e-kitap | Gerekçeli Örnek Toplu Yapı Yönetim Planı

Bu kitap, e-kitap formatında olduğu için 0,99 ağaç kesilmekten kurtarılmıştır.

E-Kitaplar

Gerekçeli Örnek Toplu Yapı Yönetim Planı

Yayınevi: Aristo Yayınevi
Yazar: Prof. Dr. Etem Saba ÖZMEN, Av. Can ARİZ
Sayfa Sayısı: 136
Yayın Tarihi: 21.05.2024
Baskı: 1
Tür: E-kitap
Basılı Olsaydı Fiyatı: 190,00

190,00 TL

76,00 TL

Sepete Ekle

Bu kitap 1148 kez incelendi; 10 adet satıldı.

Kategoriler: Bütün Hukuk Kitapları, Genel Hukuk, Taşınmaz (Gayrimenkul) Hukuku

Açıklama Yazar Bu Kitap İçin Kaç Ağaç Kesiliyor ?

Kat Mülkiyeti Kanunu’muzun, yaşantımıza girmesinden bu yana yarım asrı geçmiş olmasına rağmen yönetim planlarının önemi hala anlaşılabilmiş değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun yürürlüğe girmesi öncesinde kat mülkiyetinden doğan ihtiyacın giderilmesinde 1954 yılında Tapu Kanunu m.26/I^{^[1]}’deki tek bir cümleye sıkıştırılan ifade ile bulunmuş çözümün garabeti kısa sürede anlaşılmıştır. Çünkü bulunan çözüm, paydaşlar arasında eMK m.753/TMK m.838 hükmünce bir irtifak hakkı kurulmasını öngörmekteydi. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun yürürlüğe girmesi ile Tapu Kanunu m.26’dan vazgeçilmesi aşamasında KMK m.51 hükmünce 2.1.1971 tarihine kadar kat mülkiyetinin kurulmasına dayalı süreçte yönetim planlarının sonraki gelişimini baltalayan hatalı içtihatlar o tarihte gündeme gelmiştir. Bu kararlar doğrultusunda emredici hükümler dışında irade özgürlüğüne tabi olması gerekirken kat maliklerinin bulduğu pratik ve dâhiyane çözümler ile bezenmiş yönetim planlarının oybirliği ile imzalanmaması sonucunda doğal olarak imzalanmış sayılmalarına ilişkin açılan davalarda garabet zirveye taşınmıştır. Buna göre Sulh Hukuk Mahkemeleri, kanuna uygun hükümler ile hazırlanmamış yönetim planlarını imzalamaktan kaçınan kat maliklerinin haklı sebep ile imzadan kaçındıkları kabul edilmiştir. Bir örnek vermek gerekirse; klasik kat mülkiyetinde asansör masraflarına katılım konusunda asansörün katlara çıkış elektrik enerjisinin gözetilerek buna göre endeks oluşturulmasına yönelik muhteşem Yönetim Planı hükmü, anılan hatalı içtihatlara kurban gitmiştir. KMK m.18’de de gözetilmesi gereken iyiniyet ve Türk Medeni Kanunu’nun 4. maddesinin hakkaniyete göre (o tarihte de aynı madde numarası ile hak ve nisfet ile) karar vermesi gereken hâkimlere rastlamak mümkün olmamıştır. Oysa kimsenin aklına şu soruyu sormak gelmemiştir: Eğer Yönetim Planı hükümleri kanun hükümlerini tekrar edecekse Yönetim Planına ne gerek olacaktır? İşte bu içtihatlar, Türk Kat Mülkiyeti Hukuku’nda yönetim planlarının gelişimini tamamen önlemiş ve bu yüzden Kat Mülkiyeti Kanunu şerhlerinin ekinde verilen yönetim planlarının tapuya ibrazı uygulaması, maalesef bir Yönetim Planı öğretisi gelişmesinin 2000’li yılların sonrasına sarkmasına sebep olmuştur.

Bugün dahi çok ciddi inşaat firmaları dışında çoğu kişi, kolaya kaçarak tapudan örnek almakta veya kat mülkiyeti tesisinde yasak savmak üzere matbu yönetim planlarını tapu müdürlüklerine ibraz etmektedir. Oysa yönetim planları, her bir kat mülkiyeti oluşumunun kendine özgü özelliklerini taşıyan irade mutabakatı olması gerekirken anılan şekilde hazırlandığında sıkıntılara yol açmakta ve kat malikleri arasındaki sosyal barışı bozmaktadır. Örneğin; yazlık beldelerde yeni tabir ile blok niteliğinde olmayan yapılardan yani müstakil villa olarak adlandırılan meskenlerden oluşan bir toplu yapıda kalorifer tesisatı ve asansör bulunmamasına rağmen bu yolda masraflara katılımı düzenleyen Yönetim Planı hükümlerine rastlanması trajikomiktir. Sebebi gerçekten hukuk adına düşündürücüdür. Çünkü bu konuda uygulama, tapu dairelerinin karşısında bulunan büfelerde veya kırtasiyelerde tek kişi mülkiyetinde tek imza ile tapuya ibraz edilecek Yönetim Planı satın almalarına dayanmaktadır.

Öncesinde 2814 sayılı Kanun ile “birden çok yapılar” başlığı altında aynı parselde zeminde dağılan birden çok blok veya blok niteliğinde olmayan yapının KMK Ek Madde 3 ile tek maddelik varlığına dayalı uygulamada yatay (yaygın alanda) kat mülkiyeti oluşumuna dayalı olarak bu tür oluşumların özelliğine bağlı yönetim planlarının da gerekli ciddiyet ile hazırlanmadığını gözlemlemekteyiz.

Sonrasında 5711 sayılı Kanun ile toplu yapı başlığı altında aynı parselde zeminde dağılan yapıları da KMK Ek Madde 3 hükmünü ilga ederek ve de birden çok parseli kapsayan ortak yer ve tesislerden yararlanma statüsünün mevzuatımıza girmesi sonucu yönetim planlarının önemi zirveye taşınmışken bu konuda da ciddi aksaklıklara vücut veren yönetim planlarına rastlamaktayız.

Bu konuda 5711 sayılı Kanun ve takip eden 5912 sayılı Kanun değişiklikleri ile tamamen bilimsel temelden yoksun hükümler de devreye girmekle yönetim planlarının önemi, kanunun aksaklıklarını giderme yolunda bilimsel hareket edecek ilgililere çok yararlı bir fırsat sunmaktadır. Ayrıca “uyarlama (intibak)” olarak gündeme gelmiş ve fakat garabet görüşler ile anlamı dahi doğru yorumlanmamış^{^[2]} yönetim planlarının kolaylaştırılmış çoğunluk ile değişikliği fırsatı da böylece kaçırılmıştır.

İşbu örnek ve gerekçeli Yönetim Planımız, Türkiye’nin gözde sahil toplu yapılarından biri için Yönetim Kurulu’nun bilime saygılı davranışı ile tarafımıza müracaatı sonucu hazırlanmıştır. Yönetim planımızın somut kurguya dayalı isim ve hükümleri çıkarılmakla ciddi bir araştırmanın ürünü olarak bilim aklı ile hareket eden meslektaşlarımıza örnek olması amacıyla basımına karar verilmiştir. Ayrıca Türkiye uygulamasında gerekçeli yönetim planları hazırlanmasının ilk örneklerini de oluşturmakla bu Yönetim Planı da kabul edilmiş olsaydı gerekçeli olarak tapunun beyanlar hanesinde işaret edilmekle tamamlayıcı evrak dosyasında yer almış olacaktı. Bu arada belirtmek gerekirse daha önce gerekçeli bir Yönetim Planımızın tapu müdürlüğüne ibrazında bir tapu sicil müdürünün “Gerekçeli Yönetim Planı olmaz.” şeklindeki itirazı ile beyanlar hanesine yazımının gerçekleşmemiş olması tarafıma bildirilmemiş olmakla ilgili müdür hakkında görevi kasten kötüye kullanmaya ilişkin şikâyet hakkımı kullanamamış olmam beni daima üzmüştür. Bu vesile ile yine bazı tapu sicil müdürlerinin -ki, içlerinde öğrencilerim olan bilgili birçok müdürü tenzih etmekle- hukuka aykırı beyanları sonucu “Ben bu imzaların doğru olup olmadığını nereden anlayayım? Ayrıca metni bir okumam lazım.” diyen veya metni okumasa da önceden hazırlanmış “Bu Yönetim Planının kanuna aykırı hükümleri, hükümsüzdür.” şeklindeki metni kaşe olarak Yönetim Planına basılması olguları tam bir garabet örneğidir. Yönetim planlarındaki imzaların doğru olup olmadığını inceleme yetkisi, tapu sicil müdürlerine verilmiş bir görev değildir. Bu yorum ile sorumluluktan kurtarılmış olmalarına rağmen anılan beyan ile böyle bir yükümlülük altında olduklarını düşünen ilgili müdürlerin, Genel Müdürlük tarafından bir eğitime tabi tutulması ya da hep önerdiğimiz şekli ile yönetim planlarına ilişkin genelgelerin ayrıntılı örneklerle düzenlenmesi doğru olacaktır. Önemle belirtmek gerekirse; gerekçe dışında her toplu yapı yönetiminin bir organizasyon şemasına kavuşturulması o somut kat mülkiyeti oluşumunda organların ve ayrı ayrı işlevinin kolaylıkla anlaşılması işlemine yol açması açısından yararlı olacağını düşünmekteyiz.

Tapu müdürlerince metnin okunması uygulamasına gelince bu yönde sadece merak saiki ile okuyabileceği ve aksine asla bir yargılama faaliyeti olarak Yönetim Planı hükümlerinin irdelenmesi faaliyetinin, Anayasa’ya hakim güçler ayrılığı ilkesine aykırılık oluşturacağı yine kendilerine hatırlatılmalıdır.

Kaşe uygulaması ise trajikomiktir. Çünkü kat mülkiyeti hükümlerinin hepsinin emredici olmadığı bilinmelidir. Bu sonuç ile yedek hukuk kurallarının aksine getirilen hükümler, kanuna aykırı ve fakat geçerli düzenlemeler olarak hiçbir hükümsüzlük unsuru barındırmaz. Diğer yandan emredici hukuk kurallarının aksine Yönetim Planı hükümleri, KMK m.9’un TMK m.5 ile uyumlu sonucuyla yapılan yollama (atıf) gereği TBK m.27/II hükmünce zaten kesin hükümsüzlük sonucu bu yönde bir tespit hükmüne gerek olmaksızın sulh hukuk mahkemesi hâkimi tarafından itiraz nedeniyle göz önüne alınmazlar. Yeri gelmişken belirtmek gerekirse KMK m.33 hükmünde aynı sonuca bağlı olarak “mutlak butlan” tabirinin kullanılması tam bir kanun koyucu fiyaskosudur.

Son olarak yine Yönetim Planı ile ilgili fahiş hatalı bir Yargıtay kararına değinmek gerekirse; Yönetim Planı değişiklikleri, zorunlu olarak Kat Malikleri Kurulu kararının varlığına bağlı kılınamaz. Doğal olarak bütün kat maliklerinin 4/5’inin imzası ile evleviyetle (a fortiori) geçerli değişikliğe vücut verebilecekken bu noktada asla önemi anlaşılamamış “kat malikleri birliği” kavramının atlanmaması sonucu elden imza ile dolaşım sonucu anılan nitelikli çoğunluğun sağlanması mümkündür.

Bir son nokta olarak yönetim planları değişikliğinde KMK m.31/II’in “Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz” şeklindeki hükmü gereği birden fazla bağımsız bölüm sahibi kat maliklerinin, Yönetim Planı değişikliğinde 1/3’ünden fazla oy kullanamayacağına ilişkin içtihadı hakkında gerçekten söylenecek söz bulamamakla tüm duyarlı ve bilgili hukukçuların hukuk bilimi ile kalmasını temenni ederiz. Bu vesile ile andığımız somut toplu yapı oluşumunda Yönetim Planının kaleme alınmasında değerli ve titiz çalışma desteği ile Avukatlık Ortaklığımızın değerli avukatı Türkan Aktaş Güner’e sonsuz teşekkürü borç biliriz. Ayrıca eserlerimizi ciddi bir yaklaşım ile yayımlayan Aristo Yayınevi’nin sahibi Hakan Tokbaş’a teşekkür ederiz.

Manevi yönü ile ise benim bugünlere değin yetişmemde emeği olan ilkokul öğretmenim Gavsi Özcan’a; üniversiteye hazırlık aşamamda bana desteğini esirgemeyen matematik hocası ve baba dostu Mehmet Bezirci’ye; mezun olduğum hukuk fakültesinde talihsiz bir olay ile hayal kırıklığına uğramam sonucu benim bu mesleğe atılmamda rol oynamış ve meslek hayatıma başladığım Ankara İktisadi Ticari İlimler Akademisi’nde hocam olan Prof. Dr. Erzan Erzurumluoğlu’na ve sonrasında birlikte çalıştığım Prof. Dr. Turgut Önen’e teşekkürü borç bilirim.

Erenköy, Mayıs, 2024

Prof. Dr. ETEM SABÂ ÖZMEN

[1] Tapu Kanunu m.26/I uyarınca “Mülkiyete, mülkiyetin gayrı ayni haklara ve müşterek bir arzın hissedarları veya birbirine muttasıl gayrimenkullerin sahipleri arasında bunlardan birinin veya bir kaçının o gayrimenkul üzerinde mevcut veya inşa edilecek binanın, muayyen bir katından veya dairesinden yahut müstakillen istimale elverişli bir bölümünden munhasıran istifadesini temin gayesiyle Medeni Kanunun 753 üncü maddesi hükümlerine göre irtifak hakkı tesisine veya tesisi vadine mütedair resmi senetler tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından tanzim edilir.”

[2] Garabet görüş olarak “Mevcut Yönetim Planının hükümleri, Kat Mülkiyeti Kanunu m.66 vd. hükümlerine uyarlanmıştır.” şeklindeki karar metninin “uyarlama (intibak)” olduğu yolundaki savlar, gerçekten bilimsel ciddiyetten uzak olmakla kabul görmüştür. Bu durumda kanuni düzenleme olmaksızın varlığı ile toplu yapı oluşturan ve fakat andığımız şekilde klasik kat mülkiyetinde halk ağzı ile tek bir apartman dairesine yönelik hazırlanmış yönetim planlarının bu cümleyle yapılan uyarlama ile nasıl bir organ oluşumuna vücut vereceği sorusu doğal olarak hep boşlukta kalmıştır. Öyle ya KMK m.69 hükmünün, “Yönetim” kenar başlığı ile yedek hukuk kuralı olduğu aşikâr olmakla uyarlama ile hangi organlar uyarınca yönetimin gerçekleştirileceği sorusunun cevabını vermek mümkün değildir.