E-Kitaplar
Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarının Sona Erdirilmesi
- Yayınevi: Aristo Yayınevi
- Yazar: Prof. Dr. Haluk BURCUOĞLU
- Sayfa Sayısı: 24
- Yayın Tarihi: 17.02.2021
- Baskı: 1
- Tür: E-kitap
- Basılı Olsaydı Fiyatı: 20,00
Bu kitap 4071 kez incelendi; 1961 adet satıldı.
Kategoriler: Borçlar Hukuku, Bütün Hukuk Kitapları, Kongreler / Sempozyumlar
Bilindiği gibi, 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, bana göre Türkiye Cumhuriyeti’nin en önemli yasama hareketlerinden biri olan 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun, Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un 10. maddesi ile yürürlükten kaldırılmıştır. 6570 sayılı Kanun her ne kadar yürürlükten kaldırıldı ise de, her zaman ve her yerde söylediğim gibi, ruhu, yeni Türk Borçlar Kanunu’nda, bana göre günahlarından da arındırılarak muhafaza edilmiştir[1].
Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girmesinden önce, kira ilişkilerine bir yandan önceki Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmesine ilişkin hükümleri, diğer yandan da, belli yerlerde bulunan musakkaf taşınmazlar hakkındaki sözleşmeler için 6570 sayılı Kanun hükümleri uygulanmaktaydı. Yine, önceki Borçlar Kanunu’nun kira hükümleri, 6570 sayılı Kanun hükümlerine aykırı olmamak kaydı ile musakkaf taşınmaz kiraları için de uygulanmakta idi[2].
Yeni Borçlar Kanunu hazırlanırken, kira sözleşmeleri bakımından ayrı yasa anlayışı terkedildi ve yeni Kanun’un 299 ile 378. maddeleri arasında, ürün kirası da dâhil, tüm kira sözleşmelerine uygulanacak mevzuat getirilmiş oldu. Bununla birlikte, yine kira denilince herkesin ilk aklına gelen kira sözleşmesi türü olan üstü örtülü taşınmaz (yani konut ve işyeri) kiraları için yeni Kanunda 339 ila 356. maddeler arasında konut ve çatılı işyeri kiralarına özel hükümlere yer verildi. Yine önceden, Borçlar Kanunu’nun kira hükümlerinin, 6570 sayılı Kanun kapsamına giren kira sözleşmelerinde de uygulanabildiği gibi, yeni Kanunun Genel Hükümler başlığı altında düzenlenen 299 ile 338. maddelerinin, elverdikleri ölçüde, konut ve çatılı işyeri kiraları hakkında da uygulanabileceği kabul edildi.
Bu temel verilerden hareketle, bu çalışmada, konut ve çatılı işyeri kiralarının nasıl sona erdirilebileceği üzerinde durulacaktır. Yeni Türk Borçlar Kanunu’nun 347 ila 356. maddelerini kapsayan Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi başlıklı bölümünün, Bildirim Yoluyla alt başlıklı 347 ila 349. maddelerini kapsayan I. alt bölümü ile Dava Yoluyla alt başlıklı 350 ila 356. maddeleri kapsayan II. alt bölümü, okuma yazması olan herkes için adeta bir resim çizilmişçesine, konut ve çatılı işyeri kiralarının bildirim yoluyla ve dava yoluyla olmak üzere iki farklı sona erdirme yolu olduğunu ortaya koymuştur. Hemen belirteyim, yeni Yasadaki kadar açık olmasa da, durum aynen böyleydi. Kira sözleşmelerinin bildirim ile ya da dava ile sona erdirilmesi söz konusu idi. Bildirim ile kira sözleşmesinin sona erdirilmesinden anlaşılması gereken hiç kuşkusuz fesih’tir. Önceki Kanun döneminde de, kira bedelinin ödenmesinden temerrüt hali (bkz. önceki BK. m. 260), sözleşmeye aykırı kullanım hali (önceki BK. m. 261), olağanüstü bir sebebin varlığı hali (önceki BK. m. 264), kiracının iflası hali (önceki BK. m. 261) ve kiracının ölümü hali (önceki BK. m. 265) kira sözleşmesinin feshine götürebiliyordu. Bugün bu hükümlerin karşılığı, sırasıyla TBK. m. 315, m. 316, m. 331, m. 332. ve m. 333’tür. Yeni Türk Borçlar Kanunu, önceki Kanun döneminde de var olan fesih sebeplerine, kiraya veren lehine 347. maddede bir yenisini eklemiştir: “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler”. Kolayca görüleceği gibi, kiraya verenler için, bu hükümdeki sürelerin geçmesi halinde, sebep göstermeksizin, bildirim, yani fesih yoluyla, sözleşmeyi sona erdirme yolu açılmıştır[3].
Toparlarsak; kira sözleşmesi temerrüt, sözleşmeye aykırı kullanım, olağanüstü sebep, iflas, ölüm ve belli uzama süresinin geçmesi halinde, bildirim, yani fesih yolu ile sona erdirilebilecektir.
Buna karşılık TBK’nın 350. maddesinde başlayan dava yoluyla sona erme bölümünde, 6570 sayılı Kanun’un 7. maddesinde olduğu gibi, gereksinim, yeniden inşa ve imar amacı (TBK. m. 350), yeni malikin gereksinimi (TBK. m. 351); yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, aynı yörede oturmaya elverişli konutun varlığı hallerinde (TBK. m. 352) düzenlenmiştir. İşte bu hallerde, yine okuma yazma bilen herkesin anlayacağı gibi, kira sözleşmesi dava yoluyla sona erdirilecektir.
[1] Önceki dönemde gereksinimi ileri sürülemeyen kiraya verenin anne ve babası ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gereksinimi ileri sürülebilir hale getirilmiştir; yine, önceki dönemde iki haklı ihtar nedeniyle açılabilecek tahliye davaları için, kira sözleşmesinin süresinin bitmesinin beklenmesi aranırken, artık ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminde açılabilir hale getirilmiştir; bunların yanı sıra, tahliye davalarının sebepleri kiraya verenden kaynaklanan sebepler ve kiracıdan kaynaklanan sebepler olarak net bir şekilde ayrılmıştır.
[2] 6570 sayılı Kanunun 1. maddesi.
[3] Bu çalışmada ele alınmayacak olmasına rağmen, çok net bir fotoğraf gibi düzenlenmiş olan 347. maddeye öğretide öyle yorumlar yapılmıştır ki, bu yorumları yapan arkadaşların, tamamı okuryazar olduklarına göre, niyetlerinin ne olduğunu tüm çabalarıma rağmen, anlayabilmiş değilim. İşte örnekler: Cevdet YAVUZ [Faruk ACAR/Burak ÖZEN], Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 10. Baskı, İstanbul 2014, s. 659-660: “TBK. m. 347/f.1’de öngörülen on yıllık sürenin hesabı sorunlu gözükmektedir. On yıllık sürenin hesabında ilk kira yılının dâhil edilmemesi kanunun metnine uygun gözükmektedir. ... Yasal düzen 1+10+1 üzerine kuruludur. Bu bağlamda sekiz yılın üzerine on yıl hesabı yapılamaz. Zira kiracı on yıl için korunmuş, on ikinci yılın sonu itibariyle kiraya verene fesih bildirimi hakkı tanınmıştır. Bu süre üstün tutularak hesap yapılacak olursa ‘8 + 4 şeklinde bir sonuca varılarak, kiraya verenin on ikinci yılın (dört uzama yılının) sona ermesine en geç üç ay kala bildirimde bulunarak sözleşmeyi sonlandırabilmesi gerekir”; Mustafa Alper GÜMÜŞ, Yeni 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi, 2. Bası, İstanbul 2012, s. 313: “Peki taraflar arasında akdedilen on yıldan fazla süreli (örn. 17 yıllık) bir kira sözleşmesi varsa ne olacaktır? ...Buna göre kiralayan ‘on yedinci yılın’ veya ‘on yedinci yılın sona ermesinden sonraki uzayan (yenilenen) bir yıllık kira dönemlerinin sona ermesinden en az üç ay önce, yapacağı bildirim ile kira sözleşmesinin yenilenmesini önleyebilir ve on yedinci yılın veya yenilenen kira döneminin sona ermesiyle kira sözleşmesinin de sona ermesini sağlayabilir”. Bu yazarların, uzama kavramını anlamak istemedikleri ortadadır. Bir sözleşmenin süresi bitmeden uzamadan söz edilemeyeceğini söylemek için âlim olmaya gerek yoktur. Bir futbol ya da basketbol maçının uzaması da, ancak futbolda 90 dakikanın, basketbolda 40 dakikanın tamamlanmasından sonra söz konusu olur. Maalesef, öğretide 347. maddenin çok açık söyleminin tersine yorum yapan başka yazara da rastlanmaktadır. Allahtan, uygulama ve baskın görüş, on uzama yılının, sözleşmenin süresi ne olursa olsun, bu sürenin bitiminden itibaren başlayacağını çok yerinde olarak kabul etmiştir. Bu görüşler için bkz. Halûk BURCUOĞLU, Uygulama ve Öğretiden Örneklerle Özel Hukukta (Aile-Kira-Borçlar Hukukunun Bazı Bölümleri ve Karar ve İlam Harcı, Kesin Kararlar Bakımından da Yasa Yolu Açılması) I Quo Vadis (Nereye) II Nihayet (TBK’nın her nedene unutulan hükümleri uygulanmaya başlandı), (Quo Vadis) 2. Bası, İstanbul 2019, s. 94-113.
.png)
Prof. Dr. Haluk BURCUOĞLU
- Eğitim Sayısı 25
- E-Kitap Sayısı 5
- Eğitim Alan Kişi Sayısı 35395
- E-Kitap Alan Kişi Sayısı 4257
.png)
Eğitmen Hakkında
Burcuoğlu, orta öğrenimini İstanbul Saint-Joseph Fransız Lisesi’nde yapmıştır. Saint-Joseph Lisesi’ni1968 yılında birincilikle bitirdikten sonra, 1969 yılında girdiği üniversite sınavlarında başarı sağlayarak İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi’ne kaydını yaptırmış, bir yıl süre ile bu fakültede dersleri izleyip birinci yıl sınavlarını verdikten sonra da, yüksek öğrenimi de Cenevre Üniversitesi Hukuk Fakültesi’nde sürdürmüştür.
1973 yılında Lisans Diplomasını aldığı Cenevre Üniversitesi Hukuk Fakültesi’nde, 1973 – 1978 yılları arasında Eşya Hukuku bilim dalında asistanlık yapmıştır. Asistanlığı süresince Burcuoğlu, 1976 yılında Yüksek Lisans ders, sınav ve tezini tamamlamış, 1976 yılı Kasım ayında Yüksek Lisans Diplomasını almıştır. Burcuoğlu, aynı fakültede, “Les présomptions de droit attachées à la possession et leur application en droit suisse, en droit allemand et en droit turc” (İsviçre, Alman ve Türk Hukuklarında Zilyetliğe Bağlı Hak Karineleri ve Bunların Uygulaması) adlı doktora tezi ile hukuk doktoru unvan ve diplomasına hak kazanmıştır. Burcuoğlu, anılan doktora tezi ile Prix Joseph des arts ödülüne layık görülmüştür.
Burcuoğlu, Aralık 1978 sonunda Türkiye’ye dönmüş, İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi’nde 1979 Şubat ayında doktor asistan olarak göreve başlamış, 1982 yılında Yardımcı Doçent, 1985 yılında Doçent ve 1993 yılında da profesör unvanını almıştır. İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi’nde Medeni Hukuk Anabilim Dalı (Borçlar Hukuku dahil) çerçevesinde öğretim üyeliği yapmıştır. Bununla birlikte İstanbul Üniversitesi Adalet Meslek Yüksekokulu ve Galatasaray Üniversitesi Hukuk Fakültesi’nde de ders vermiştir. Halen İstanbul Aydın Üniversitesi ve MEF Üniversitesi Hukuk Fakültelerinde ders vermektedir.
Burcuoğlu, 1982 yılında avukatlık ruhsatı alarak, İstanbul Barosu’na kayıtlı avukat olmuştur ve halen de aktif olarak avukatlık mesleğini sürdürmektedir.
Doktora tezinin tamamlanmasının ardından Burcuoğlu, Tekinay Borçlar Hukuku, Genel Hükümler kitabının 5., 6. ve 7. basılarını sırasıyla 1985, 1988, 1993 yıllarında, Prof. Dr. Selâhattin Sulhi Tekinay, Prof. Dr. Sermet Akman ve Yrd. Doç. Dr. Atillâ Altop ile birlikte yazmıştır. Yine Tekinay Eşya Hukuku, Cilt I, 5. Basının yazarlarından biridir. 1993 yılında “Yargıtay Kararları Işığında 6570 sayılı Yasa’ya Göre Kiracının Tahliye Edilmesi”, 1995 yılında “Hukukta Beklenmeyen Hal ve Uyarlama” 2001 yılında ise “Kira Tesbit Davaları Uygulamasında Belli Başlı Kilometre Taşları, 2000 ve 2001 Yıllarında Kira Paralarının Belirlenmesine İlişkin 4531 Sayılı Yasa, Gerekçesi, Komisyon Görüşmeleri, Değerlendirilmesi ve Uygulaması” isimli kitapları yayımlanmıştır. Son kitabı, “Uygulama ve Öğretiden Örneklerle Özel Hukukta (Aile-Kira-Borçlar Hukukunun Diğer Bazı Bölümleri) Quo Vadis - Nihayet (TBK’nun Her Nedense Unutulan Hükümleri Uygulanmaya Başlandı)” 2016 yılının Şubat ayında yayımlanmıştır.
Kitaplarının yanı sıra, Burcuoğlu’nun geniş anlamda medeni hukukun çeşitli alanları ile ilgili olarak 60 civarında yayımlanmış eseri (bunların birçoğu Fransızca yayımlanmıştır) bulunmaktadır. Burcuoğlu, ayrıca birçok uyuşmazlıkta hakemlik yapmış; yurt içinde olduğu kadar, yurt dışında da gerek hakem kurulu nezdinde, gerek mahkemeler nezdinde görülmekte olan davalarda çok sayıda hukuki mütalaa sunmuş ve bu mütalaaları ile ilgili olarak, uluslar arası hakem kurulu veya yabancı mahkemeler nezdinde sözlü açıklamalarda bulunmuştur. Burcuoğlu 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu tasarısının hazırlanmasında komisyon üyesi olarak 10 yıl boyunca aktif şekilde çalışmıştır. Tasarı %90 oranında korunarak kabul edilmiş ve 1 Temmuz 2012 yılında yürürlüğe girmiştir.
.png)
FORMÜL:
Kitabın Sayfa Sayısı / 2 x 1000 / 69000 = 1000 adet basılan bir kitap için kesilen ağaç sayısı
Kağıt yapımında, genellikle iğne yapraklı ağaçlardan Ladin ve Çam ağaçları kullanılmaktadır. Çoğunluk çam ağacına aittir.
Dünya çapında her gün 80.000 ila 160.000 ağaç kesilmekte ve kağıt endüstrisinde kullanılmaktadır. Ormanlar yok edilmekte, küresel ölçekte iklim değişikliğine sebep olmaktadır.
Bir çam ağacının boyunu ortalama 18 m, yarıçapı da 15 cm eder. Bu durumda bir çam ağacı 1,2717 metreküptür. 0.0083 metreküp odun yaklaşık 4,5 kg gelir. Bu durumda 1,2717 metreküp odun yani bir ağaç 690 kg gelecektir.
Bir ağaçtan elde edilen kağıt, ağacın ağırlığının yarısı kadar etmektedir.
O halde, ortalama bir çam ağacı 690 kg ettiğine göre, elde edilecek kağıt 345 kg olacaktır.
Bir A4 beyaz kağıdın ağırlığı 5 gr etmektedir. Demek ki, bir ağaçtan 345000/5 = 69000 adet A4 yaprağı elde edilmektedir.
Günümüzde özellikle dijital kitap baskılarında, kitabın boyutu ne olursa olsun A4 boyutunda kağıt harcanmakta olup, kesime giren kısımları atılmaktadır.
Buraya kadar elde edilen verilerle şöyle bir formül çıkartılabilmektedir:
Kitabın sayfa sayısı / 2 = kitapta kullanılan kağıt yaprağı.
Her kitabın asgari 1000 adet basıldığı (ki ortalama çok daha yüksek çıkacaktır)
FORMÜL:
Kitabın Sayfa Sayısı / 2 x 1000 / 69000 = 1000 adet basılan bir kitap için kesilen ağaç sayısı
E-kitaplar geleceğimizi kurtaracak. Gelin e-kitapları daha çok sevelim, doğaya bir nebze olsun nefes verelim.
Peki basılı kitapların çevreye verdiği tahribat sadece ağaç ile mi sınırlı? Tabii ki hayır! Bir araştırmaya göre, Amerika Birleşik Devletlerinde hava kirliliğinin yüzde yirmisini kağıt fabrikaları oluşturuyor. Bununla birlikte havayla sınırlı kalmayıp su kirliliğine de büyük ölçüde neden oluyor. Zira kağıt, yapısı gereğince bol suya ihtiyaç duyar.
Modern tesislerde bile 1 ton kağıt üretebilmek için yaklaşık 50 ton su kirletilmektedir.
Artık karar sizin? E-kitap teknolojisi yokken elbette kitaplar ağaçlardan daha önemli idi. Zira, entelektüel hale gelen her birey doğayı korumak için fazladan çaba harcayabilecek bilince kavuşmuş olacaktı.
Ya şimdi? Tamamen zararsız bir teknoloji varken, hala zararlı nostaljik alışkanlıklarınıza devam mı etmek istiyorsunuz? Siz bilirsiniz…
