kiraya verenin, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebileceği öngörülmüştür. Böylece, kira sözleşmesi sebebiyle, kiraya verenin, aradan uzun yıllar geçse bile, kiralananın dolaysız zilyedi olamamasının toplumda yarattığı huzursuzluk dikkate alınmış ve kiraya verene, fıkrada belirtilen koşullar gerçekleşince, tazminat ödemekle yükümlü olmaksızın, sözleşmeyi tek taraflı olarak sona erdirebilme hakkı tanınmıştır.

Maddenin ikinci fıkrasına göre, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, yine sadece kiracı, bu defa Tasarının 327 ve 328 inci maddelerindeki düzenleme çerçevesinde fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilecektir. Buna karşılık, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren, onbeş yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşme ilişkisini ortadan kaldırabilecektir.

Maddenin son fıkrasında, kiraya verenin veya kiracının fesih hakkının bulunduğu durumlarda, sözleşmeyi sona erdirebileceği belirtilmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen, ancak, 6570 sayılı Kanunun 11 inci maddesini karşılayan, “2. Bildirimin geçerliliği / a. Şekil” kenar başlıklı yeni bir maddedir.

Tasarının tek fıkradan oluşan 347 nci maddesinde, sözleşmeyi sona erdirecek bildirimin geçerliliğinin tâbi olduğu şekil düzenlenmektedir.

Maddede, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmenin sona ermesine ilişkin bildirimlerin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlanmış ve böylece 6570 sayılı Kanunun 11 inci maddesindeki geçerlilik şekli aynen korunmuştur. Madde kapsamından anlaşılacağı üzere, geçerlilik için yazılı şekil zorunluluğu, kiraya verenin, Tasarının 346 ncı maddesinde öngörülen fesih bildirimi için de aranacaktır.

818 sayılı Borçlar Kanununda ve 6570 sayılı Kanunda yer verilmeyen, ancak 4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 194 üncü maddesini kısmen karşılayan; “b. Aile konutu” kenar başlıklı yeni bir maddedir.

Tasarının üç fıkradan oluşan 348 inci maddesinde, aile konutuna ilişkin kira sözleşmesinin fesih bildiriminin geçerlilik koşulları düzenlenmektedir.

Madde, 4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 194 üncü maddesinin birinci, ikinci ve son fıkralarında yapılan düzenleme ile uyumlu olarak kaleme alınmıştır. Bu düzenlemede, aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracının, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemeyeceği; bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracının, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebileceği ve sözleşmenin tarafı olmayan eşin, kiralayana (kiraya verene) yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline geleceği öngörülmektedir. Tasarıda da, aynı esaslar korunmuş, buna bağlı olarak, maddenin son fıkrasında, kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde, kiraya verenin, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorunda olduğu belirtilmiştir. Böylece, bu durumda, evlilik birliğinin korunması amacıyla, eşlerden birinin, kiracı sıfatıyla, tek başına hareket ederek, diğer eşin açık rızası olmaksızın sözleşmeyi sona erdirmesi önlenmek istenmiştir.

818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen, ancak 6570 sayılı Kanunun 7 nci maddesinin birinci fıkrasının (b), (c) ve (ç) bentlerini karşılayan, “II. Dava yoluyla / 1. Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle / a. Gereksinim, yeniden inşa ve imar” kenar başlıklı yeni bir maddedir.

Tasarının tek fıkradan oluşan 349 uncu maddesinde, kiraya verenden kaynaklanan gereksinim, yeniden inşa ve imar sebepleriyle, kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilmesi düzenlenmektedir.

Madde, 6570 sayılı Kanunun 7 nci maddesinin birinci fıkrasının (b), (c) ve (ç) bentlerinden alınmıştır. Ancak, kira sözleşmesinin, kiraya veren tarafından, üstsoyunun (meselâ, babasının, büyük babasının) konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle de, dava yoluyla sone erdirilebileceği kabul edilmiş, “çocuk” sözcüğü yerine, “altsoy” terimi kullanılarak, 6570 sayılı Kanunun uygulanmasında torun ve torun çocuğu gereksinimi bakımından ortaya çıkan olumsuz çözümlerin terk edilmesi amaçlanmıştır. Ayrıca, “Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler”in gereksinimi de sona erdirme sebebi sayılmıştır. Maddenin (1) numaralı bendi ile, Türk aile içi ilişkileri dikkate alınmış, piyano, otomobil koymak veya hayvan bağlamak için gereksinimi geçerli sayan, ancak ana, baba ve kardeşlerin gereksiniminin dışlanması sonucunu doğuran düzenleme ve buna dayanan uygulama benimsenmemiş olmaktadır. “Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler” çevresi ise, Türk Medenî Kanununun 364 üncü maddesi gibi hükümlerle belirlenecektir. 6570 sayılı Kanunda bir düzenleme olmamakla birlikte, belirsiz süreli sözleşmeler bakımından uygulamada benimsendiği gibi, Tasarıda da, genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde dava açılabileceği açıklığa kavuşturulmuştur.

Maddede, davanın açılma süresi olarak, mahkeme kararlarında, İcra ve İflâs Kanununun 272 nci maddesinin kıyas yoluyla uygulanması sonucunda benimsenen bir aylık süre açıkça belirtilmiştir.

818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen, ancak, 6570 sayılı Kanunun 7 nci maddesinin birinci fıkrasının (d) bendini karşılayan, “b. Yeni malikin gereksinimi” kenar başlıklı yeni bir maddedir.

Tasarının iki fıkradan oluşan 350 nci maddesinde, yeni malikin gereksinimi sebebiyle, sözleşmenin dava yoluyla sona erdirilmesi düzenlenmektedir.

Maddenin birinci fıkrasında, yeni malikin kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirmek amacıyla, konut veya işyeri gereksinimlerini ileri sürebileceği kişiler, Tasarının 349 uncu maddesinin (1) numaralı bendine uygun olarak, sınırlayıcı biçimde sayılmıştır. Ancak, maddede “ihtarname” yerine, yeni malikin kiracıya yapmak zorunda olduğu bildirimin, bir tasavvur açıklaması niteliğinde olduğu göz önünde tutularak, “yazılı olarak bildirme” sözcükleri kullanılmıştır.

Maddenin ikinci fıkrasında, uygulamada da benimsendiği gibi, kiralananı sonradan edinen kişinin, kira süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açarak, Tasarının 349 uncu maddesi çerçevesinde, gereksinim sebebiyle, sözleşmeyi sona erdirebileceği kabul edilmiştir.

818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen, ancak, 6570 sayılı Kanunun 7 nci maddesinin birinci fıkrasının (a), (e) bentleri ile ikinci fıkrasını karşılayan, “2. Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle” kenar başlıklı yeni bir maddedir.

Tasarının üç fıkradan oluşan 351 inci maddesinde, kiracıdan kaynaklanan sebeplerle, sözleşmenin dava yoluyla sona erdirilmesi düzenlenmektedir.

Maddenin birinci fıkrası, 6570 sayılı Kanunun 7 nci maddesinin birinci fıkrasının (a) bendinden alınmıştır. Ancak, uygulamadaki adıyla “kiracının tahliye taahhüdü”nün geçerli olması, yine uygulamada benimsendiği gibi, kiracının, bunu kiraya verene karşı, “kiralananın teslim edilmesinden sonra, yazılı olarak ve belirli bir tarih içerecek biçimde üstlenmesi koşullarının birlikte gerçekleşmesine bağlanmıştır.

Maddenin ikinci fıkrası, 6570 sayılı Kanunun 7 nci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinden alınmıştır. Ancak, uygulamadan farklı olarak, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde de iki haklı ihtarın, kira sözleşmesini sona erdirmeye yeterli sebep oluşturacağı, açıkça kabul edilmiştir.

Ayrıca, bir yıldan uzun süreli kira sözleşmeleri de, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla sona erdirilebilecektir. Bu sözleşmelerde, bir kira yılını aşan süreler içinde kalması koşuluyla, iki haklı ihtar da, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde olduğu gibi, sözleşmenin dava yoluyla sona erdirilmesi için yeterli olacaktır.

Maddenin üçüncü fıkrası, 6570 sayılı Kanunun 7 nci maddesinin son fıkrasından alınmıştır. Ancak, bu hükümden farklı olarak, “aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde olma”, “kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmeme” ve “sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sona erdirme” koşullarının birlikte gerçekleşmesi aranmıştır. Böylece, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin konutunun, “aynı belediye sınırları içinde olması”ndan, dolayısıyla büyükşehir belediyelerinin de “aynı belediye” olarak kabul edilmesinden vazgeçilmiş ve “ilçe ya da belde belediye sınırları” esas alınmıştır.

6570 sayılı Kanunun 7 nci maddesinin son fıkrasında bu konuda bir açıklık olmamakla birlikte, kiraya verenin sözleşmenin kurulduğu sırada, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı şehir veya belediye sınırları içinde oturulabilir bir konutu bulunduğunu bilse bile, başka bir koşul aranmaksızın, kira sözleşmesini derhâl sona erdirmeye yönelik dava açabileceğine ilişkin uygulama, Tasarıda yapılan düzenlemede benimsenmemiştir. Gerçekten, bu uygulama, Türk Medenî Kanununun 2 nci maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarına aykırı sonuçlar doğurabilecek nitelikte görülmüştür.

Tasarının 351 inci maddesinin son fıkrasındaki düzenlemeye göre, kiraya veren, söz konusu durumu biliyorsa, sözleşmeyi dava yoluyla sona erdiremeyecektir.

818 sayılı Borçlar Kanununda ve 6570 sayılı Kanunda yer verilmeyen, “3. Dava süresinin uzaması” kenar başlıklı yeni bir maddedir.

Tasarının tek fıkradan oluşan 352 nci maddesinde, dava süresinin uzaması düzenlenmektedir.

Bu madde ile, dava yoluyla sözleşmenin sona erdirilmesi düzeni içinde dava açma için öngörülen bir ay içinde, dava açma yerine, dava açılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunulması ve buna bağlı olarak bir kira yılı içinde bildirim konusu davanın açılması olanağı getirilmiştir. Kanunda yer almayan bu imkân, yerleşik uygulamanın benimsediği görüşü yansıtmaktadır. Kira sözleşmesinin süresinin sona ermesinden itibaren dava açma süresi olan bir ay içinde yapılacak bildirim de yeterli görüldüğüne göre, yine yerleşik uygulamada kabul edildiği üzere, kira süresi içinde yapılacak bildirim de dava süresini uzatıcı etkiye sahip olacaktır.

818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen, ancak, 6570 sayılı Kanunun 8 inci maddesini kısmen karşılayan, “4. Dava sebeplerinin sınırlılığı” kenar başlıklı yeni bir maddedir.

Tasarının tek fıkradan oluşan 353 üncü maddesinde, dava sebeplerinin sınırlılığı düzenlenmektedir.

Madde, 6570 sayılı Kanunun 8 inci maddesinden alınmıştır. Kira sözleşmesini sona erdirme sebeplerinin sınırlı sayıda olması ilkesi, 6570 sayılı Kanunda olduğu gibi, uygulama ve öğretide de kabul edilmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen, ancak, 6570 sayılı Kanunun 15 inci maddesini karşılayan, “5. Yeniden kiralama yasağı” kenar başlıklı yeni bir maddedir.

Tasarının üç fıkradan oluşan 354 üncü maddesinde, yeniden kiralama yasağı düzenlenmektedir.

Madde, 6570 sayılı Kanunun 15 inci maddesinden alınmıştır. Ancak, 15 inci maddenin birinci fıkrasında kullanılan “mücbir sebep” şeklindeki ibare yerine, Tasarının 354 üncü maddesinin birinci fıkrasında, “haklı sebep” ibaresi kullanılmıştır. Fıkraya göre, kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamayacaktır. Fıkrada söz konusu edilen “haklı sebep”, kiraya verenin kanunda öngörülen sebeplerden birine dayanarak aldığı mahkeme kararını uygulatmak suretiyle, kiracının kiralanandan tahliyesini sağladıktan sonra, üç yıl süreyle kiralananı başkalarına kiraya verme yasağının bir istisnasını oluşturmaktadır. Bir uyuşmazlık durumunda, haklı sebebin mevcut olup olmadığı, hâkim tarafından, somut olaydaki durum ve koşullar göz önünde tutularak değerlendirilecektir. Somut olayda haklı sebebin varlığı kabul edildiği takdirde, kiraya veren üç yıl geçmeden de kiralananı başkalarına kiraya verebilecektir.

Maddenin ikinci fıkrasında da, yine birinci cümlede geçen “mücbir sebep” yerine, “haklı sebep” kullanılmıştır. Fıkraya göre, yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamayacaktır. Aynı fıkrada, eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı bulunduğu; bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerektiği; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmazın üç yıl geçmeden başkasına kiralanamayacağı belirtilmektedir.

Maddenin son fıkrasında, bu hükümlere aykırı davranan kiraya verenlerin, eski kiracıya bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü oldukları belirtilmektedir. Fıkrada yapılan düzenleme ile, bu hükümlere aykırı davranan kiraya verenlere, 6570 sayılı Kanunun 16 ncı maddesinde öngörülen cezaî yaptırımların uygulanması sisteminden vazgeçilmiştir. Bunun yerine, eski kiracıya, fıkrada belirtilen tazminatın kendisine ödenmesini isteme hakkı tanınmıştır. Bu tazminatın belirlenmesinde, eski kiracının kiraya verene ödemiş olduğu son dönemin kira bedeli göz önünde tutulacaktır.

818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen, ancak, 6570 sayılı Kanunun 13 üncü maddesini karşılayan, “6. Kiracının ölümünde sözleşmenin sürdürülmesi” kenar başlıklı yeni bir maddedir.

Tasarının tek fıkradan oluşan 355 inci maddesinde, kiracının ölmesi hâlinde, kira sözleşmesinin sürdürülmesi düzenlenmektedir.

Böylece, kiracının ölümü durumunda, çatılı işyeri kiraları bakımından, kiracının ortaklarının veya bu ortakların kiracıyla aynı meslek ve san’atı yürüten mirasçılarının ve ölen kiracıyla birlikte aynı konutta oturanların, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece kira sözleşmesini sürdürebilecekleri kabul edilmiştir. Maddede yapılan düzenlemede, “kiracının mirasçılarına” özellikle yer verilmemiştir. Çünkü mirasçı, Türk Medenî Kanununun miras hukukuna ilişkin hükümleri çerçevesinde, mirasbırakan konumundaki “ölen kiracı”nın küllî halefi olarak, söz konusu konut ya da çatılı işyeri kira sözleşmesinin tarafı hâline gelmiştir. Bu nedenle, “ölen kiracının mirasçısı”, kira sözleşmesini Tasarının 332 nci maddesine dayanarak feshetmemişse, kiracı olarak kabul edilecektir.

ÜÇÜNCÜ AYIRIM Ürün Kirası 818 sayılı Borçlar Kanununun 270 inci maddesiyle başlayan “İkinci Fasıl / Hasılat icarı” şeklindeki alt başlık, Tasarıda “Üçüncü Ayırım / Ürün Kirası” şeklinde değiştirilmiştir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 270 inci maddesini karşılamaktadır.

Tasarının iki fıkradan oluşan 356 ncı maddesinde, ürün kirası tanımlanmaktadır.

818 sayılı Borçlar Kanununun 270 inci maddesinin kenar başlığında kullanılan “A. Tarifi” şeklindeki ibare, Tasarının 356 ncı maddesinde “A. Tanımı” olarak değiştirilmiştir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 270 inci maddesinin ikinci ve son fıkrasının aynı konuya ilişkin olduğu göz önünde tutularak, Tasarıda tek fıkra hâlinde kaleme alınmıştır.

818 sayılı Borçlar Kanununun 270 inci maddesinin birinci fıkrasında kullanılan “ücret” sözcüğü yerine, ücretin işgörme sözleşmelerinde işverenin işçiye karşı olan borcunu ifade etmek için kullanılması doğru olmakla birlikte, kira sözleşmesinde kiracının kiraya verene karşı olan borcu her zaman paradan ibaret olmadığı için, Tasarının 356 ncı maddesinin birinci fıkrasında “bedel” sözcüğü kullanılmıştır.

Ayrıca, 818 sayılı Borçlar Kanununun 270 inci maddesinin ikinci ve son fıkralarında kullanılan “iştirakli kira” ibaresi yerine, Tasarının 356 ncı maddesinin ikinci fıkrasında “ürüne katılmalı kira” ibaresi kullanılmıştır. Bununla birlikte, ürün kirasında kira bedeli, bir miktar para veya devşirilecek ürünün belirli bir oranı olarak kararlaştırılabilir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 270 inci maddesinin ikinci fıkrasında kullanılan “hâsılatın bir hissesi” şeklindeki ibare, Tasarının 356 ncı maddesinin ikinci fıkrasında “devşirilecek ürünün belli bir oranı” şeklinde ifade edilmiştir. Fıkrada söz konusu edilen ürüne katılmalı kira, Ülkemizin değişik bölgelerindeki örf ve âdete göre, “ortakçılık”, “yarıcılık” ve “marabacılık” gibi isimlerle anılmaktadır.

Metninde yapılan arılaştırma ve düzeltme dışında, maddede 818 sayılı Borçlar Kanununa göre bir hüküm değişikliği yoktur.

818 sayılı Borçlar Kanununda yer verilmeyen, “B. Genel hükümlerin uygulanması” kenar başlıklı yeni bir maddedir.

Tasarının tek fıkradan oluşan 357 nci maddesinde, ürün kirasında kira sözleşmesine ilişkin genel hükümlerin uygulanması düzenlenmektedir.

Maddeye göre, ürün kirasında özel hüküm bulunmadığı durumlarda, kira sözleşmesine ilişkin genel hükümler uygulama alanı bulacaktır. Meselâ, Tasarının 298 inci maddesiyle başlayan Dördüncü Bölümünün Birinci Ayırımında, “Genel Hükümler” kapsamında olmak üzere düzenlenen “kiralananda yenilik ve değişiklik yapılması”, “kira ilişkisinin devri”, “kiralananın kullanılmaması” gibi konular, ürün kirasında farklılık taşımadığı için, ürün kirası içinde ayrıca düzenlenmemiş ve sadece farklılık gösteren “alt kira ve kullanım hakkını devir yasağı” konusu özel olarak düzenlenmekle yetinilmiştir.

Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 276 ve 276a maddeleri göz önünde tutulmuştur.

818 sayılı Borçlar Kanununun 271 inci maddesini karşılamaktadır.

Tasarının tek fıkradan oluşan 358 inci maddesinde, tutanak düzenleme yükümlülüğü öngörülmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 271 inci maddesinin kenar başlığında kullanılan “B. Defter tesbiti” ibaresi, Tasarıda “C. Tutanak düzenleme” şekline dönüştürülmüştür.

Maddede, iki nüsha olarak düzenlenecek tutanağın birer nüshasının, taraflardan her birine verilmesi öngörülmüştür. Ayrıca, “defter” yerine, Tasarıda “tutanak” sözcüğü kullanılmıştır.

Metninde yapılan arılaştırma dışında, maddede 818 sayılı Borçlar Kanununa göre bir hüküm değişikliği yoktur.

818 sayılı Borçlar Kanununun 272 nci maddesinin birinci fıkrasını karşılamaktadır.

Tasarının tek fıkradan oluşan 359 uncu maddesinde, kiraya verenin teslim borcu düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununu 272 nci maddesinin kenar başlığında kullanılan “C. Kiralayanın Borçları / I. Kiralananın teslimi / 1. Kullanmağa salih halde teslim” ibaresi, Tasarıda “D. Kiraya verenin borçları / I. Teslim borcu” şekline dönüştürülmüştür.

Tasarının 357 nci maddesinde kira sözleşmesine ilişkin genel hükümlere yollama yapıldığı için, 818 sayılı Borçlar Kanununun 272 nci maddesinin ikinci fıkrasının madde metnine alınmasına gerek görülmemiştir.

Sistematik yapısı ile metninde yapılan arılaştırma dışında, maddede 818 sayılı Borçlar Kanununa göre bir hüküm değişikliği yoktur.

818 sayılı Borçlar Kanununun 273 üncü maddesini karşılamaktadır.

Tasarının tek fıkradan oluşan 360 ıncı maddesinde, kiraya verenin esaslı onarımları yapma borcu düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 273 üncü maddesinin kenar başlığında kullanılan “2. Esaslı tamirat” ibaresi, Tasarıda “II. Esaslı onarımlar” şeklinde değiştirilmiştir.

Metninde yapılan arılaştırma dışında, maddede 818 sayılı Borçlar Kanununa göre bir hüküm değişikliği yoktur.

818 sayılı Borçlar Kanununun 281 inci maddesinin birinci ve ikinci fıkraları ile 288 inci maddesinin birinci fıkrasını karşılamaktadır.

Tasarının iki fıkradan oluşan 361 inci maddesinde, kiracının genel olarak kira bedelini ve yan giderleri ödeme borcu düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 281 inci maddesinin kenar başlığında kullanılan “II. Kiranın tediyesi / 1. Umumiyet itibariyle” ibaresi, Tasarıda “E. Kiracının borçları / I. Kira bedelini ve yan giderleri ödeme borcu / 1. Genel olarak” şeklinde değiştirilmiştir.

Maddede 818 sayılı Borçlar Kanununun 281 inci maddesinden farklı olarak, kiracının yükümlülüğünde olan yan giderler de, kira bedeli ile aynı düzenlemeye tâbi tutulmuştur.

818 sayılı Borçlar Kanununun 281 ve 288 inci maddelerinde yer verilen diğer konuların madde metnine alınmamasının sebebi, bunların kira sözleşmesine ilişkin genel hükümlerde düzenlenmiş olmasıdır.

Maddenin birinci fıkrasının düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 281 inci maddesinin birinci fıkrası göz önünde tutulmuştur.

818 sayılı Borçlar Kanununun 282 nci maddesini karşılamaktadır.

Tasarının iki fıkradan oluşan 362 nci maddesinde, olağanüstü durumlarda kira bedelinden indirim düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 282 nci maddesinin kenar başlığında kullanılan “2. Felâketli vakalarda tenzil” ibaresi, Tasarının 362 nci maddesinde “2. Olağanüstü durumlarda kira bedelinden indirim” şeklinde değiştirilmiştir.

Metninde yapılan arılaştırma dışında, maddede 818 sayılı Borçlar Kanununa göre bir hüküm değişikliği yoktur.

818 sayılı Borçlar Kanununun 278 inci maddesini karşılamaktadır.

Tasarının iki fıkradan oluşan 363 üncü maddesinde, kiralananı kullanma ve işletme borcu düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 278 inci maddesinin kenar başlığında kullanılan “D. Kiracının Borçları / I. Borca muvafık surette tekayyüt / 1. İşletme” ibaresi, Tasarıda “II. Kiralananı kullanma ve işletme borcu” şeklinde değiştirilmiştir.

Metninde yapılan arılaştırma dışında, maddede 818 sayılı Borçlar Kanununa göre bir hüküm değişikliği yoktur.

818 sayılı Borçlar Kanununun 279 uncu maddesini karşılamaktadır.

Tasarının iki fıkradan oluşan 364 üncü maddesinde, kiracının bakım borcu düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 279 uncu maddesinin kenar başlığında kullanılan “2. İyi bir halde muhafaza” ibaresi, Tasarıda “III. Bakım borcu” şeklinde değiştirilmiştir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 279 uncu maddesinin ikinci fıkrasından farklı olarak¸ tarımsal taşınmazlara ilişkin ürün kirasında yerel âdete göre kiracıya ait bakım borcunun konularına örnek verilmesinden vazgeçilerek, sadece onun “küçük onarımları yapma borcu”ndan söz edilmiştir.

Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 284 üncü maddesi göz önünde tutulmuştur.

818 sayılı Borçlar Kanununun 284 üncü maddesini karşılamaktadır.

Tasarının iki fıkradan oluşan 365 inci maddesinde, alt kira yasağı ile kullanım ve işletme hakkının devri yasağı düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 284 üncü maddesinin kenar başlığında kullanılan “F. Kiracının kiracısı” ibaresi, Tasarıda “F. Alt kira ve kullanım hakkını devir yasağı” şeklinde değiştirilmiştir.

Maddenin birinci fıkrasının son cümlesinde kullanılan “kiraya verebilir.” şeklindeki ibarenin, aynı fıkranın birinci cümlesi ışığında değerlendirilerek, kiralananda bulunan bazı yerlerin, ürün kirası dışında başka türden bir kiraya verilebileceği şeklinde anlaşılması gerekir. Meselâ, ürün kirasının konusunu oluşturan bir çiftliğin kurulduğu taşınmazın bir bölümünde, kiracı, bu çiftlikten elde edilecek ürünün verimini etkilemeyecek olan bir binayı çeşitli amaçlarla (depo, konut vb.) kullanmak üzere, başka bir kişiye kiraya verebilecektir.

Maddenin ikinci fıkrasında kıyas yoluyla uygulanacağı belirtilen hükümler ise, Tasarının kira sözleşmesine ilişkin genel hükümlerinden biri olan, 321 inci maddesinde yer almaktadır.

Metninde yapılan arılaştırma dışında, maddede 818 sayılı Borçlar Kanununa göre bir hüküm değişikliği yoktur.

818 sayılı Borçlar Kanununun 287 nci maddesini karşılamaktadır.

Tasarının üç fıkradan oluşan 366 ncı maddesinde, sürenin geçmesi ile ürün kirası sözleşmesinin sona ermesi düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 287 nci maddesinin kenar başlığında kullanılan “III. Sükût ile tecdit” ibaresi, madde içeriğine uygun hâle getirilerek, Tasarıda “G. Sözleşmenin sona ermesi / I. Sona erme sebepleri / 1. Sürenin geçmesi” şekline dönüştürülmüştür.

Madde, 818 sayılı Borçlar Kanununun 287 nci maddesinden farklı olarak¸ üç fıkra hâlinde kaleme alınmıştır. Maddenin ikinci fıkrasında kullanılan “örtülü olarak” ibaresinin tanımı niteliğindeki 818 sayılı Borçlar Kanununun 287 nci maddesinin, “bu müddetin hitamında kiralayanın malû- matile ve muhalefeti olmaksızın kiralananın kullanılmasına devam olunduğu yahut mukavelede fesih hakkında gösterilen ihbarı iki taraftan hiç biri yapmadığı takdirde” şeklindeki açıklamasına yer verilmemiştir.

Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 295 inci maddesi göz önünde tutulmuştur.

818 sayılı Borçlar Kanununun 285 inci maddesini karşılamaktadır.

Tasarının iki fıkradan oluşan 367 nci maddesinde, ürün kirasında fesih bildirimi düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 285 inci maddesinin kenar başlığında kullanılan “G. Hitamı / I. Fesih hakkı” ibaresi Tasarıda “2. Fesih bildirimi” şekline dönüştürülmüştür.

Metninde yapılan arılaştırma dışında, maddede 818 sayılı Borçlar Kanununa göre bir hüküm değişikliği yoktur.

818 sayılı Borçlar Kanununun 286 ncı maddesini karşılamaktadır.

Tasarının iki fıkradan oluşan 368 inci maddesinde, ürün kirası sözleşmesinin önemli sebeplerle olağanüstü feshi düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 286 ncı maddesinin kenar başlığında kullanılan “II. Mühim sebeplerden dolayı fesih” ibaresi, Tasarıda “3. Olağanüstü fesih / a. Önemli sebepler” şekline dönüştürülmüştür.

Maddede, kira sözleşmesine ilişkin genel hükümlerden biri olan Tasarının 330 uncu maddesine paralel olarak kaleme alınmıştır.

818 sayılı Borçlar Kanununun 290 ıncı maddesini karşılamaktadır.

Tasarının tek fıkradan oluşan 369 uncu maddesinde, ürün kirası sözleşmesinin kiracının iflası sebebiyle olağanüstü feshi düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 290 ıncı maddesinin kenar başlığında kullanılan “VI. Kiracının iflâsı” ibaresi, Tasarıda “b. Kiracının iflâsı” şekline dönüştürülmüştür.

Metninde yapılan arılaştırma dışında, maddede 818 sayılı Borçlar Kanununa göre bir hüküm değişikliği yoktur.

818 sayılı Borçlar Kanununun 291 inci maddesini karşılamaktadır.

Tasarının tek fıkradan oluşan 370 inci maddesinde, ürün kirası sözleşmesinin kiracının ölümü sebebiyle olağanüstü feshi düzenlenmektedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 291 inci maddesinin kenar başlığında kullanılan “VII. Kiracının vefatı” ibaresi, Tasarıda “b. Kiracının ölümü” şekline dönüştürülmüştür.

Metninde yapılan arılaştırma dışında, maddede 818 sayılı Borçlar Kanununa göre bir hüküm değişikliği yoktur.